I saldi dei mutui sono saliti di $ 57 miliardi, nel primo trimestre del 2018, e il debito ipotecario è aumentato di $ 312 miliardi rispetto al primo trimestre del 2017, secondo gli ultimi dati del Rapporto trimestrale sul debito e sul credito delle famiglie della Federal Reserve Bank di New York. Il debito immobiliare ora ammonta a $ 8, 94 trilioni, vicino, ma ancora timido, al picco di $ 9, 99 trilioni che abbiamo visto nel terzo trimestre del 2008.
Nonostante sia il più grande aumento in diversi trimestri, i saldi dei mutui rimangono al di sotto del picco del 2008 e sono molto al di sotto dei massimi precedenti negli stati più colpiti dalla crisi immobiliare, come Florida, Arizona, Nevada e California. Al contrario, Texas, North Dakota e Delaware hanno saldi ipotecari superiori di oltre il 10% rispetto ai picchi precedenti. Si dice che i saldi ipotecari più elevati siano indicativi di una maggiore ripresa o siano stati meno colpiti dalla crisi in primo luogo.
Il debito ipotecario sembra una buona scommessa per i finanziatori
Il punteggio di credito mediano dei mutuatari per i nuovi mutui è aumentato nel primo trimestre a 761 da 755 - ancora nella gamma molto buona. Ancora meglio, la percentuale di mutui gravemente delinquenti - quelli senza pagamenti in 90 o più giorni - ha continuato a migliorare, con il 40, 5% di coloro che hanno iniziato la delinquenza a recuperare i propri pagamenti, rispetto al 35, 9% nel primo trimestre. (Per ulteriori informazioni, vedere 6 suggerimenti per ottenere l'approvazione per un mutuo .)
Dopo il debito azionario domestico, il debito ipotecario presenta il tasso di insolvenza più basso di qualsiasi tipo di debito familiare. Alla fine del 2017, solo l'1, 2% dei mutui era gravemente delinquente (oltre 90 giorni), secondo il Rapporto trimestrale sul debito e sul credito delle famiglie.
Utilizzando dati diversi rispetto alla Federal Reserve (che utilizza i dati del Pannello di credito al consumo / Equifax), TransUnion misura i tassi di insolvenza ipotecaria per più di 60 giorni e mostra che sono scesi da un picco del 7, 21% nel primo trimestre del 2010 a un minimo dell'1, 83% nel quarto trimestre del 2017. TransUnion prevede che nel 2018 il tasso di insolvenza ipotecaria scenderà al suo livello più basso dal 2005 - 1, 65% - grazie al rimbalzo dei prezzi delle case, alla forte occupazione e all'aumento del reddito delle famiglie. Oltre a forti fattori economici, le insolvenze sono relativamente basse perché le persone danno la priorità ai loro pagamenti per l'alloggio, poiché le conseguenze del rimanere indietro su un'ipoteca sono molto più gravi delle conseguenze di rimanere indietro sulla carta di credito o sui pagamenti del prestito studentesco, che hanno tassi di insolvenza del 4, 6% e l'11%
Debito ipotecario sui combustibili domestici totali
Il debito ipotecario è la componente principale del debito totale delle famiglie, che è salito di $ 63 miliardi per raggiungere il massimo storico di $ 13, 21 trilioni dopo essere aumentato per 15 trimestri consecutivi. I saldi dei mutui rappresentano il 71% del debito totale delle famiglie.
Le originazioni di mutui, che includono sia nuovi mutui che rifinanziamenti, sono scese a $ 428 miliardi da $ 452 miliardi nel quarto trimestre, forse a causa della minore domanda di case tipica dell'autunno e dei mesi invernali e dell'aumento dei tassi di interesse. Le vendite di case esistenti sono diminuite del 3, 6% a dicembre, secondo la National Association of Realtors. Tuttavia, sono aumentati del 5, 6% a novembre e del 2, 0% a ottobre.
Il debito medio dei mutui per mutuatario, secondo TransUnion, si è attestato a $ 200.935 nell'ultimo trimestre. Il numero totale di conti ipotecari è fino a 52, 7 milioni dai 52, 0 milioni del quarto trimestre del 2016. Il numero 52, 7 milioni è stato invariato negli ultimi tre trimestri, il che significa che il numero di nuovi mutui (originazioni) è circa uguale al numero dei mutui pagati. I mutui possono essere pagati a causa di una vendita, rifinanziamento o volendo possedere la casa libera e chiara.
I tassi di interesse sui mutui stanno aumentando
TransUnion prevede che i tassi di interesse in aumento nel 2018 spingeranno la percentuale di nuovi mutui provenienti da rifinanziamenti dal 35% nel 2017 al 28% nel 2018. (Per ulteriori informazioni, vedere 6 domande da porre prima del rifinanziamento ). leggermente, dal 3, 83% del 28 settembre 2017 al 4, 42% dell'8 febbraio 2018. La Federal Reserve ha aumentato il tasso target dei fondi federali dello 0, 25% a metà dicembre; i tassi a metà febbraio si attestano al 4, 51%, il loro punto più alto dal 2 aprile 2014.
TransUnion afferma che l'aumento dei tassi di interesse ha influito sul rifinanziamento ma non sull'attività di acquisto. Le vendite di case negli Stati Uniti nel 2017 sono state le più forti dal 2006. Il prezzo medio nazionale delle case a dicembre è stato di $ 246.800, e quattro dei cinque mercati immobiliari più caldi erano in California. (Per ulteriori informazioni, consultare la prima guida per l'acquirente a casa .)
Cosa significa aumentare il debito ipotecario?
Questa elevata e crescente quantità di debito ipotecario è una buona cosa o significa che le persone si stanno nuovamente allungando e un altro incidente immobiliare è imminente? Secondo una dichiarazione di Joe Mellman, vicepresidente senior di TransUnion e leader del settore ipotecario, non dobbiamo preoccuparci: “L'aumento dei prezzi delle case, solidi criteri di sottoscrizione e un'economia forte hanno portato a un livello estremamente basso di rischio nel settore dei mutui, che probabilmente continuerà fino al 2018."
Mellman prevede che la domanda di alloggi rimarrà forte, ma crede che gli acquirenti di case avranno difficoltà con la stretta offerta di alloggi entry-level, grazie all'aumento dei tassi di interesse e all'elevato costo del passaggio a una casa più bella. Uno dei motivi per cui gli alloggi entry-level sono stretti è che molti proprietari di case esistenti hanno mutui a basso interesse che non vogliono lasciare e, inoltre, potrebbero non essere in grado di permettersi le case più costose di oggi. Gli effetti della bolletta fiscale di dicembre possono anche avere un impatto sul mercato immobiliare, ma non sappiamo ancora se o come. (Per ulteriori informazioni, vedere In che modo la fattura fiscale GOP vi riguarda .)
La linea di fondo
L'aumento dei saldi ipotecari nel quarto trimestre del 2017 non sembra essere motivo di allarme, come lo erano quando la bolla immobiliare si stava gonfiando e la Grande recessione si stava preparando. Pochi consumatori sono delinquenti nei loro prestiti, molti di quelli che sono delinquenti stanno recuperando terreno e i pignoramenti sono ai minimi storici. Man mano che l'anno avanza, sarà interessante vedere quanto l'inventario stretto, l'aumento dei tassi di interesse e la bolletta fiscale influenzino il mercato immobiliare e i mutuatari.
