Una manciata di start-up e società immobiliari affermate, a corto di liquidità e armate dei più recenti software di apprendimento automatico, stanno approfittando e rimodellando il mercato immobiliare residenziale da 26 trilioni di dollari. Aziende come Zillow Group Inc. (Z), Opendoor e Offerpad stanno acquistando e vendendo rapidamente migliaia di case, il tutto con l'aiuto di algoritmi informatici, secondo una recente storia approfondita sul Wall Street Journal.
Il principale banco di prova per questo nuovo modo di effettuare transazioni immobiliari è stato il caldo mercato immobiliare di Phoenix, in Arizona, una delle aree metropolitane in più rapida crescita negli Stati Uniti. L'anno scorso, Zillow, Opendoor e Offerpad hanno acquistato quasi 5.000 case nell'area metropolitana. Circa il 5% delle case vendute a Phoenix l'anno scorso è stato realizzato attraverso il cosiddetto "iBuying" (acquisto istantaneo), secondo una colonna di Bloomberg.
"È l'alba dell'e-commerce per il settore immobiliare", ha dichiarato al Journal l'amministratore delegato di Zillow, Rich Barton. "Phoenix è ground zero."
Che cosa significa per gli investitori
Il settore immobiliare è stato a lungo considerato uno degli asset più illiquidi. Il proprietario di una casa può impiegare mesi per trovare un potenziale acquirente e, utilizzando un broker immobiliare, scoprire che l'acquirente aggiunge costi di transazione aggiuntivi. Anche prima che il segno di vendita salga, spesso sono necessari lavori di ristrutturazione solo per portare la casa in condizioni presentabili. Ma le aziende immobiliari iBuying del presente stanno iniziando a eliminare le seccature legate alla vendita di una casa.
I venditori possono ora visitare uno dei siti Web di iBuyers, digitare il loro indirizzo, caricare alcune foto della loro casa, compilare un modulo e ricevere un'offerta entro 24 ore. Non hanno più bisogno di un broker immobiliare per collegarli a un potenziale acquirente, né devono preoccuparsi che l'acquirente si assicuri un mutuo. Ai venditori viene anche risparmiata la seccatura di fare ristrutturazioni preparatorie, poiché i iBuyer sono disposti ad acquistare tomaie fissatrici che verranno successivamente rinnovate dai loro stessi commercianti. Vendere una casa è diventato facile come fare clic su un pulsante.
Ma tutto ciò sarebbe quasi impossibile senza l'aiuto del software algoritmico che dice alle aziende cosa comprare e quanto offrire. Gli algos consentono alle aziende di confrontare i potenziali acquisti utilizzando una vasta gamma di dati tra cui metriche tipiche come metratura e vendite comparabili, ma anche caratteristiche più idiosincratiche che influenzano il valore di una casa come la vicinanza a scuole, campi da golf e linee ferroviarie o incroci rumorosi.
La tecnologia algo consente agli iBuyer di diventare i nuovi intermediari, offrendo velocità e convenienza ai venditori domestici, aumentando al contempo le commissioni di transazione che normalmente andrebbero ai broker immobiliari. Sperano anche di trarre profitto da qualsiasi apprezzamento dei prezzi delle case e del valore aggiunto da lievi miglioramenti delle abitazioni.
Al fine di proteggersi da potenziali rallentamenti dei mercati, queste pinne ad alta tecnologia amano seguire le grandi compagnie di noleggio in nuovi quartieri. Invitation Homes Inc. (INVH) di Blackstone Group, che è diventato il più grande padrone di casa unifamiliare del paese, diventa una specie di acquirente dell'ultima risorsa nei mercati più deboli. Se gli iBuyer hanno problemi a scaricare uno dei loro acquisti recenti, ci sono buone probabilità che la grande società di proprietà con tasche profonde lo tolga di mano.
Ma aziende come Redfin Corp. (RDFN), con le sue mappe 3D online che rendono più semplice agli acquirenti l'acquisto di case senza la necessità di visitare fisicamente il sito, stanno anche migliorando il lato della domanda del mercato. Questa tecnologia click-to-buy, combinata con la tecnologia click-to-sell degli iBuyers e i grandi acquirenti dell'ultima risorsa come Blackstone, agiscono come una sorta di market maker nel settore immobiliare, offrendo un tipo di liquidità mai visto prima mercati immobiliari.
Guardando avanti
Mentre la liquidità aggiunta aiuta i tradizionali acquirenti e venditori di case, è anche probabile che attiri una nuova generazione di speculatori e il loro denaro. Alcuni temono che questa nuova realtà stia preparando il mercato immobiliare a un altro boom e crollo simile alla crisi immobiliare del 2008, che è stata preceduta da una bolla immobiliare alimentata da maggiori quantità di liquidità nei mercati finanziari.
