L'ultima cosa che coloro che vivono nelle cooperative vogliono sentire durante la loro assemblea annuale degli azionisti è che la loro cooperativa è in pericolo di default. Ma per molte persone, questa è una realtà. Ogni anno le cooperative falliscono e lasciano i loro "proprietari" al freddo.
Che cos'è una cooperativa?
Le cooperative sono accordi abitativi in cui i residenti possiedono una quota dell'entità legale, denominata società. Questi azionisti ricevono un contratto di locazione proprietario, o diritto, che consente loro di vivere in uno degli appartamenti o unità. Tecnicamente, il proprietario possiede solo azioni di questa società, non gli immobili stessi. La società possiede il settore immobiliare. Il proprietario delle azioni paga un costo di manutenzione mensile che viene utilizzato per coprire le spese di gestione dell'edificio come pulizia, riscaldamento, acqua, stipendi dei dipendenti, rimozione dei rifiuti, costi di riparazione, tasse, assicurazione e mutuo sottostante dell'edificio.
Tipi di default
Esistono due tipi di default comunemente noti che coinvolgono le cooperative: i valori predefiniti dei mutui e i valori predefiniti tecnici.
- I valori di default tecnici non sono terribilmente gravi. Adam Leitman Bailey, Esq., Avvocato immobiliare di New York e New Jersey e capo della società immobiliare residenziale e commerciale di New York, Adam Leitman Bailey, PC, afferma che questo tipo di inadempienza "consiste nell'incapacità di effettuare riparazioni in violazione del contratto di mutuo, anche se tutti i pagamenti monetari sono stati pagati in tempo. " Di solito, questi tipi di valori predefiniti possono essere risolti organizzando il completamento delle riparazioni o, almeno, il pagamento. Le inadempienze sui mutui sono molto più gravi perché il creditore non riceve pagamenti per l'edificio, come previsto dall'accordo originale. Questa è una situazione frustrante per gli azionisti che hanno diligentemente pagato la manutenzione mensile senza perdere i pagamenti. Questa è spesso la via più rapida verso la dichiarazione di fallimento per le cooperative. In questa situazione, il creditore invia un avviso di inadempienza alla direzione dell'edificio e, se il default del mutuo non viene risolto, inizia il processo di preclusione.
Scenario peggiore: preclusione
La preclusione è la cosa peggiore che può accadere quando una cooperativa chiede bancarotta. Una preclusione è una causa avviata dal prestatore per ottenere il titolo legale per l'edificio. Stuart M. Saft, un partner di Dewey & LeBoeuf LLP, afferma che a New York una preclusione può richiedere diversi anni ma alla fine a meno che la cooperativa non abbia una legittima difesa, un arbitro terrà un'asta per vendere l'edificio, e gli azionisti torneranno a essere locatari in affitto e non "possiedono" più i loro appartamenti.
Nel caso in cui una cooperativa richieda il fallimento a causa di inadempienza del proprio mutuo, il prestatore ha il potere di precludere l'edificio e sfrattare gli azionisti. Bailey aggiunge: "Il creditore del mutuo sottostante non può andare dietro ogni azionista dell'appartamento perché il mutuo dell'edificio non è una garanzia personale degli azionisti". In caso di fallimento, la banca della cooperativa verrà pagata davanti agli azionisti.
Quindi, tutti i proventi della vendita preclusione di un fallimento andranno a pagare la banca. Gli azionisti che hanno ottenuto mutui personali saranno responsabili di tali pagamenti anche se hanno perso la proprietà delle quote degli appartamenti.
In questo scenario, gli azionisti non hanno molte opzioni. Se la cooperativa sceglie di presentare un capitolo 11 (una riorganizzazione), il mutuo cooperativo può spostarsi per convertirlo in un capitolo 7, che è liquidazione, dove l'edificio viene venduto immediatamente.
In caso di fallimento o pignoramento, gli azionisti della cooperativa rimangono come inquilini se vivono lì, ma il loro contratto di locazione proprietario viene annullato. Se devono pagare un'ipoteca sul loro appartamento e non pagano ", possono avere conseguenze negative sull'imposta sul reddito", conferma Saft.
Le cooperative che potrebbero avere problemi di inadempienza possono tentare di recuperare il ritardo prendendo in prestito fondi aggiuntivi, aumentando la manutenzione mensile o aggiungendo una valutazione. Una valutazione è un aumento temporaneo della manutenzione mensile. Questo aumento è designato per le riparazioni o altre spese di cui la cooperativa ha bisogno.
I fallimenti cooperativi sono comuni?
I fallimenti cooperativi sono un evento raro. Saft dice: "Per quanto ne sappiamo, meno di 10 cooperative sono state precluse a New York dalla seconda guerra mondiale, quindi è improbabile che si verifichino adesso. Tuttavia, è meglio essere vigili". Un default tecnico potrebbe portare al fallimento se tutti i soldi nella nota diventano dovuti a causa di un default tecnico, ma è improbabile.
Cosa possono fare gli azionisti?
Sfortunatamente per gli azionisti, non c'è molto da fare se hanno già acquistato l'appartamento cooperativo. Se hanno acquistato azioni in una cooperativa travagliata, devono chiedere consiglio a un avvocato qualificato. La chiave è prendere decisioni ponderate quando si fa shopping e indagare sulla cooperativa prima dell'acquisto.
Bailey afferma che quando rappresenta un acquirente, si assicura che l'edificio sia stabile analizzando i dati finanziari dell'edificio negli ultimi due anni. Confronta il rendiconto finanziario con eventuali importanti miglioramenti strutturali o necessarie riparazioni e cerca se l'edificio ha solide riserve di cassa. Gli edifici che non possono permettersi di pagare i mutui o di far fronte alle spese sono definiti bandiere rosse.
I cacciatori di appartamenti cooperativi possono evitare di cadere in una "cattiva" cooperativa chiedendo loro stessi i dati finanziari. Osservare una storia di due anni può fornire una buona idea di quanto bene (o male) stia facendo l'edificio. Una riserva di cassa bassa, ad esempio, potrebbe indicare che la cooperativa non disporrà di fondi sufficienti per coprire le riparazioni di emergenza. In questo caso, la cooperativa dovrebbe acquisire i fondi dalla banca sotto forma di un altro prestito o dagli azionisti.
Gli azionisti devono porre domande chiave durante la ricerca di un appartamento. Ad esempio, chiedi se la cooperativa ha effettuato pagamenti ipotecari mensili. Se hanno perso i pagamenti, chiedi perché. Chiedi se ci sono altri tipi di debito in sospeso oltre all'ipoteca, anche se ci sono importanti riparazioni imminenti e, in tal caso, in che modo la cooperativa sta pianificando di pagarli.
Saft suggerisce alcuni suggerimenti: "Guarda l'ultimo rendiconto finanziario per vedere se il commercialista ha emesso una lettera di verifica pulita; chiedi al tuo avvocato di vedere se ci sono privilegi depositati contro l'edificio o se le tasse immobiliari non sono state pagate. Prova a scoprire dall'agente di gestione se molti azionisti non riescono a pagare la manutenzione. Chiedi al tuo avvocato di leggere i verbali della cooperativa per vedere se ci sono problemi ".
La linea di fondo
Il consiglio di amministrazione ha il diritto di chiederti, come potenziale acquirente, la tua storia finanziaria. Vuole assicurarsi di essere in grado di soddisfare la responsabilità della manutenzione mensile, oltre al proprio pagamento ipotecario personale. Tuttavia, come acquirente, hai anche il diritto di assicurarti che lo spazio abitativo in cui finirai sia economicamente stabile. Assicurati di chiedere di ogni dettaglio. È il tuo futuro, quindi esercita i tuoi diritti.
