Quando i tassi di interesse aumentano, gli investitori cercano copertura - e per qualsiasi bene che riescono a trovare. Investimenti alternativi come i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) possono essere una buona opzione, almeno in base ai dati storici. Vediamo come si sono comportati i REIT durante i periodi con tassi di interesse alti e bassi.
Un riepilogo rapido di REIT
Un REIT è un titolo quotato in borsa che investe nel settore immobiliare attraverso proprietà o mutui e il cui prezzo oscilla su importanti mercati come quelli di un titolo. Di conseguenza, i REIT offrono un elevato livello di liquidità (una qualità rara quando si tratta di immobili). I trust si specializzano spesso in tipi di proprietà specifici, come appartamenti residenziali, edifici commerciali, magazzini o strutture alberghiere. I REIT sono disponibili anche in varianti regionali, concentrandosi su immobili in paesi / regioni specifici come Stati Uniti, Europa, Cina o Giappone. (Per ulteriori informazioni, vedere: 5 tipi di REIT e come investirli .)
I REIT offrono molti vantaggi, tra cui la diversificazione, la suddetta liquidità, una piccola quantità di investimenti e benefici fiscali (a seconda delle leggi locali). (Vedi Investire in REIT per una spiegazione più ampia.)
REIT restituisce vs. Tassi di interesse
Un rapporto di REIT.com mostra un livello di correlazione storicamente basso (come due titoli si muovono l'uno rispetto all'altro) tra REIT e il mercato azionario. Lo stesso rapporto mostra bassi livelli simili di correlazione tra REIT e rendimenti obbligazionari.
(Di seguito è riportata una tabella ritagliata con la correlazione REITs-bond evidenziata.)
Un simile confronto storico tra i rendimenti di un indice REIT popolare e i tassi di interesse obbligazionari a 10 anni indica una relazione inversa. Tracciamo i rendimenti annuali del popolare indice FTSE NAREIT All REITs rispetto ai tassi di interesse di 10 anni
buoni del Tesoro:
Come risulta dal grafico sopra che copre 45 anni, l'aumento dei tassi di interesse appare negativo per i rendimenti di REIT e viceversa. Durante gli alti periodi di tassi d'interesse degli anni 1980-1985, i rendimenti dei REIT erano più bassi, mentre sono aumentati dopo il 2008 quando i tassi di interesse hanno toccato minimi record.
Tuttavia, ci sono altri fattori e altre osservazioni dettagliate da considerare, che possono indicare rendimenti positivi per gli investimenti REIT anche durante l'era dei tassi di interesse elevati. Esplorare in periodi di tempo specifici in cui i tassi di interesse erano elevati e emergono interessanti osservazioni:
Dal 1981 i tassi di interesse hanno registrato una tendenza al ribasso; ci sono stati alcuni picchi sporadici negli anni intermedi, ma nel complesso è stato un consistente calo (anche se, a partire da ottobre 2018, hanno ripreso a salire) per i tassi di interesse. Con ogni periodo di cinque o dieci anni che passa, una gamma inferiore di tassi di interesse è stata considerata "alta".
- 1979-1984: questo periodo ha visto tassi di interesse nella fascia alta del 10% - 14%. Anche i rendimenti dei REIT sono stati nella fascia alta del 9% - 32%.1991-1997: questo periodo ha visto una nuova gamma di alti tassi di interesse, che variavano dal 6% all'8%. Il rendimento dall'indice REIT è stato compreso tra il 12% e il 36%, con l'eccezione dell'1% nel periodo 1994.2000-2001: il prossimo intervallo di interesse elevato è stato nel periodo 2000-2001, quando i tassi si sono attestati intorno al 5, 5%. I rendimenti da REIT variavano dal 16% al 26%.
Come sono andate le tariffe dei REIT durante i periodi intermedi a basso interesse?
- 1973-1974: i tassi di interesse erano comparativamente più bassi, compresi tra il 6, 9% e il 7, 4% (rispetto alla fascia alta del 10% al 14% negli anni successivi). I REIT hanno registrato un andamento negativo con perdite annue comprese tra -42% e -27%.1998-1999: i tassi di interesse erano compresi tra il 4% e il 5, 5% e i rendimenti dei REIT erano ancora negativi per -18% al -6%.2007-2012: poiché i tassi di interesse sono progressivamente scesi dal 4% a meno del 2%, i REIT hanno registrato consistenti perdite annue nell'intervallo da -45% a -5%, con una sola eccezione dei rendimenti positivi nel 2009.
Queste osservazioni indicano che i REIT potrebbero non avere alcuna dipendenza dagli scenari dei tassi di interesse. I rendimenti degli investimenti REIT potrebbero in realtà rimanere liberi da variazioni dei tassi di interesse.
Vantaggi di REIT per gli investitori
Ci sono altri vantaggi dei REIT, che li rendono una buona scelta di investimento anche durante periodi di forte interesse:
- Opportunità di reddito: i REIT sono considerati titoli basati sul rendimento. Sebbene possano apprezzare il prezzo, una parte considerevole dei rendimenti REIT proviene dai dividendi. I REIT evitano di dover pagare l'imposta sulle società se distribuiscono almeno il 90% delle loro entrate ai detentori di quote. Questa agevolazione fiscale comporta una distribuzione regolare del reddito da dividendi agli azionisti di REIT e i rendimenti netti effettivi sono spesso superiori a quelli delle obbligazioni (o azioni), anche in caso di tassi di interesse elevati. Diversificazione globale: i REIT offrono esposizione ai mercati globali. Dagli anni '90, Regno Unito, Singapore, Giappone, Australia, Paesi Bassi, Sudafrica e molti altri paesi hanno abilitato le quotazioni REIT, consentendo agli investitori di prendere esposizione nei mercati immobiliari di nazioni straniere. Ad esempio, se il mercato immobiliare locale nei serbatoi statunitensi a causa degli effetti di tassi di interesse più elevati, un investitore statunitense con esposizione al mercato immobiliare di Singapore può trarre vantaggio se detiene REIT nel settore immobiliare di Singapore nel suo portafoglio. Esposizione specifica per settore: in caso di aumento dei tassi di interesse, non tutti i sottosettori degli immobili possono essere colpiti negativamente. Ad esempio, gli affitti residenziali potrebbero risentirne, ma i centri commerciali nelle località principali potrebbero non esserlo. Un attento studio del mercato immobiliare, gli impatti dei tassi di interesse su un sottosettore specifico e su REIT specifici basati sulla sua proprietà immobiliare sottostante, possono rendere redditizio l'investimento di REIT indipendentemente dall'impatto sui tassi di interesse. (Per ulteriori informazioni, vedere: 3 REIT sugli hotel che hanno sovraperformato il mercato e REIT residenziali, sanitari e degli uffici .)
La linea di fondo
Dopo aver esaminato i modelli di correlazione e i dati storici, sembra che i rendimenti dei REIT rimangano indipendenti dai periodi dei tassi di interesse. Dopo un attento studio e un'adeguata selezione dei sottosettori immobiliari e delle regioni geografiche, gli investitori possono considerare i REIT una buona alternativa ai titoli e alle obbligazioni tradizionali, che sono altamente sensibili ai tassi di interesse.
