Sempre più americani sono alla ricerca all'estero di case per le vacanze, case vacanza e luoghi in cui stabilirsi durante la pensione, che si tratti di cinque o 30 anni di distanza. I benefici fiscali del possesso di proprietà all'estero sono simili a quelli del possesso negli Stati Uniti, con alcune eccezioni.
Key Takeaways
- Se possiedi una proprietà all'estero, i tuoi benefici fiscali negli Stati Uniti dipendono da come usi la proprietà. Puoi detrarre gli interessi sui mutui, ma non le tasse di proprietà, se la proprietà è per uso personale. Se ricevi un reddito da locazione, le regole dipendono da quante giorni in cui usi la casa per uso personale o in affitto.
I benefici che i proprietari ottengono dalla legislazione fiscale degli Stati Uniti dipendono da come usano la proprietà. Se vivi in casa, ad esempio, in genere puoi detrarre gli interessi sui mutui. Se si utilizza la proprietà come reddito da locazione, è possibile detrarre gli interessi ipotecari e una serie di altre spese, tra cui l'assicurazione di proprietà e responsabilità, i costi di riparazione e manutenzione e le spese di viaggio locali e interurbane relative al mantenimento della proprietà.
Continua a leggere per vedere come le leggi fiscali statunitensi trattano la proprietà straniera, nonché le implicazioni fiscali della vendita della proprietà.
Proprietà per uso personale
Come con una residenza principale, non è possibile cancellare spese come servizi pubblici, manutenzione o assicurazione se non si è in grado di richiedere la detrazione dell'ufficio domestico.
Mentre la detrazione degli interessi sui mutui è la stessa se la casa è negli Stati Uniti o all'estero, le tasse sulla proprietà funzionano in modo diverso. Ai sensi del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), non è più possibile detrarre le tasse di proprietà sulla proprietà straniera.
Proprietà in affitto
Le regole fiscali sono più complicate se si ricevono redditi da locazione sulla proprietà. Si applicano regole diverse, a seconda di quanti giorni usi la casa per uso personale piuttosto che a noleggio. In generale, rientrerai in una delle due categorie:
- Affittate la casa per 14 giorni o meno e utilizzate la proprietà per più di 14 giorni o il 10% dei giorni totali in cui è stata affittata. Puoi affittare la casa a qualcun altro per un massimo di due settimane (14 notti) ogni anno senza dover comunicare tale reddito all'IRS. Anche se lo affittate per $ 5.000 a notte, non dovete dichiarare il reddito locativo fintanto che non affittate per più di 14 giorni. La casa è considerata una residenza personale, che consente di detrarre gli interessi ipotecari secondo le regole standard della seconda casa, ma non le perdite o le spese di affitto. Affittate la casa per 15 o più giorni e la utilizzate per meno di 14 giorni o il 10% dei giorni in cui la casa è stata affittata. In questo caso, l'IRS considera la proprietà in affitto a casa e le attività di noleggio sono considerate come un'attività commerciale. Ricorda: se un membro della tua famiglia usa la casa (ad es. Coniuge, fratelli, genitori, nonni, figli e nipoti), conta come un giorno personale a meno che non riscuoti un giusto prezzo di affitto. È necessario segnalare tutti i redditi da locazione all'IRS, ma la buona notizia è che ciò consente di detrarre le spese di affitto, come interessi sui mutui, tasse sulla proprietà estera, spese pubblicitarie, premi assicurativi, servizi pubblici e commissioni pagate ai gestori di proprietà. Una notevole differenza tra una proprietà in affitto a casa e una all'estero: la tua proprietà all'estero è ammortizzata in un periodo di 40 anni, invece degli attuali 27, 5 anni per le proprietà residenziali domestiche. In entrambi i casi, si deprezza solo il valore della struttura (l'edificio); il terreno non è ammortizzabile.
Vendere la proprietà
La Sezione 1031 degli Stati Uniti consente di vendere e sostituire una proprietà straniera solo con un'altra proprietà straniera.
Una differenza significativa nel trattamento fiscale della proprietà domestica rispetto a quella straniera, tuttavia, è che la proprietà negli Stati Uniti non è considerata simile a nessuna proprietà all'estero. La Sezione 1031 degli Stati Uniti consente solo scambi nazionali-domestici e stranieri-esteri.
Gli Stati Uniti considerano qualsiasi proprietà al di fuori degli Stati Uniti allo stesso modo di qualsiasi altra proprietà simile al di fuori degli Stati Uniti, quindi è possibile scambiare una casa a Panama con un'altra a Panama, o in Ecuador o Costa Rica, per quella materia. Semplicemente non sarà considerato alla pari con qualsiasi proprietà negli Stati Uniti
Doppia tassazione
Oltre a ricevere un credito d'imposta per qualsiasi imposta sul reddito locativa pagata, puoi anche richiedere un credito d'imposta estero se vendi la proprietà e paghi l'imposta sulle plusvalenze in un paese straniero.
La linea di fondo
Quando acquisti all'estero, devi prestare particolare attenzione alla pianificazione e ai dettagli. Molti paesi hanno regole e regolamenti su chi può possedere la proprietà e su come può essere utilizzata. Se acquisti una casa all'estero, assicurati che la transazione sia condotta in modo da proteggere i tuoi diritti di proprietà. Negli Stati Uniti, gli acquirenti di case ricevono il titolo di proprietà; questa distinzione non è così chiara in tutti i paesi.
Inoltre, tieni presente che, in quanto proprietario di una proprietà straniera, potrebbe essere necessario presentare una serie di moduli fiscali statunitensi, a seconda della tua situazione esatta. Ad esempio, se si affitta la propria casa all'estero e si apre un conto bancario per riscuotere l'affitto, è necessario presentare un modulo FBAR (Rapporto di conti bancari e finanziari esteri) se il valore complessivo di tutti i propri conti è pari o superiore a $ 10.000 "su qualsiasi dato giorno dell'anno civile ".
Altre forme includono il Modulo 5471 - Restituzione di informazioni di soggetti statunitensi rispetto ad alcune società straniere (se la proprietà è detenuta in una società straniera); e Modulo 8858 - Restituzione di informazioni di soggetti statunitensi in relazione a entità straniere non considerate (se la proprietà offshore è detenuta in una LLC straniera).
Poiché la proprietà straniera e le leggi fiscali sono complicate e cambiano di volta in volta, proteggiti consultando un contabile fiscale qualificato e / o un avvocato immobiliare sia negli Stati Uniti che all'estero.
