Che cos'è un sistema di registrazione elettronica dei mutui?
Il sistema di registrazione elettronica dei mutui (MERS) è un database creato dal settore bancario dei mutui che semplifica il processo dei mutui utilizzando il commercio elettronico. MERS tiene traccia dei diritti di proprietà e di assistenza originati negli Stati Uniti. È utilizzato dal settore finanziario immobiliare per la negoziazione di prestiti ipotecari residenziali e commerciali. Si tratta di un mutuo originale (MOM) approvato da Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA e VA, California e Utah Housing Finance Agency e tutte le principali agenzie di rating di Wall Street.
Comprensione del sistema di registrazione elettronica dei mutui (MERS)
MERS è anche una società privata che gestisce il database. Il suo sistema è utilizzato da cedenti ipotecari, operatori, istituti di credito, istituti di credito all'ingrosso, istituti di credito al dettaglio, custodi di documenti, agenti di regolamento, compagnie di proprietà, assicuratori, investitori, registratori di contea e consumatori. Tiene traccia di un registro elettronico riservato di mutui e modifiche ai diritti di servizio e alla proprietà dei prestiti. I funzionari di contea e di regolamentazione e i proprietari di case possono accedere a MERS gratuitamente. Per i proprietari di case, il database consente loro di cercare informazioni sui propri mutui registrati nel sistema.
Come viene utilizzato MERS per trovare informazioni sui mutui
Per utilizzare il monitoraggio elettronico, il gestore del mutuo lo assegna un numero di identificazione del mutuo (MIN) e quindi registra il prestito con il database MERS. Da lì, il venditore può originare il mutuo con MERS come intestatario del beneficiario, quindi assegnare o registrare la cessione del prestito a MERS nel registro fondiario della contea. Ciò renderebbe MERS il mutuo record.
Se il creditore vende la nota, MERS aggiornerà le sue informazioni relative al mutuo. Il gestore di un mutuo può averlo rimosso dal database MERS inviando una richiesta per averlo disattivato. MERS, a sua volta, informerà Fannie Mae. Se il gestore di un mutuo desidera interrompere completamente la propria iscrizione a MERS, deve anche informare Fannie Mae il prima possibile.
Il MERS può agire in qualche misura come una misura di riduzione dei costi perché, agendo come un mutuo, riduce le spese di registrazione del trasferimento di un mutuo da un prestatore all'altro.
Il database ha tuttavia suscitato alcune critiche poiché, durante la crisi immobiliare del 2008, il sistema ha reso talvolta difficile individuare chi possedeva effettivamente i mutui. Ciò ha creato una sfida per i proprietari di case che si trovano ad affrontare la preclusione o il sollievo dai loro prestiti, in quanto hanno bisogno di sapere chi ha tenuto i loro mutui al fine di elaborare una qualche forma di rimedio.
