Vendere la tua casa per un enorme profitto è quasi il sogno di ogni proprietario di casa che diventa realtà. Chi non vorrebbe fare un bel soldo da casa sua? Tuttavia, per trarre profitto dalla vendita della tua casa, potresti voler differire prendendo il tuo profitto come somma forfettaria. Continua a leggere per scoprire perché e per conoscere un'altra opzione: una vendita rateale.
Big Payout = Big Tax Bill
Diamo un'occhiata a una situazione comune:
Esempio: quando un guadagno su una proprietà aumenta la responsabilità fiscale, Hal Bookman ha esaminato l'offerta dell'acquirente per la sua casa in affitto e non riusciva a credere al numero che vedeva. La sua proprietà era raddoppiata in soli cinque anni e non l'aveva considerata a buon mercato nemmeno quando la acquistava. Tuttavia, quando Hal disse allegramente al suo consulente fiscale della vendita, il consulente era meno eccitato; prendere il reddito come una somma forfettaria non sarebbe nell'interesse di Hal dal punto di vista fiscale. Se Hal dichiara l'intero ricavato della vendita nello stesso anno in cui vende la proprietà, sarà inammissibile per praticamente tutti i crediti d'imposta a cui avrebbe normalmente diritto. Le sue detrazioni dettagliate sarebbero inoltre ridotte a causa del reddito aggiuntivo derivante dalla vendita. Hal chiede al suo consulente fiscale se c'è qualcosa che può fare per ridurre il suo reddito imponibile per l'anno. Il consulente conosce solo lo strumento da utilizzare: un accordo di vendita rateale.
Lo scopo delle vendite rateali
Come indicato nella pubblicazione 537 , l'IRS consente ai contribuenti di differire gli utili sulle vendite importanti di proprietà o altri investimenti con un accordo di vendita rateale. Questo accordo consente ai venditori di dichiarare una parte ripartita delle loro plusvalenze per diversi anni, a condizione che durante la vendita vengano completate le pratiche burocratiche appropriate.
Come funziona il metodo di vendita rateale
Dichiarare i guadagni in una vendita rateale è teoricamente semplice. La tassazione delle vendite rateali rispecchia quella delle rendite, in cui una parte proporzionale di ciascun pagamento è considerata una restituzione del capitale. Le uniche clausole sono che la proprietà venduta non può essere una garanzia negoziata pubblicamente di alcun tipo e che il contribuente non può essere un commerciante della proprietà venduta in alcun senso.
Diamo un'occhiata a un esempio di questo metodo e vediamo come Hal potrebbe strutturare la sua vendita rateale se volesse rinviare le imposte sul reddito a un anno futuro.
Esempio: differire le tasse con una vendita rateale Hal riceve $ 400.000 per la sua casa in affitto. Ha comprato la proprietà per $ 188.000 e pagato $ 12.000 in spese di vendita, che vengono aggiunte alla base della casa, rendendola $ 200.000. Pertanto, Hal ha $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) di guadagno da dichiarare. Il consulente di Hal consiglia di suddividere i proventi della vendita in otto rate annuali di $ 50.000 ciascuna, invece di dichiarare $ 400.000 in un anno. Finché le rate vengono ricevute in modo costruttivo ogni anno, questo metodo consentirà ad Hal di rimanere ammissibile per i crediti d'imposta e le detrazioni che il pagamento forfettario gli avrebbe impedito di ricevere.
Reddito da vendita rateale
Il reddito da vendita rateale può essere suddiviso in tre categorie separate: guadagno, capitale e interessi. Ciascuna di queste categorie è trattata in modo diverso nel modulo 1040.
Plusvalenza
Nell'esempio sopra, Hal deve dichiarare il guadagno ogni anno come a lungo o breve termine, a seconda che il guadagno sia stato a lungo o breve termine nell'anno della vendita. Gli utili a lungo termine sono tassati a un'aliquota inferiore, mentre gli utili a breve termine sono tassati come reddito ordinario. Poiché Hal ha tenuto la casa per cinque anni, il guadagno, in questo caso, sarebbe stato a lungo termine. Se il guadagno fosse stato a breve termine, Hal sarebbe comunque stato tassato sul reddito rateale a un tasso inferiore a quello che avrebbe avuto se avesse dovuto dichiarare il guadagno forfettario. Questo perché i guadagni a breve termine sono tassati come reddito ordinario, all'aliquota fiscale marginale più alta del contribuente. Il guadagno derivante da una vendita rateale è riportato nel modulo 6252 dell'IRS e quindi trasferito all'allegato D sul modulo 1040.
Interesse
I contribuenti con reddito da vendita rateale devono inoltre addebitare l'interesse dell'acquirente a un'aliquota inferiore all'aliquota federale applicabile o composta al 9% semestralmente. L'acquirente pagherà gli interessi sulle rate non pagate fino a quando il saldo non sarà risolto. Pertanto, se Hal addebita all'acquirente l'aliquota del 9% sulla sua vendita, riceverà e riporterà circa $ 4.500 aggiuntivi di interessi attivi per ogni rata da $ 50.000 ancora da pagare. Gli interessi sono riportati separatamente nell'Allegato B, come interessi attivi ordinari. ( Nota : se l'interesse non è riportato separatamente, l'IRS considererà parte dei proventi della vendita come interessi.)
Principale
Una parte di ogni vendita rateale è considerata dall'IRS una dichiarazione dei redditi esente da imposte. Questo importo può essere determinato calcolando il rapporto di esclusione. Dividi l'importo del guadagno effettivo per il prezzo di vendita, che in questo caso è di $ 200.000 / $ 400.000, fornendo un rapporto di esclusione del 50%. Basta moltiplicare questo rapporto per l'importo della rata. Questo è l'importo che deve essere escluso dall'imposizione poiché è designato come capitale. Pertanto, ogni anno vengono restituiti $ 25.000 ($ 50.000 x 50%) di capitale.
Mutui e prezzo del contratto
Se l'acquirente della proprietà assume un mutuo o qualche altra cambiale con l'acquisto, la base di costo della proprietà deve essere ridotta dell'importo del mutuo / nota. Ad esempio, se la proprietà in affitto che Hal ha venduto per $ 400.000 ha un mutuo di $ 100.000, il prezzo del contratto viene ridotto a $ 300.000 ($ 400.000 - $ 100.000). Ciò significa che Hal avrà solo $ 100.000 di guadagno totale da segnalare a rate.
Se l'importo del mutuo supera la base rettificata totale della proprietà, la differenza deve essere segnalata come pagamento nel primo anno e il prezzo del contratto viene aumentato di tale importo. Ad esempio, se la proprietà di Hal ha un mutuo di $ 250.000, la base della casa sarà di $ 200.000 ($ 188.000 + $ 12.000). In questo caso, oltre al pagamento rateale, Hal dovrà segnalare un pagamento in eccesso di $ 50.000 durante il primo anno. Il prezzo del contratto sarà quindi di $ 250.000, lasciando $ 150.000 come guadagno imponibile.
La linea di fondo
Esistono molte regole e regolamenti relativi alle vendite rateali e devono essere seguite attentamente. Tuttavia, coloro che comprendono le regole possono conservare la propria idoneità per molte detrazioni e crediti che altrimenti devono essere persi. Per ulteriori informazioni sugli argomenti secondari come le variazioni del prezzo di vendita, le diverse forme che possono assumere i pagamenti e quando potrebbe essere meglio rinunciare a un accordo rateale e prendere un pagamento forfettario, visitare il sito Web IRS o consultare il proprio consulente fiscale.
