A prima vista, potresti pensare che un gestore di portafoglio immobiliare sia simile a qualsiasi gestore di attività finanziarie. Ma la gestione del portafoglio azionario o dei fondi immobiliari differisce radicalmente dalla gestione di azioni, obbligazioni o fondi comuni di investimento.
A differenza dei gestori azionari, che ricercano le società e gestiscono le probabilità che possano riempire le loro strategie articolate, i gestori immobiliari devono contribuire a definire e sfruttare le opportunità a livello di proprietà. I gestori immobiliari non sono solo responsabili dell'allocazione patrimoniale, della gestione dei rischi e delle transazioni, ma anche della gestione diretta del territorio e delle strutture su di esso.
Quindi la gestione patrimoniale immobiliare, a differenza della tradizionale gestione del denaro, richiede persone esperte in grado di ottimizzare il valore degli immobili. In effetti, in molti modi, un gestore patrimoniale immobiliare è molto simile a un CEO aziendale, che gestisce un'azienda o una struttura. Al contrario, un gestore di denaro tradizionale potrebbe conoscere le scorte di un determinato campo o settore, ma non viene coinvolto nelle operazioni delle società stesse.
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Gestione del portafoglio immobiliare
La formazione e l'esperienza acquisite dai gestori di patrimoni immobiliari sono simili a quelle di altri gestori di fondi. Tuttavia, è diverso dal modo in cui utilizzano tali competenze per garantire la performance del portafoglio. I gestori di portafogli sono spesso valutati in base alla loro capacità di garantire rendimenti adeguati al rischio e diversificazione del portafoglio attraverso un'allocazione e una selezione di attivi superiori.
Inoltre, i gestori di portafogli immobiliari forniscono valore ai clienti garantendo l'uso più efficiente del capitale dell'investitore e tenendo informati i clienti attraverso una misurazione delle prestazioni superiore e persino una previsione del flusso di cassa. Ad eccezione del fondo d'investimento immobiliare (REIT) e del fondo di gestori di fondi (la cui performance è giudicata dalla capacità di valutare la capacità di altri gestori di progettare ed eseguire la strategia), il gestore di fondi azionari immobiliari è essenzialmente il CEO o la propria società, creando ed eseguendo strategie a livello di proprietà per i beni a suo carico.
Strategie di selezione degli investimenti
I gestori di portafogli immobiliari conducono l'allocazione e la selezione delle attività, non capendo le dinamiche di mercato e le società in settori specifici, ma essendo esperti in fondamenti immobiliari. Studiano nelle regioni locali e nei diversi usi dei terreni commerciali: uffici, industriali, alberghieri, negozi e abitazioni singole e plurifamiliari. Per battere il mercato, garantire la diversificazione e produrre rendimenti adeguati al rischio adeguati, i gestori del portafoglio immobiliare devono scommettere sui mercati immobiliari regionali o locali e, nel caso di portafogli multi-asset, il mix immobiliare corretto.
Per questo motivo, molti gestori di fondi si concentrano su regioni o tipi di proprietà specifici; alcuni gestori patrimoniali immobiliari più grandi organizzano i loro dipendenti senior e supportano il personale in base alla regione o all'utilizzo del territorio. La logica per l'organizzazione in questo modo è quella di garantire che le opportunità di mercato possano essere identificate e quindi tradotte nella corretta selezione degli immobili e nella creazione di attività.
Il modo in cui vengono acquisiti gli immobili è uno dei modi più significativi in cui i fondi immobiliari differiscono dagli investimenti più tradizionali. Come i commercianti sul mercato azionario, i fondi immobiliari utilizzano specialisti delle acquisizioni per scoprire ed eseguire transazioni immobiliari. Il personale addetto all'acquisizione di solito lavora per un fondo specifico o è organizzato a livello regionale o per tipo di attività.
Poiché la maggior parte dei fondi azionari immobiliari possiede tutto (o una parte significativa) di ogni proprietà, i gestori di portafoglio sono spesso direttamente coinvolti nel processo di acquisizione. Dal momento che hanno la responsabilità di impostare ed eseguire la strategia immobiliare, i gestori di portafoglio devono essere direttamente coinvolti in tutti i processi di investimento, inclusi acquisizioni, finanziamenti, disposizioni e processi decisionali riguardanti le strutture. Al fine di facilitare l'ampiezza e la profondità dei processi di gestione degli investimenti immobiliari, i gestori di portafoglio devono fare affidamento su una considerevole quantità di infrastrutture in relazione al capitale investito. Per raggiungere questo obiettivo nel modo più efficiente possibile, i gestori di fondi azionari immobiliari e i gestori patrimoniali hanno sviluppato una funzione di gestione patrimoniale specializzata.
Come funziona la gestione patrimoniale immobiliare
La funzione di gestione patrimoniale immobiliare è composta da specialisti a livello di proprietà che aggiungono valore ai gestori di fondi eseguendo una strategia a livello di proprietà. Gli specialisti sono esperti nei fondamenti del mercato regionale o in specifici tipi di proprietà e sono responsabili dell'ottimizzazione del valore delle attività in loro custodia. Oltre a fornire informazioni sulla gestione del portafoglio su prospettive locali e facilitare le transazioni, il gestore patrimoniale è responsabile della performance a livello di proprietà.
Oltre ad approvare i budget e ad eseguire la gestione delle spese, i gestori patrimoniali aumentano il valore gestendo il leasing in una o più proprietà. Sebbene possa sembrare un affare in bianco e nero, il leasing è una funzione complessa che determina inevitabilmente il valore della proprietà e del portafoglio. Il successo nel leasing non si ottiene solo trovando ed eseguendo le opportunità di leasing più elevate possibili in ciascuna proprietà, ma anche conducendo un programma di leasing che si allinea con la strategia di portafoglio mantenendo le migliori relazioni con gli inquilini esistenti.
Il leasing è un processo altamente negoziato, che può comportare decisioni in contrasto con le esigenze degli inquilini al fine di ottimizzare il valore della proprietà. Ad esempio, per gli immobili che sono previsti per la vendita, il leasing potrebbe essere sospeso durante un periodo di vendita per consentire ai nuovi proprietari di valutare tassi di leasing potenziali più elevati. Ciò può comportare un aumento dei valori degli immobili previsti e quindi maggiori offerte di vendita.
Durante periodi di aumento dei tassi di affitto, i contratti di locazione a lungo termine possono essere bloccati per immobili orientati al reddito, mentre per le strategie incentrate sull'apprezzamento del capitale, i termini del contratto di locazione possono essere abbreviati per trarre vantaggio dai tassi attesi più elevati in futuro. La capacità del gestore patrimoniale di realizzare il mix di locatari appropriato, eseguire la strategia di leasing che allinea i flussi di cassa alle esigenze del portafoglio e gestire sia le spese di capitale che operative può influire in modo significativo sul valore complessivo del portafoglio.
Gestori di portafogli immobiliari come amministratori delegati
Se si pensa a una proprietà come a una società separata o sussidiaria, ognuna con la propria strategia e potenziale di performance, si inizia a capire perché i gestori di portafoglio di titoli immobiliari sono molto simili ai CEO aziendali. Come i CEO, che devono allocare una limitata offerta di capitale tra varie opportunità per creare il massimo ritorno sull'investimento complessivo, i gestori di portafogli immobiliari devono fare lo stesso attraverso le proprietà che gestiscono. Questa necessità di ripartire una quantità limitata di risorse crea una situazione diversa rispetto a molte società convenzionali di gestione patrimoniale.
Nei fondi azionari immobiliari, esiste un conflitto intrinseco tra i gestori di portafoglio e i loro gestori patrimoniali, poiché lavorano per obiettivi alquanto divergenti. Mentre i gestori patrimoniali sono specialisti compensati per l'ottimizzazione del valore delle loro proprietà e i gestori di portafoglio sono generalisti premiati per l'ottimizzazione del rendimento del portafoglio e della soddisfazione degli investitori, il gestore di fondi immobiliari di successo è uno che può gestire questo conflitto e mantenere un efficiente team di gestione e le prestazioni del portafoglio. Ciò richiede articolare una strategia di portafoglio ben progettata all'interno di un team di manager ben collegato che capisca e abbia interiorizzato gli obiettivi di investimento complessivi. Questo può essere un compito difficile per qualsiasi fondo che ha aumentato significativamente il numero e la complessità degli immobili gestiti.
È anche fondamentale che i gestori di portafogli immobiliari non solo incarnino l'allocazione patrimoniale richiesta, la selezione della proprietà e altre competenze di investimento richieste, ma anche che abbiano la capacità di creare strategie di investimento appropriate e le capacità di leadership per mobilitare l'organizzazione verso la stessa missione di portafoglio.
La linea di fondo
Quando si tratta di fondi immobiliari, la capacità del management di eseguire piani di gestione patrimoniale oltre a svolgere pratiche di gestione dei fondi più tradizionali è fondamentale. Per un gestore degli investimenti immobiliari, ciò significa ottimizzare il valore degli immobili nel proprio portafoglio, sia attraverso la selezione che la successiva gestione delle attività immobiliari del portafoglio. I gestori di portafogli immobiliari devono allocare le proprie risorse sugli immobili che gestiscono per il massimo rendimento possibile e mantenere il proprio team sulla buona strada per ottenere lo stesso risultato. Per quelli con il giusto mix di competenze, questa carriera si distingue come un'opportunità unica nella gestione patrimoniale.
