Che cos'è un prestito rinegoziato?
Un prestito rinegoziato è un prestito, come un'ipoteca domestica, che è stato modificato dal prestatore prima del suo completo rimborso. Un prestito rinegoziato ha lo scopo di rendere più facile per il mutuatario tenere il passo con i pagamenti futuri e garantire che il prestatore alla fine verrà rimborsato.
Come funziona un prestito rinegoziato
In un prestito rinegoziato, tutte le parti concordano di modificare le condizioni originali del prestito. Le modifiche possono includere il tasso di interesse o la durata del prestito. In alcuni casi, la struttura dei tassi può essere modificata passando da un prestito a tasso fisso a un prestito a tasso variabile o viceversa. Un'altra opzione di modifica è la tolleranza, o l'interruzione temporanea, dei pagamenti del prestito.
In genere, i proprietari di abitazione possono qualificarsi per la rinegoziazione o la modifica di un mutuo esistente se non sono idonei a rifinanziare, stanno vivendo una situazione di disagio a lungo termine come una disabilità o sono diversi mesi inadempienti sui loro pagamenti mensili e si aspettano di avere ulteriori difficoltà a effettuare tali pagamenti. I mutuatari dovrebbero essere consapevoli del fatto che una rinegoziazione del loro prestito ha spesso un impatto negativo sul loro punteggio di credito, anche se effettuano tutti i loro pagamenti mensili futuri in tempo. Tuttavia, di solito è meglio che inadempienza sul prestito.
La maggior parte degli stati ha programmi di mediazione per aiutare i mutuatari a rinegoziare i loro prestiti se i loro finanziatori non sono cooperativi.
Per avviare una rinegoziazione, il mutuatario deve contattare direttamente il prestatore. Le banche e altri istituti di credito sono spesso motivati a rinegoziare perché è generalmente un'opzione preferibile alla preclusione, a causa dei costi e dei rischi coinvolti in tale processo e del fatto che il prestito rinegoziato fornirà loro almeno un certo flusso di cassa. I finanziatori tendono anche a non voler prendere possesso di proprietà fisiche come le case, che richiedono una manutenzione regolare e potrebbero richiedere molto tempo per essere vendute. Se il mutuatario non riesce a rinegoziare un prestito direttamente con il prestatore, la maggior parte degli Stati offre un programma di mediazione in base al quale il prestatore deve incontrarsi con il proprietario della casa di fronte a un funzionario nominato dal tribunale per tentare di risolvere la questione.
Storia dei prestiti rinegoziati
Negli Stati Uniti, i programmi di modifica dei prestiti, come i prestiti rinegoziati, hanno una lunga storia, che risale almeno alla Grande Depressione. La Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) è stata fondata nel 1933 sotto il presidente Franklin D. Roosevelt per aiutare a rifinanziare i mutui in pericolo di preclusione. L'agenzia ha venduto obbligazioni agli investitori e quindi ha utilizzato i proventi per acquistare prestiti problematici da istituti di credito. In genere, ciò ha comportato una combinazione di un'estensione della vita del prestito e un tasso di interesse ridotto per il proprietario della casa. Tra il 1933 e il 1935, l'HOLC acquistò circa un milione di prestiti e aveva un tasso di pignoramento di circa il 20 percento, il che significa che la grande maggioranza dei mutuatari era in grado di pagare i mutui e mantenere le proprie case. L'agenzia cessò l'attività nel 1951.
Un analogo programma di modifica del prestito è stato avviato dal governo federale in risposta alla crisi dei mutui subprime del 2008. Il programma di modificazione economica della casa (HAMP) è stato introdotto nel 2009 come parte del Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP ha offerto un sollievo simile al programma HOLC, con l'opzione aggiuntiva di riduzione principale. Il programma è stato terminato nel 2016 ed è stato sostituito da opzioni come il programma di modifica Fannie Mae Flex.
