Progettati per i mutuatari con reddito da basso a moderato, i prestiti FHA richiedono un acconto minimo inferiore e punteggi di credito rispetto a molti prestiti convenzionali.
A differenza dei mutui subprime emessi da alcuni istituti di credito commerciali convenzionali, i prestiti della Federal Housing Administration (FHA) non prevedono penalità di pagamento anticipato. Le regole che regolano i prestiti FHA stabiliscono che questi tipi di mutui non possono contenere commissioni non necessarie, come una clausola di vendita al dettaglio o una penalità di pagamento anticipato, che possono causare difficoltà finanziarie ai mutuatari.
Key Takeaways
- Alcuni prestiti ipotecari tradizionali comportano una penalità di pagamento anticipato che viene valutata se i mutuatari rimborsano il prestito troppo rapidamente o scelgono di aggiungere pagamenti di capitale aggiuntivi. Tali sanzioni proteggono i prestatori e gli investitori di titoli garantiti da ipoteca dal rischio di pagamento anticipato. Di conseguenza, molti prestiti subprime prevedono una sanzione del genere, ma i prestiti FHA, che sono mutui garantiti a livello federale e progettati per mutuatari con reddito da basso a moderato, non prevedono penalità di pagamento anticipato.
Che cos'è una penalità di pagamento anticipato?
Una penalità di pagamento anticipato è specificata in una clausola di un contratto di mutuo che afferma che una sanzione sarà valutata se il mutuatario paga in modo significativo o paga il mutuo prima della scadenza, di solito entro i primi cinque anni dall'assunzione del prestito. La sanzione a volte si basa su una percentuale del saldo residuo del mutuo, oppure può essere un certo numero di mesi di interesse.
Le penalità di pagamento anticipato proteggono il finanziatore dalla perdita finanziaria del reddito da interessi atteso che altrimenti sarebbe stato pagato nel tempo e per gli investitori di titoli garantiti da ipoteca che sarebbero soggetti ad un aumento del rischio di pagamento anticipato.
Come vengono calcolati gli interessi ipotecari in caso di pagamento anticipato
Per tutti i prestiti FHA chiusi prima del 21 gennaio 2015, mentre non è richiesto il pagamento di commissioni extra al momento del pagamento anticipato del prestito FHA, l'utente è comunque responsabile dell'intero interesse alla data di scadenza della rata successiva. Ad esempio, supponiamo che la data di scadenza del pagamento mensile del prestito FHA sia il quinto di ogni mese. Se hai effettuato il pagamento mensile entro il primo del mese, sei ancora responsabile per gli interessi fino al quinto. Anche se hai pagato l'intero saldo del tuo mutuo, sei comunque responsabile degli interessi fino alla scadenza del pagamento.
Questo addebito di interessi post-pagamento non era una penalità di pagamento anticipato, ma molti proprietari di case lo ritenevano; nel 2012, i titolari di prestiti FHA hanno pagato $ 449 milioni stimati in interessi post-pagamento. Per ridurre l'onere per i proprietari di abitazione, l'FHA ha rivisto le proprie politiche per eliminare gli interessi passivi post-pagamento per i prestiti FHA chiusi il 21 gennaio 2015 o successivamente. In base a tali politiche, i finanziatori di prestiti FHA qualificati devono calcolare l'interesse mensile utilizzando l'ipoteca effettiva non pagata saldo alla data di ricezione del pagamento anticipato. Gli emittenti di prestiti FHA possono addebitare interessi solo fino alla data di pagamento del mutuo.
