Che cos'è un contratto di locazione a terra?
Un contratto di locazione a terra è un accordo in base al quale un inquilino è autorizzato a sviluppare un pezzo di proprietà durante il periodo di locazione, dopo di che la terra e tutti i miglioramenti vengono consegnati al proprietario.
Come funziona un contratto di locazione a terra
Un contratto di locazione a terra indica che i miglioramenti saranno di proprietà del proprietario della proprietà a meno che non venga creata un'eccezione e stipuli che tutte le imposte rilevanti sostenute durante il periodo di locazione saranno a carico del locatario. Poiché un contratto di locazione a terra consente al proprietario di assumere tutti i miglioramenti una volta scaduto il termine del contratto di locazione, il proprietario può vendere la proprietà a un tasso più elevato. I contratti di locazione a terra sono spesso chiamati anche contratti di locazione a terra, poiché i proprietari terrieri concedono in locazione solo la terra.
Sebbene siano utilizzati principalmente nello spazio commerciale, i contratti di locazione a terra differiscono notevolmente da altri tipi di contratti di locazione commerciale come quelli che si trovano nei complessi commerciali e negli edifici per uffici. Questi altri contratti di locazione in genere non assegnano al locatario la responsabilità dell'unità. Invece, questi inquilini pagano l'affitto per gestire le loro attività. Un contratto di locazione a terra comporta il noleggio di terreni per un lungo periodo, in genere da 50 a 99 anni, a un inquilino che costruisce un edificio sulla proprietà.
Un contratto di locazione di 99 anni è generalmente il periodo di locazione più lungo possibile per un pezzo di proprietà immobiliare. Era il più lungo possibile secondo il diritto comune. Tuttavia, i contratti di locazione di 99 anni continuano ad essere comuni ma non sono più il più lungo possibile ai sensi della legge.
Il contratto di locazione del terreno definisce chi possiede il terreno, chi possiede l'edificio e i miglioramenti apportati alla proprietà. Molti proprietari utilizzano i contratti di locazione a terra come un modo per mantenere la proprietà delle loro proprietà per motivi di pianificazione, per evitare eventuali plusvalenze e per generare entrate e entrate. Gli inquilini si assumono generalmente la responsabilità di tutte le spese. Ciò include la costruzione, le riparazioni, i lavori di ristrutturazione, i miglioramenti, le tasse, l'assicurazione e tutti i costi di finanziamento associati alla proprietà.
Gli inquilini in genere si assumono la responsabilità di tutti gli aspetti finanziari di un contratto di locazione a terra compresi l'affitto, le tasse, l'edilizia, l'assicurazione e il finanziamento.
Esempio di un contratto di locazione a terra
I contratti di locazione a terra sono spesso utilizzati da franchising e grandi magazzini, nonché da altre entità commerciali. La sede centrale acquisterà normalmente il terreno e consentirà all'inquilino / sviluppatore di costruire e utilizzare la struttura. C'è una buona probabilità che un McDonald's, Starbucks o Dunkin Donuts vicino a te siano vincolati da un contratto di locazione a terra.
Nel luglio 2016, la società di investimento con sede a New York AllianceBernstein ha acquistato un contratto di locazione di 99 anni dalla BLDG Management per il George Washington Hotel di New York City in un accordo del valore di $ 100, 4 milioni. Il BLDG ha originariamente acquistato l'hotel quando era stato chiuso nel 1994. Sebbene l'edificio sia stato utilizzato dalla School of Visual Arts di Manhattan come dormitorio per studenti, nell'aprile 2016 ha archiviato i piani per ripristinare la proprietà in un hotel con ristorante, bar e negozi a livello del suolo. La struttura attualmente opera come Freehand Hotel, un hotel boutique, nel quartiere Flatiron di New York City.
Alcuni dei fondamenti di qualsiasi contratto di locazione a terra dovrebbero includere:
- Condizioni del contratto di locazione Diritti sia del proprietario che dell'inquilino Condizioni di finanziamento Condizioni d'uso Fee Assicurazione del titolo Default
Locazioni terrestri subordinate e non subordinate
Gli inquilini del leasing a terra spesso finanziano i miglioramenti assumendosi il debito. In un contratto di locazione a terra subordinato, il proprietario accetta una priorità inferiore dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l'inquilino vada in default sul prestito per miglioramenti. In altre parole, un locatore-proprietario fondiario subordinato fondamentalmente consente all'atto di proprietà di fungere da garanzia in caso di inadempienza del locatario su qualsiasi prestito relativo al miglioramento. Per questo tipo di contratto di locazione a terra, il proprietario può negoziare pagamenti di canoni più elevati in cambio del rischio assunto in caso di inadempienza del locatario. Questo può anche giovare al proprietario perché la costruzione di un edificio sulla sua terra aumenta il valore della sua proprietà.
Al contrario, un contratto di locazione a terra non subordinato consente al proprietario di mantenere la massima priorità dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l'inquilino si inadempia sul prestito per miglioramenti. Poiché il prestatore non può assumere la proprietà del terreno se il prestito non viene pagato, i professionisti del prestito possono essere riluttanti a estendere un mutuo per miglioramenti. Sebbene il proprietario mantenga la proprietà della proprietà, in genere deve addebitare all'inquilino un importo inferiore di affitto.
Vantaggi e svantaggi di un contratto di locazione a terra
Un contratto di locazione a terra può beneficiare sia l'inquilino che il proprietario.
Benefici per gli inquilini
Il contratto di locazione a terra consente a un inquilino di costruire sulla proprietà in una posizione privilegiata che non potevano acquistare da soli. Per questo motivo, le grandi catene di negozi come Whole Foods e Starbucks utilizzano spesso contratti di locazione a terra nei loro piani di espansione aziendale.
Un contratto di locazione a terra non richiede inoltre che l'inquilino abbia un acconto per la sicurezza del terreno, poiché l'acquisto della proprietà richiederebbe. Pertanto, nell'acquisizione di un contratto di locazione a terra è implicata una minore equità, che libera denaro per altri scopi e migliora il rendimento dell'utilizzo del terreno.
Eventuali affitti pagati su un contratto di locazione a terra possono essere deducibili per le imposte sul reddito statali e federali, il che significa una riduzione del carico fiscale complessivo dell'inquilino.
Vantaggi per il proprietario
Il proprietario terriero ottiene un flusso costante di entrate dall'affittuario mantenendo la proprietà dell'immobile. Un contratto di locazione di terra in genere contiene una clausola di escalation che garantisce aumenti dei diritti di affitto e di sfratto che forniscono protezione in caso di inadempienza sull'affitto o altre spese.
Ci sono anche risparmi fiscali per un proprietario che utilizza contratti di locazione a terra. Se vendono una proprietà a un inquilino, realizzeranno un guadagno sulla vendita. Eseguendo questo tipo di contratto di locazione, evitano di dover segnalare eventuali guadagni. Ma potrebbero esserci delle implicazioni fiscali sull'affitto che ricevono.
A seconda delle disposizioni introdotte nel contratto di locazione del terreno, un proprietario può anche essere in grado di mantenere un certo controllo sulla proprietà, compreso il suo utilizzo e il modo in cui è sviluppato. Ciò significa che il padrone di casa può approvare o negare qualsiasi modifica del terreno.
Svantaggi dell'inquilino
Poiché i proprietari possono richiedere l'approvazione prima di apportare qualsiasi modifica, l'inquilino può riscontrare blocchi nell'uso o nello sviluppo della proprietà. Di conseguenza, potrebbero esserci più restrizioni e meno flessibilità per l'inquilino.
I costi associati al processo di locazione del terreno possono essere più elevati rispetto a quando l'inquilino dovesse acquistare una proprietà in via definitiva. Affitti, tasse, miglioramenti, permessi, nonché eventuali tempi di attesa per l'approvazione del proprietario, possono essere tutti costosi.
Svantaggi del padrone di casa
I proprietari che non inseriscono le disposizioni e le clausole appropriate nei loro contratti di locazione perderanno il controllo degli inquilini le cui proprietà sono in fase di sviluppo. Questo è il motivo per cui è sempre importante che entrambe le parti facciano rivedere i contratti di locazione prima di firmare.
A seconda di dove si trova la proprietà, l'utilizzo di un contratto di locazione del terreno può avere implicazioni fiscali più elevate per un proprietario. Sebbene non possano realizzare un guadagno da una vendita, l'affitto è considerato reddito. Quindi l'affitto è tassato all'aliquota ordinaria, che può aumentare l'onere fiscale.
Key Takeaways
- Un contratto di locazione a terra è un accordo in base al quale un inquilino può sviluppare proprietà durante il periodo di locazione, dopo di che viene ceduto al proprietario della proprietà. costruire edifici sulla proprietà. Gli inquilini che altrimenti non possono permettersi di acquistare un terreno possono costruire proprietà con un contratto di locazione del terreno, mentre i proprietari ottengono un reddito costante e mantengono il controllo sull'uso e lo sviluppo della loro proprietà.
