Che cos'è un moltiplicatore del reddito lordo?
Un moltiplicatore del reddito lordo (GIM) è una misura approssimativa del valore di un investimento immobiliare che si ottiene dividendo il prezzo di vendita dell'immobile per il reddito locativo lordo annuale. GIM viene utilizzato nella valutazione di immobili commerciali, come centri commerciali e complessi di appartamenti, ma è limitato in quanto non considera il costo di fattori come servizi pubblici, tasse, manutenzione e posti vacanti. Altri metodi più dettagliati comunemente utilizzati per valutare le proprietà commerciali includono il tasso di capitalizzazione (tasso di capitalizzazione) e il metodo del flusso di cassa attualizzato.
Spiegazione del moltiplicatore del reddito lordo
Il moltiplicatore del reddito lordo può essere utilizzato per determinare approssimativamente se il prezzo richiesto di un immobile è un buon affare. Moltiplicando il GIM per il reddito annuo lordo della proprietà si ottiene il valore della proprietà, o ciò per cui dovrebbe essere venduto.
Esempio di calcolo del moltiplicatore del reddito lordo
Ad esempio, una proprietà in esame ha un reddito lordo effettivo di $ 50.000. È disponibile una vendita comparabile con un reddito effettivo di $ 56.000 e un valore di vendita di $ 392.000 (in realtà, cercheremmo un numero di comparabili per migliorare l'analisi).
Il nostro GIM sarebbe $ 392.000 / $ 56.000 = 7.
In conclusione, questo comparabile (o "comp" come viene spesso chiamato in pratica) ha venduto per 7 volte (7 volte) il suo lordo effettivo. Usando questo moltiplicatore, vediamo che questa proprietà ha un valore capitale di $ 350.000. Che si trova in: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Svantaggi del metodo del moltiplicatore del reddito lordo
Un argomento naturale contro il metodo del moltiplicatore nasce perché si tratta di una tecnica di valutazione piuttosto grezza. Poiché le variazioni dei tassi di interesse (che incidono sui tassi di sconto nel valore temporale dei calcoli monetari), le fonti o le entrate (qualità) e le spese non sono esplicitamente prese in considerazione - il moltiplicatore del reddito lordo non è certo un modello di valutazione pratico, ma offre un " retro della busta "punto di partenza.
Altri inconvenienti includono:
- Il metodo GIM presuppone l'uniformità delle proprietà tra classi simili. I professionisti sanno per esperienza che i rapporti di spesa tra proprietà simili spesso differiscono a causa di fattori quali la manutenzione differita, l'età della proprietà e la qualità del gestore della proprietà. Il GIM stima il valore in base al reddito lordo e non al reddito operativo netto (NOI), mentre un la proprietà viene acquistata principalmente in base al suo guadagno netto. È del tutto possibile che due proprietà possano avere lo stesso NOI anche se i loro redditi lordi differiscono in modo significativo. Pertanto, il metodo GIM può essere facilmente utilizzato da coloro che non ne apprezzano i limiti. Un GIM non riesce a tenere conto della vita economica residua di proprietà comparabili. Ignorando la vita economica residua, un professionista può assegnare valori uguali a una nuova proprietà e una proprietà di 50 anni, supponendo che generino uguali redditi.
