Cosa sono i titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS)?
I titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS) sono prodotti di investimento a reddito fisso garantiti da ipoteche su immobili commerciali piuttosto che su immobili residenziali. CMBS può fornire liquidità sia agli investitori immobiliari sia ai finanziatori commerciali.
Poiché non esistono regole per standardizzare le strutture di CMBS, le loro valutazioni possono essere difficili. I titoli sottostanti di CMBS possono includere una serie di mutui commerciali di termini, valori e tipi di proprietà diversi, come abitazioni plurifamiliari e immobili commerciali. CMBS può offrire un rischio di pagamento anticipato inferiore rispetto ai titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS), in quanto il termine sui mutui commerciali è generalmente fisso.
Come funzionano i titoli garantiti da ipoteca commerciale
Come per le obbligazioni di debito garantite (CDO) e le obbligazioni di garanzia garantite (CMO), i CMBS sono in forma di obbligazioni. I prestiti ipotecari che formano un unico titolo commerciale garantito da ipoteca fungono da garanzia in caso di inadempienza, con capitale e interessi trasferiti agli investitori. I prestiti sono generalmente contenuti in un trust e sono altamente diversificati in termini di termini, tipi di proprietà e importi. I prestiti sottostanti che sono cartolarizzati in CMBS includono prestiti per immobili come condomini e complessi, fabbriche, hotel, edifici per uffici, parchi per uffici e centri commerciali, spesso con la stessa fiducia.
Un prestito ipotecario è in genere un debito pro-soluto, qualsiasi debito al consumo o commerciale garantito solo da garanzie reali. In caso di inadempienza, il prestatore non può sequestrare attività del debitore oltre la garanzia.
Poiché i CMBS sono veicoli di investimento complessi, richiedono un'ampia gamma di partecipanti al mercato, inclusi investitori, un gestore primario, un gestore principale, un gestore speciale, un titolare del certificato di direzione, trustee e agenzie di rating. Ognuno di questi giocatori svolge un ruolo specifico per garantire che CMBS funzioni correttamente.
Il mercato CMBS rappresenta circa il 2% del mercato statunitense a reddito fisso totale.
Tipi di CMBS
I mutui che sostengono CMBS sono classificati in tranches in base ai loro livelli di rischio di credito, che in genere sono classificati da senior - o massima qualità - a qualità inferiore. Le tranche di qualità più elevata riceveranno pagamenti di interessi e capitale e avranno il rischio associato più basso. Le tranche più basse offrono tassi di interesse più elevati, ma le tranche che assumono più rischi assorbono anche la maggior parte delle perdite potenziali che possono verificarsi quando le tranche scendono di livello.
La tranche più bassa in una struttura CMBS conterrà i prestiti più rischiosi e possibilmente speculativi nel portafoglio. Il processo di cartolarizzazione coinvolto nella progettazione della struttura di una CMBS è importante sia per le banche che per gli investitori. Permette alle banche di emettere più prestiti in totale e offre agli investitori un facile accesso agli immobili commerciali offrendo allo stesso tempo un rendimento maggiore rispetto ai titoli di Stato tradizionali.
Gli investitori dovrebbero comprendere, tuttavia, che in caso di inadempienza su uno o più prestiti in un CMBS, le tranche più alte devono essere interamente rimborsate, con gli interessi, prima che le tranche inferiori ricevano fondi.
Key Takeaways
- I CMBS sono garantiti da ipoteche su immobili commerciali piuttosto che su immobili residenziali. I titoli commerciali garantiti da ipoteca sono in forma di obbligazioni e i prestiti sottostanti sono generalmente contenuti in trust. I prestiti in un CMBS fungono da garanzia — con capitale e interessi passati agli investitori, in caso di inadempienza.
Critica di CMBS
Tipicamente, solo gli investitori molto ricchi investono in CMBS perché non ci sono molte opzioni qui per l'investitore medio. È difficile trovare fondi comuni di investimento o fondi negoziati in borsa (ETF) che investono esclusivamente in questa classe di attività, sebbene molti fondi comuni immobiliari investano una parte dei loro portafogli in CMBS.
Requisiti per CMBS
Nel dicembre 2016, la Securities and Exchange Commission (SEC) e l'Autorità di regolamentazione del settore finanziario (FINRA) hanno introdotto nuove normative per mitigare alcuni dei rischi di CMBS creando requisiti di margine per le transazioni di agenzie coperte, comprese le obbligazioni ipotecarie garantite.
