Esistono diversi modi per investire nel settore immobiliare. Per molti americani, l'investimento immobiliare di base si presenta sotto forma di casa familiare o proprietà in affitto. Investire in una singola proprietà immobiliare può essere un investimento ampio e redditizio con molteplici possibilità di utilizzo. Versatilità, longevità e apprezzamento sono spesso le ragioni principali che rendono gli investimenti di singoli immobili relativamente sicuri, affidabili e redditizi nel tempo.
Un aumento del crowdfunding online e dei prestiti ipotecari ha anche ampliato molte delle possibilità e opportunità per gli investitori immobiliari diretti. Piattaforme come Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 e altro, offrono modi più veloci, più facili ed efficienti per ottenere un prestito ipotecario, aumentando il potenziale per gli acquirenti di essere più versatili nei loro investimenti.
Con l'evoluzione del mercato immobiliare, nuove offerte vengono introdotte regolarmente. Con queste introduzioni, gli investitori immobiliari hanno ora una gamma di scelte che spazia da gruppi di investimento immobiliari, fondi comuni di investimento immobiliari, fondi comuni di investimento immobiliari e offerte al dettaglio finanziate dal crowdfunding come Fundrise. Tuttavia, gli investimenti immobiliari diretti offrono ancora un modo per realizzare profitti significativi per quegli investitori con il giusto mix di stabilità finanziaria e tolleranza al rischio. Per questi investitori, le opzioni immobiliari possono essere una possibilità che, se esercitate, possono aumentare gli utili o ridurre alcuni dei rischi di un investimento immobiliare diretto.
Le opzioni immobiliari non sono disponibili sulle borse, non hanno prezzi fluttuanti oltre il premio e di solito non coprono più unità. Le opzioni immobiliari sono maggiormente utilizzate nel mercato immobiliare commerciale ma possono essere utilizzate anche da investitori regolari. In genere, le opzioni immobiliari sono utilizzate per situazioni mirate in cui un acquirente trarrà vantaggio da un'opzione ma non dall'obbligo di acquistare immobili entro la fine di un periodo di detenzione.
Key Takeaways
- Un'opzione immobiliare è una disposizione del contratto appositamente progettata tra un acquirente e un venditore.Le opzioni immobiliari sono negoziate tra acquirenti e venditori, di solito offrono il massimo vantaggio per l'acquirente.Le disposizioni sulle opzioni immobiliari del periodo di detenzione sono le più comuni ma le opzioni possono essere redatto con una moltitudine di variazioni.
Che cos'è un'opzione immobiliare?
Gli investimenti immobiliari diretti presentano molte considerazioni uniche che di solito non si applicano altrettanto rigorosamente alla varietà di altre alternative immobiliari. Per gli investitori interessati o avanzati, un'opzione immobiliare come una disposizione di un contratto per l'acquisto diretto di un immobile può essere una potenziale opportunità. Le opzioni immobiliari presentano un ulteriore livello di complessità e parametri propri.
In linea di massima, un'opzione immobiliare è una disposizione di contratto appositamente progettata tra un acquirente e un venditore. Il venditore offre all'acquirente la possibilità di acquistare un immobile entro un determinato periodo di tempo a un prezzo fisso. L'acquirente acquista l'opzione per acquistare o non acquistare la proprietà entro la fine del periodo di detenzione. Per il diritto di questa opzione, l'acquirente paga al venditore un'opzione premium. Se l'acquirente decide di acquistare la proprietà (in altre parole, esercitare l'opzione immobiliare), il venditore deve vendere la proprietà all'acquirente secondo i termini del contratto preesistente.
Potresti aver riscontrato il concetto di opzioni durante l'acquisto di scorte. Le opzioni forniscono alcune opzioni aggiuntive a un acquirente con termini basati sull'attività sottostante. Le opzioni in generale possono essere esercitate anticipatamente, detenute fino alla scadenza dell'opzione o eventualmente vendute a un secondo acquirente prima della scadenza. Le opzioni immobiliari sono più comunemente utilizzate dagli sviluppatori immobiliari e dagli investitori nelle transazioni commerciali o residenziali di alto livello. Le opzioni immobiliari offrono maggiore flessibilità e potenzialmente una maggiore opportunità di investimento per gli acquirenti, con vantaggi limitati per i venditori.
Ci possono essere una moltitudine di opzioni immobiliari redatte incorporate come parte di un contratto di acquisto di beni immobili. Alcuni dei più comuni includono:
- Opzione periodo di detenzione: l'acquirente paga un premio per l'opzione di acquisto dell'immobile ma non è necessario per l'opzione Elenco: l'acquirente utilizza l'opzione per elencare la proprietà e potenzialmente trarre profitto da un'opzione di scambio markup1031: l'acquirente paga un premio per l'opzione per ottenere una partecipazione periodo quindi fa un simile per lo scambio di proprietà immobiliari simili al momento dell'acquisto
Il premio per l'opzione immobiliare, il periodo di detenzione negoziato e il prezzo finale di vendita sono spesso i componenti più importanti negoziati in un accordo di opzione immobiliare.
Esempio di un'opzione immobiliare
Ecco un'analisi completa di rischio e rendimento per uno scenario di opzioni immobiliari. Supponiamo che un costruttore abbia $ 500.000 e voglia acquistare terreni elencati per $ 2 milioni. Il costruttore non è sicuro di alcune cose:
- Il costruttore può raccogliere $ 1, 5 milioni attraverso prestiti bancari o altre fonti? Il costruttore può ottenere i permessi necessari per lo sviluppo residenziale o commerciale o ulteriore suddivisione della proprietà? Il costruttore può raccogliere fondi e ottenere permessi prima che un altro costruttore acquisti il terreno?
In questa situazione, un'opzione immobiliare è appropriata. Per un costo non rimborsabile definito (chiamato premio dell'opzione immobiliare) di $ 25.000, il costruttore può stipulare un contratto di opzione immobiliare con il venditore. L'opzione immobiliare consente al costruttore di bloccare il prezzo di vendita dell'immobile a $ 2 milioni per un periodo di sei mesi.
Il contratto di opzione immobiliare potrebbe includere le seguenti condizioni:
- Dettagli dell'immobile (ubicazione, dimensioni e altre specifiche) Durata del contratto (sei mesi dalla data dell'accordo) Premio opzione o importo del corrispettivo (premio non rimborsabile di $ 25.000 pagato dall'acquirente al venditore in una somma forfettaria) Prezzo di acquisto concordato se il l'opzione è esercitata durante il contratto ($ 2 milioni)
Per la durata di sei mesi del contratto, ci possono essere quattro possibili scenari.
Scenario 1: il costruttore è approvato per un prestito bancario di $ 1, 5 milioni. Conferma inoltre di poter ottenere i permessi necessari per lo sviluppo. Esercita la sua opzione immobiliare per acquistare la proprietà al prezzo prestabilito di $ 2 milioni. Il venditore riceve $ 2 milioni in più mantiene il premio aggiuntivo di $ 25.000.
Scenario 2: dopo due mesi, il costruttore scopre che non sarà in grado di ottenere un permesso di sviluppo. Nei prossimi quattro mesi, il costruttore riesce a trovare un'altra parte disposta ad acquistare la proprietà per $ 2 milioni. Il costruttore vende l'opzione immobiliare alla nuova parte per un nuovo prezzo di $ 30.000. La nuova parte sostituisce il costruttore nel contratto di opzione originale. La nuova parte esercita l'opzione e acquista la proprietà per $ 2 milioni. Il venditore riceve $ 2 milioni dalla nuova parte e mantiene il premio di opzione $ 25.000 dal costruttore. Il costruttore ha venduto l'opzione per $ 30.000, quindi guadagna $ 5.000 e non è sellato da una proprietà che non può usare.
Scenario 3: il costruttore è semplicemente un acquirente di opzioni che cerca di beneficiare dell'apprezzamento del prezzo della proprietà. Se il prezzo richiesto di $ 2 milioni aumenta a $ 2, 2 milioni in cinque mesi, il costruttore trarrà beneficio dall'esercizio dell'opzione di acquisto della proprietà e dalla vendita della proprietà a scopo di lucro. Alla fine della transazione, il proprietario ottiene $ 2 milioni più il premio di opzione $ 25.000. Il costruttore guadagna un profitto di $ 175.000 dalla vendita della proprietà.
Scenario 4: il costruttore non è in grado di garantire un prestito o permessi. Inoltre non riesce a trovare altri acquirenti interessati. Il builder lascia scadere l'opzione e perde il premio dell'opzione. Tuttavia, l'acquirente è stato in grado di evitare un investimento potenzialmente negativo di $ 2 milioni pagando il premio di $ 25.000 (1, 25% del valore reale dell'operazione). Il venditore beneficia di $ 25.000 e continua a cercare un acquirente.
In ogni caso, una volta stipulato un contratto di opzioni immobiliari, il venditore non ha più la possibilità di scegliere se vendere la proprietà o a quale prezzo durante il periodo di detenzione delle opzioni. Il venditore deve attendere sei mesi per la decisione dell'acquirente. Questo è il motivo per cui il venditore riceve e mantiene il premio dell'opzione indipendentemente da ciò che l'acquirente decide in definitiva.
La linea di fondo
Le opzioni immobiliari offrono un metodo alternativo per negoziare, investire e trarre profitto dagli investimenti immobiliari. Possono essere considerati un tipo di contratto over the counter tra due singole parti. Non esiste un mercato di scambio per questo tipo di opzioni, ma possono esserci disposizioni creative che potrebbero potenzialmente consentire all'acquirente di vendere l'opzione mentre si trova ancora in un periodo di detenzione attiva. In generale, le parti coinvolte devono garantire che le disposizioni del contratto di opzione siano adeguatamente scritte, eque e rispettate dagli interessati.
I contratti di opzione immobiliare possono offrire alcuni modi alternativi per fare soldi, ma generalmente uno dei loro maggiori vantaggi è la diversione di grandi rischi. Gli sviluppatori immobiliari potrebbero trarre vantaggio dal possesso di più contratti di opzione immobiliare e dall'esercizio potenziale solo di alcuni selezionati in base alle evoluzioni durante il periodo di detenzione. Un titolare di contratto può anche scegliere di rinunciare a un'opzione se durante il periodo di detenzione si verificano cambiamenti come una nuova autostrada trafficata o un aumento del crimine.
I periodi di detenzione per queste opzioni possono variare, il che varia anche i rischi. Un venditore è generalmente bloccato a un prezzo fisso. Un'alta probabilità di esercizio fisico può però fornire loro un po 'di tempo per fare scelte o accordi migliori. L'acquirente è generalmente tenuto a pagare un premio specifico per la durata del periodo di detenzione. I premi possono aiutare a ridurre il prezzo di acquisto. Possono anche consentire all'acquirente di ottenere condizioni di finanziamento ipotecario migliori, che riducono i costi complessivi. Durante la durata del periodo di detenzione, una proprietà immobiliare può anche apprezzare in valore con un prezzo di acquisto che rimane lo stesso.
Il default da parte del venditore dell'opzione può essere una delle maggiori sfide negli accordi di opzione immobiliare. In tali casi, l'unico ricorso dell'acquirente è di solito una causa. La mancanza di informazioni pubblicamente disponibili e dei record precedenti sui partecipanti alle opzioni immobiliari è un'altra sfida. Gli investitori in opzioni immobiliari potrebbero anche dover considerare spese aggiuntive come commissioni per servizi legali come la stesura e la registrazione del contratto.
