Che cos'è solo la compensazione?
Solo il risarcimento si riferisce al risarcimento che gli individui ricevono quando le loro proprietà vengono sequestrate dal governo per uso pubblico. Ad esempio, quando fu costruito il sistema autostradale nazionale negli anni '50, molti proprietari di case vennero sequestrati perché il governo aveva bisogno del terreno per costruire il sistema autostradale interstatale.
Il giusto rimedio di compensazione è fornito dalla clausola sugli introiti del quinto emendamento ed è generalmente considerato un valore di mercato equo. Tuttavia, ciò che il governo considera solo un risarcimento non può essere considerato "giusto" dalla persona la cui proprietà viene sequestrata. La capacità del governo di prendere la proprietà privata per uso pubblico si chiama dominio eminente.
Key Takeaways
- Solo un indennizzo viene pagato ai proprietari di immobili per il sequestro legale di proprietà personale o di terra. È legalmente definito dalla clausola sugli introiti nel quinto emendamento. I proprietari di immobili sono pagati al giusto valore di mercato per la loro proprietà, ma spesso determinando quale sia il giusto valore di mercato difficile. Esistono diversi metodi utilizzati per determinare il valore di un immobile e questi includono l'approccio del mercato, l'approccio del reddito e l'approccio dei costi.
Comprendere solo la compensazione
L'idea alla base del giusto risarcimento è quella di riparare la proprietà dell'individuo, come se la presa di proprietà non fosse avvenuta. Ciò significa pagare il giusto valore di mercato per la proprietà.
Tuttavia, le persone che perdono la casa a causa di un atto di dominio eminente potrebbero non considerare il giusto valore di mercato della proprietà come un semplice risarcimento per la loro perdita, perché non tiene conto del tempo, dello stress e del costo del trasferimento in una nuova proprietà. Anche il giusto risarcimento non tiene conto della perdita dei legami sociali di quartiere o della connessione emotiva che il proprietario può avere con la proprietà. Il fair value è spesso contestato in eminenti casi di dominio.
Fattori di giusta compensazione
Nel determinare solo il risarcimento, vengono considerati i seguenti problemi:
Equo valore di mercato della terra
Il prezzo che il proprietario riceverebbe se fosse disposto, non costretto, a vendere il terreno può essere utilizzato per determinare il giusto valore di mercato del terreno. Ad esempio, se un proprietario terriero decidesse di volere un terreno più significativo e vendesse all'asta la proprietà esistente, il prezzo di vendita all'asta sarebbe considerato un valore di mercato equo.
Equo valore di mercato del miglioramento del territorio
Il miglioramento del territorio si riferisce a strutture che migliorano il valore del terreno sequestrato. Il miglioramento del territorio può includere abitazioni indipendenti, fienili e garage separati. Anche i miglioramenti del terreno immateriale devono essere presi in considerazione. Ad esempio, il terreno vicino a un'area con risorse naturali può essere considerato un miglioramento del territorio.
Danno residuo
Se viene sequestrata solo una parte della proprietà, il danno residuo si riferisce al danno sulla proprietà rimanente a causa del sequestro. I danni ai residui possono includere l'incapacità di utilizzare la parte migliore del terreno, qualsiasi cambiamento o forma del terreno e la nuova vicinanza del terreno alle infrastrutture pubbliche, come strade o attrezzature.
Benefici
Anche se meno frequenti, i proprietari possono trarre vantaggio dal sequestro dei terreni. Ad esempio, se parte del terreno di un proprietario viene sequestrato per una nuova strada di servizio che consente di suddividere la proprietà, tale vantaggio può essere utilizzato per compensare la compensazione totale ricevuta.
Metodi per la valutazione delle proprietà
Esistono tre metodi generalmente accettati per valutare una proprietà durante un caso di dominio eminente. Questi includono i seguenti:
1. Approccio al mercato
L'approccio del mercato è abbastanza semplice in quanto la proprietà sequestrata viene confrontata con le recenti vendite di proprietà con caratteristiche simili. Questo metodo viene in genere utilizzato per valutare le proprietà residenziali.
2. Approccio al reddito
L'approccio del reddito viene utilizzato al meglio per le proprietà che generano reddito. In questi casi, il reddito operativo della proprietà deve essere determinato per primo. Quindi il reddito e il tasso di capitalizzazione vengono utilizzati per arrivare al valore.
3. Approccio ai costi
L'approccio dei costi prende in considerazione una struttura molto specifica sulla proprietà che è abbastanza unica da richiedere al proprietario di ricrearla su qualsiasi proprietà futura. Il valore della terra vuota verrebbe preso in considerazione, oltre al costo di sostituzione della nuova struttura e meno l'ammortamento della struttura attuale.
