Qual è il metodo di vendita ripetuta?
Il metodo di vendita ripetuta è un modo per calcolare le variazioni del prezzo di vendita dello stesso immobile entro tempi specifici.
Gli analisti del mercato immobiliare utilizzano questo approccio relativamente semplice per stimare i cambiamenti nei prezzi delle abitazioni per periodi che vanno da mesi a anni. Vari indici dei prezzi delle abitazioni hanno adottato il metodo delle vendite ripetute per fornire informazioni sul mercato immobiliare agli acquirenti di case e venditori, investitori immobiliari e coloro che lavorano nel settore dell'edilizia abitativa e della finanza immobiliare.
Key Takeaways
- Il metodo di vendita ripetuta valuta come le valutazioni delle case cambiano nel tempo concentrandosi sui diversi prezzi di vendita dello stesso immobile. Diversi indici dei prezzi delle abitazioni hanno adottato il metodo di vendita ripetuta per eliminare il problema della contabilizzazione delle differenze di prezzo nelle case con caratteristiche diverse. Il metodo di vendita ripetuta non è privo di difetti, limitando i dati alle case che sono state vendute più di due volte durante il periodo di campionamento e trascurando il fatto che la stessa proprietà può cambiare nel tempo.
Comprensione del metodo di vendita ripetuta
Il mercato immobiliare è considerato uno dei principali indicatori economici degli Stati Uniti. Le condizioni del mercato immobiliare e dell'economia generale sono interconnesse in molti modi. Quando i prezzi degli immobili salgono, i proprietari di abitazione crescono in sicurezza e spesso allentano le loro stringhe di borsa, innescando un aumento della spesa dei consumatori. Gli sviluppatori sono inoltre sostenuti da segnali di un aumento della domanda, che aumenta il prodotto interno lordo (PIL) investendo di più in nuovi terreni, materiali e posti di lavoro per costruire nuove case.
Gli indici dei prezzi delle abitazioni hanno il compito importante e difficile di valutare le tendenze immobiliari. La maggior parte di loro cerca di raggiungere questo obiettivo monitorando le valutazioni in una determinata regione per un certo periodo di tempo. Sfortunatamente, alcuni dei calcoli utilizzati da questi indici possono dare un quadro impreciso dell'andamento dei prezzi delle abitazioni.
I calcoli imperfetti includono la selezione di campioni casuali di case da tracciare. Queste proprietà potrebbero non essere in vendita o le loro strutture e tipologie potrebbero essere molto diverse. Un indice che ha monitorato il prezzo medio delle case in un'area specifica, come l'indice mediano dell'Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) o l'indice mediano del censimento, non identificherebbe le modifiche alla struttura delle case rispetto a fattori di mercato esterni che potrebbero influenzare il prezzo.
Il metodo di vendita ripetuta è entrato in scena per superare questi problemi strutturali. È stato creato per tenere traccia della variazione del prezzo degli immobili tra una vendita corrente e qualsiasi vendita precedente, contribuendo a garantire che il like venga confrontato con il like.
Vantaggi e svantaggi del metodo di vendita ripetuta
I metodi di vendita ripetuta calcolano le variazioni dei prezzi delle case in base alle vendite della stessa proprietà, evitando così il problema di cercare di tenere conto delle differenze di prezzo nelle case con caratteristiche diverse. I metodi di vendita ripetuta offrono anche un'alternativa più accurata all'analisi di regressione o al calcolo del prezzo medio di vendita per area geografica.
Il concetto del metodo di vendita ripetuta fu introdotto per la prima volta da Martin Bailey, Richard Muth e Hugh Nourse nel 1963, e poi modificato da Karl Case e Robert Shiller alla fine degli anni '80.
Tuttavia, il metodo di vendita ripetuta non è assolutamente impeccabile. Uno dei suoi principali inconvenienti è che non tiene conto delle case che sono state vendute una sola volta durante il periodo di tempo segnalato.
Un altro è che una proprietà venduta in due momenti diversi durante un periodo di campionamento potrebbe non essere necessariamente identica. La stessa casa potrebbe essersi deteriorata in modo significativo nelle condizioni o essere stata sottoposta a grandi ristrutturazioni, influendo sulla sua comparabilità.
Esempi del metodo di vendita ripetuta
Forse l'indice immobiliare più noto che si basa sul metodo delle vendite ripetute è l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price. L'indice Case-Shiller misura le variazioni del valore del mercato degli alloggi residenziali negli Stati Uniti, monitorando il prezzo di acquisto e il valore di rivendita delle case unifamiliari che hanno subito un minimo di due transazioni a distanza.
L'indice non tiene conto delle nuove costruzioni, dei condomini e delle cooperative ed esclude anche le transazioni non a distanza, come le vendite di case tra membri della famiglia a prezzi inferiori al mercato.
Altri indici che utilizzano il metodo di vendita ripetuta includono l'indice mensile dei prezzi della casa (HPI) della Federal Housing Finance Agency (FHFA), che si basa sui dati di Fannie Mae e Freddie Mac sui prezzi di vendita delle case unifamiliari e sulle valutazioni di rifinanziamento, e First American CoreLogic's LoanPerformance Home Price Index, che copre un'area geografica più ampia rispetto agli indici Case-Shiller o FHFA. Anche il principale indice dei prezzi delle abitazioni in Canada, il National Composite House Price Index, adotta il metodo delle vendite ripetute.
Indici come questi in genere segnalano variazioni nei prezzi delle abitazioni rispetto al mese, trimestre e anno precedenti. L'aumento dei prezzi delle abitazioni indica una domanda crescente, mentre una riduzione dei prezzi significa una diminuzione della domanda.
