Sommario
- Aspettative al netto delle imposte
- Rischi da considerare
- Un'opportunità di investimento?
- Incasso e liquidità
- Vantaggi del possesso
- Vantaggi del noleggio
- La linea di fondo
Ci sono buoni motivi per possedere una casa in pensione. Ma ci sono anche molti argomenti per l'affitto. Quest'ultimo può essere meno costoso se ciò significa che non è necessario pagare per la manutenzione e le riparazioni. Possedere, tuttavia, può essere meno stressante se non devi preoccuparti che un proprietario aumenti l'affitto.
Indipendentemente dal percorso che percorri, i costi di alloggio saranno una delle tue maggiori spese mensili in pensione. Ecco alcuni fattori da considerare quando si prende una decisione di affitto contro acquisto.
Key Takeaways
- I costi per l'alloggio faranno parte del budget previdenziale, sia in affitto che in proprietà. Le fluttuazioni del valore di mercato, le spese di manutenzione impreviste e le franchigie assicurative possono aumentare i costi di proprietà. Sebbene le case possano essere beni preziosi da possedere, non dovrebbero essere acquistate principalmente per investimento. La proprietà offre stabilità, agevolazioni fiscali ed equità, tra gli altri vantaggi. Il noleggio offre maggiore flessibilità e liquidità e spenderai meno denaro (e tempo) per la manutenzione.
Aspettative al netto delle imposte
Il primo passo nell'analisi della proprietà della casa rispetto all'affitto è determinare quanto vuoi / devi spendere dopo aver pagato le tasse.
A partire dai resi archiviati nel 2019, gli interessi sui mutui qualificati pari o inferiori a $ 750.000 sono deducibili per un deposito di coppia congiuntamente. (Se hai acquistato la tua casa prima del 16 dicembre 2017, puoi comunque dedurre gli interessi su un mutuo da 1 milione di dollari o meno ai sensi della legge precedente.) Detrazioni sulle tasse sulla proprietà, una volta un enorme vantaggio per i contribuenti (specialmente nei ricchi aree), ora è limitato a $ 10.000.
Essere in grado di detrarre gli interessi sui mutui e le tasse di proprietà su una casa che possiedi significa che il tuo budget mensile andrà oltre perché otterrai alcuni dei tuoi soldi indietro sotto forma di detrazione al momento dell'imposta. Poiché i costi di noleggio non sono deducibili dalle tasse, non sono richiesti calcoli.
Per calcolare il valore di un budget al lordo delle imposte al momento dell'acquisto di una casa, determinare la fascia d'imposta marginale, detrarre quella percentuale da 1 e dividere il budget per tale importo. Ad esempio, prendiamo un paio di file che si trovano congiuntamente e sono nella fascia fiscale del 22% per le loro tasse del 2019.
| Passaggio 1: budget netto al netto delle imposte | Passaggio 2: dividere il budget per 0, 80 (1 meno aliquota fiscale) | Risultato: budget al lordo delle imposte | |
|---|---|---|---|
| noleggio | $ 2000 | N / A | $ 2000 |
| Proprietà | $ 2000 | $ 2000 / 0, 80 | $ 2500 |
Rischi da considerare
In teoria, l'acquisto di una casa ti fa guadagnare di più rispetto all'affitto. Ma la proprietà della casa comporta anche notevoli rischi finanziari. Problemi come fluttuazioni del valore di mercato, spese di manutenzione impreviste e franchigie assicurative possono aumentare i costi oltre a quelli di affitto. Qualunque opzione scegliate, non dimenticate di pianificare l'inflazione: l'affitto, le tasse e i costi assicurativi aumentano nel tempo.
Un altro grosso problema è il rischio di manutenzione associato alla proprietà. Noleggiare è come acquistare una polizza assicurativa contro la manutenzione perché gli affittuari non sono responsabili per i costi di manutenzione ordinaria, guasti alle attrezzature o catastrofi come tempeste o alluvioni. Il proprietario deve preoccuparsi di quei costi imprevisti. Anche i proprietari di abitazione.
Un'opportunità di investimento?
Sebbene gli immobili possano offrire buone opportunità di investimento, una residenza non dovrebbe essere acquistata solo per questo motivo. L'alloggio è un costo di vita inevitabile e la liquidazione di un investimento non dovrebbe comportare la ricerca di un altro posto dove vivere. È meglio che i pensionati non tengano conto dell'investimento positivo della proprietà quando pianificano i costi delle abitazioni.
“Uno dei più grandi miti della proprietà della casa è che si tratta di un investimento. Non lo è ”, afferma Kirk Chisholm, gestore patrimoniale dell'Innovative Advisory Group di Lexington, nel Massachusetts. “Possedere una casa in cui vivi è una spesa, non un investimento. Un investimento è uno che genera flusso di cassa. Certo, ci sono alcuni vantaggi nel possedere una casa, ma quando si tiene conto dei costi, si accumulano grandi quantità di capitale, illiquidità della casa e che i prezzi delle case non aumentano sempre, si ottiene un aspetto molto meno attraente investimento.'"
Per usare veramente una casa come investimento, un proprietario di casa dovrebbe comprare basso e vendere alto, comprando e vendendo case opportunisticamente. Vendendo una casa per realizzare un profitto quando i prezzi sono alti, tuttavia, si ha la possibilità di ottenere un prezzo fuori dal mercato se i prezzi continuano ad aumentare. Quelli con un budget fisso, come la maggior parte dei pensionati, potrebbero non essere in grado di acquistare un'altra casa o appartamento e si troveranno invece a trattare con un proprietario
In un certo senso, l'affitto può essere l'equivalente economico di cortocircuitare uno stock. Se ritieni che i prezzi delle case siano calati, potresti affittare una residenza, attendere che i prezzi scendano e comprare una casa in seguito. Sbagliare sulla direzione dei prezzi delle case e finire per pagare un prezzo di acquisto più alto è simile a pagare un prezzo più alto per un titolo per coprire una posizione corta.
Incasso e liquidità
Altri vantaggi finanziari di essere un inquilino includono la libertà dalle preoccupazioni per le condizioni del mercato immobiliare e per la liquidità. Vendere una casa può richiedere molto tempo; comporta anche molte pratiche burocratiche e la maggior parte delle agenzie immobiliari addebita una commissione, riducendo il ritorno sugli investimenti. Evitare questi ostacoli quando è il momento di spostarsi può sicuramente valerne la pena.
Alcuni pensionati vivono esclusivamente di fondi pensione: prestazioni previdenziali, versamenti di rendite o un piano governativo o sindacale, quindi non sempre dispongono di ingenti somme di liquidità. Senza risorse sufficienti a margine di spese impreviste, i costi regolari di possesso di una casa potrebbero essere rovinosi.
Vantaggi del possesso
Se sei uno dei 70% dei proprietari di case che vanno in pensione senza ipoteca, la questione dell'affitto rispetto al possesso può sembrare inizialmente meno complicata. Tuttavia, il fatto che tu non abbia un pagamento della casa non lo rende un gioco da ragazzi.
Dovrai considerare le tasse sulla proprietà e i costi di manutenzione. E, più vecchia è la tua casa, maggiori potrebbero essere le spese di manutenzione.
Tuttavia, è facile trovare argomenti per rimanere, soprattutto se vivi in una casa che possiedi ora (e non hai motivi di salute per andarsene). Ecco alcuni altri argomenti chiave.
Stabilità
Costruisci equità
Per alcuni pensionati, è importante lasciare un'eredità. Altri vogliono utilizzare il patrimonio netto accumulato per stipulare un prestito, una linea di credito o un mutuo inverso. Queste sono situazioni in cui la proprietà ha più senso. Nelle aree in cui i valori delle proprietà stanno aumentando rapidamente, la proprietà ti consente di possedere un bene che apprezza. E, naturalmente, significa anche che puoi evitare aumenti degli affitti che sono così comuni nei mercati immobiliari caldi.
Prestazioni fiscali
Uno dei vantaggi della proprietà della casa è che è possibile detrarre gli interessi sui mutui e le tasse sulla proprietà sui rendimenti federali. Sebbene la fattura fiscale del 2017 abbia in qualche modo ridotto questi benefici, esistono ancora. Altre detrazioni, compresi i punti di mutuo, possono anche funzionare per ridurre l'importo dovuto all'IRS. Non si ottiene nessuno di questi vantaggi fiscali se si affitta.
emozioni
Il grado in cui sei emotivamente legato all'idea della proprietà della casa è una considerazione importante e non finanziaria.
Professionisti
-
Equità
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Stabilità
-
Detrazioni fiscali
Contro
-
Costi di manutenzione, tempo
-
illiquidità
-
Tasse di proprietà
Vantaggi del noleggio
Vendere la tua casa e trasferirti in un affitto ha i suoi punti. Se attualmente noleggi, conosci questi vantaggi. Ma se sei un proprietario di casa che sta pensando di saltare la nave, ecco alcuni motivi da considerare.
Apri le opzioni
Noleggiare può avere senso se sei un nerd vuoto, pronto a ridimensionare o non sei sicuro di dove trascorrerai gli anni della pensione. Potresti voler allontanarti per un tempo migliore (o un costo della vita inferiore) per alcuni anni, ma anche essere in grado di avvicinarti facilmente alla tua famiglia in seguito.
La tua salute, o quella di un membro della famiglia, può anche essere un fattore se ritieni che potresti doverti muovere presto per ricevere o prestare assistenza. Molte comunità viventi assistite, cure continue o comunità indipendenti sono solo in affitto, senza possibilità di scelta se è lì che vivrai.
Meno costi
È importante confrontare il costo del noleggio rispetto al possesso nel luogo in cui hai intenzione di vivere. Secondo un rapporto di Trulia, l'affitto era meno costoso in 98 città su 100 con una popolazione di residenti di 65 anni e più. Vale la pena notare che nel sud, possedere è in genere meno costoso dell'affitto.
Meno manutenzione
Quando noleggi, probabilmente non dovrai pagare per la manutenzione strutturale di livello superiore. In media, i proprietari di case spendono tra l'1% e il 4% ogni anno per la manutenzione. Più vecchia è la casa, maggiore è la percentuale. Un avvertimento: leggi attentamente il contratto di locazione prima di firmare e assicurati che il proprietario sia responsabile di tutta (o quasi) la manutenzione e le riparazioni, specialmente se stai affittando una casa.
Non è solo il costo. Man mano che invecchi, la tua capacità di svolgere uno di questi lavori diminuirà inevitabilmente. Forse non vuoi vivere in un posto che ti trovi regolarmente in piedi sulle scale per cambiare le lampadine o spalare la neve dal marciapiede. Questo è quando un tuttofare o un tuttofare può davvero aiutare.
Capitale liberato
L'affitto può liberare denaro che puoi investire. Ciò ti mantiene liquido e può aumentare il tuo reddito complessivo durante gli anni della pensione. Gli investimenti spesso crescono a un ritmo più rapido di quanto apprezzi gli immobili, rendendoli un uso ancora migliore dei tuoi soldi. Inoltre, la proprietà ti mette a rischio in caso di un altro crollo del mercato immobiliare - qualcosa che l'affitto non fa.
Professionisti
-
Liquidità
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Piccole spese di manutenzione, responsabilità
-
Flessibilità nel muoversi
-
Meno costi, tasse
Contro
-
Aumenti di affitto imprevedibili, sfratto
-
Nessuna equità
-
Nessun beneficio fiscale
-
Impossibilità di personalizzare la casa
La linea di fondo
Per molte persone che si avvicinano alla pensione, la decisione se mantenere la mania della famiglia o ridimensionarla in un posto più piccolo è difficile. Se decidono di trasferirsi, entrano in gioco lo stress e le spese che possono derivare dalla proprietà della casa. Se possedere o affittare una casa in pensione comporta diverse considerazioni, come:
- Qual è il budget al netto delle imposte per l'affitto o il possesso? La casa è una potenziale opportunità di investimento o solo un'altra spesa? Quali rischi derivano dalla proprietà della casa, in termini di costi imprevisti, e il budget può resistere a loro?
Fonti dell'articolo
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Servizio interno delle entrate. "Pubblicazione 936: detrazione degli interessi sui mutui per la casa." Accesso 13 dicembre 2019.
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