Qual è stata la crisi di preclusione?
La crisi di preclusione è stata un periodo di sequestri di proprietà drasticamente elevati nel mercato immobiliare statunitense tra il 2007 e il 2010. La crisi di preclusione è stata un aspetto della crisi finanziaria e della Grande recessione che si è sviluppata durante questo periodo. L'eccessiva estensione del credito ipotecario, i complicati schemi di cartolarizzazione del debito ipotecario e il rapido aumento del numero di pignoramenti (in un settore mal preparato per elaborarli tutti) hanno contribuito alla crisi.
Key Takeaways
- La crisi di preclusione è stata un periodo di sequestri di proprietà drasticamente elevati nel mercato immobiliare statunitense tra il 2007 e il 2010. Prima e durante la crisi, le società di servizi ipotecari hanno elaborato un gran numero di prestiti senza un'adeguata revisione delle informazioni che li accompagnano. Questo processo disordinato a volte ha portato le banche di precludere la proprietà sbagliata, di calcolare in modo errato i valori delle abitazioni e, in alcuni casi, di dare agli avvocati per i proprietari di case che si trovano di fronte al pignoramento la possibilità di espellere completamente il caso. Espansione del credito eccessiva durante il boom immobiliare, cartolarizzazione del debito ipotecario e un sistema finanziario impreparato affrontare un diffuso aumento delle insolvenze ha contribuito alla crisi.
Comprensione della crisi di preclusione
La preclusione è il processo legale che si verifica quando un proprietario di abitazione non riesce a versare l'intero capitale e gli interessi sulla sua ipoteca. Se questo problema non viene risolto entro un periodo di tolleranza specificato, il creditore ha il diritto di sfrattare il proprietario della casa, assumere il controllo della proprietà e quindi venderlo.
La crisi di preclusione ha raggiunto il picco nel settembre 2010, quando circa 120.000 case sono state recuperate in un periodo di un mese. Tuttavia, le sue radici affondarono in una recessione del mercato immobiliare che iniziò all'inizio del 2007 e sbocciò in una crisi quando Lehman Brothers dichiarò fallimento nel settembre 2008.
Credito ipotecario in eccesso
Tassi di interesse eccessivamente bassi a causa della politica monetaria espansiva della Federal Reserve americana, unita alla politica pro-housing da parte del ramo esecutivo, negli anni 2000 hanno creato un boom degli acquisti di abitazioni e l'estensione del credito per i mutui immobiliari. Ciò ha portato a una supervisione generalmente incompleta o inesistente della sottoscrizione i processi come finanziatori affamati di commissioni hanno incautamente lanciato orde di mutui subprime più rischiosi a condizioni talvolta predatorie per le persone con basso reddito e affidabilità creditizia. Questo processo è stato facilitato dall'innovazione della cartolarizzazione del debito ipotecario che ha permesso ai finanziatori di trasferire agli investitori i rischi di tali prestiti e di continuare a concedere prestiti.
Il volume del debito ipotecario relativo alla capacità di rimborso dell'economia è aumentato rapidamente. Il debito ipotecario totale negli Stati Uniti ha superato il Prodotto interno lordo (PIL) degli Stati Uniti a partire dal 1 ° trimestre 2008. Precedentemente questo rapporto (debito ipotecario totale rispetto al PIL) era compreso tra circa il 30-60% per la maggior parte del 20 ° secolo.
Cartolarizzazione del debito
Le banche ipotecarie hanno spesso incassato commissioni e poi prontamente venduto i prestiti a istituti finanziari spesso disattenti, che non sono riusciti a fare la dovuta diligenza sui prestiti. I mutui sono stati cartolarizzati in Titoli garantiti da ipoteca e strumenti più complessi, che all'epoca erano ritenuti uno strumento adeguato per gestire il rischio di insolvenza di qualsiasi mutuo, combinandolo con altri prestiti per unire efficacemente il rischio e poi distribuirlo su tutti titolari della garanzia emessa. Oltre a non essere in definitiva uno strumento adeguato di gestione del rischio (in particolare quando praticamente tutti i prezzi delle case sono diminuiti e le inadempienze si sono diffuse), la cartolarizzazione dei prestiti in molti casi ha oscurato i legami tra chi deteneva i prestiti e i mutuatari.
Aumento dei pignoramenti
Quando la Federal Reserve ha iniziato a colpire i freni monetari e a rallentare il massiccio flusso di espansione del credito nel 2006, i problemi hanno iniziato a diventare visibili nel settore. Condizioni di credito più rigide hanno reso più difficile per i finanziatori continuare ad estendere i mutui rischiosi e ha reso i mutui esistenti con tassi di interesse regolabili meno accessibili per i mutuatari esistenti. Tra il 2006 e il 2008, i tassi di insolvenza sui mutui per la casa sono più che raddoppiati e continuerebbero a salire fino al 2010 con il diffondersi della crisi.
Quando i valori di default sono aumentati, le banche si sono improvvisamente trovate ad affrontare così tanti eventi di preclusione che non sono stati in grado di elaborarli in modo efficiente. Prima e durante la crisi, le società di servizi ipotecari hanno elaborato un gran numero di prestiti senza un'adeguata revisione delle informazioni che li accompagnano. Si riteneva generalmente che le inadempienze sui prestiti immobiliari e le successive pignoramenti sarebbero state singole o nella maggior parte degli eventi locali, che potevano essere facilmente elaborate e liquidate nel corso delle normali operazioni dei prestatori e dei prestatori di servizi di prestito.
La forte cartolarizzazione durante il boom immobiliare ha, in ogni caso, portato a una cattiva tenuta della registrazione dell'effettiva proprietà di un determinato prestito ipotecario. In alcuni casi, le banche non sono riuscite ad avviare pignoramenti sulle case per mesi dopo che i proprietari avevano smesso di effettuare pagamenti. I processi di conservazione dei registri erano diventati così imprecisi che le banche non potevano sempre essere sicure di possedere mutui per proprietà pignorate e, in alcuni casi, pignorare prestiti ipotecari che non possedevano legalmente.
Molti impiegati delle banche hanno semplicemente firmato tutto ciò che è accaduto ai loro banchi, assumendo che tutti i documenti siano legittimi. Una volta che il volume dei pignoramenti è aumentato in modo significativo, i robo-firmatari hanno creato problemi significativi quando hanno firmato documenti burocratici impropri, sia perché non avevano idea di cosa stessero firmando, sia perché hanno dovuto elaborare troppi documenti per fare il lavoro giusto per autenticarli.
I dipendenti che hanno firmato i documenti di preclusione senza rivederli correttamente sono diventati robo-firmatari.
Gli effetti delle scartoffie inesatte e oscure combinate con un aumento del numero di prestiti immobiliari che vanno in default a livello nazionale hanno creato problemi diffusi. Alcune banche hanno precluso le proprietà sbagliate, calcolato male i valori delle case o, in alcuni casi, hanno dato agli avvocati per i proprietari di case che si trovano di fronte alla preclusione la possibilità di buttare via i casi di preclusione.
Risoluzione della crisi di preclusione
Alla fine il governo raggiunse un accordo con i cinque maggiori servitori di mutui della nazione, Ally, precedentemente noto come GMAC; Banca d'America; Citi; JPMorgan Chase; e Wells Fargo, nel 2009. L'accordo, noto come National Mortgage Settlement, è costato ai servitori oltre $ 50 miliardi di sanzioni e pagamenti per i soccorsi dei consumatori.
I mutuatari interessati hanno ricevuto il capitale riduzioni o rifinanziamenti per prestiti subacquei, consentendo loro di evitare la preclusione e rimanere nelle loro case. Inoltre, la transazione ha richiesto una revisione dei sistemi di assistenza ai prestiti controllati dalle banche.
I mutuatari che hanno perso la casa a causa della preclusione di queste banche negli Stati parte dell'accordo di transazione sono diventati idonei per pagamenti di circa $ 1.480. Il pagamento totale delle transazioni è stato di circa $ 1, 5 miliardi.
La società di informazioni immobiliari RealtyTrac ha stimato che uno su ogni 248 famiglie negli Stati Uniti ha ricevuto un avviso di preclusione nel settembre 2012.
