Sia che tu sia interessato ad acquistare una casa da utilizzare come residenza principale o un investimento immobiliare, è possibile che la proprietà sia attualmente occupata dagli inquilini. In tal caso, ci sono alcune cose che dovresti considerare prima di decidere di procedere con l'acquisto. Continua a leggere per una rapida introduzione ai diritti degli inquilini, agli obblighi del proprietario e a come limitare i rischi quando acquisti una casa con gli inquilini in atto.
Diritti degli inquilini
Per cominciare, è importante capire che una vendita di proprietà non modifica i termini dei contratti di locazione. Proprio come i servi (e altre alleanze) che "corrono con la terra" - nel senso che sono legati alla terra e non al proprietario - i contratti di locazione rimangono "attaccati" alla casa, anche quando la proprietà passa di mano. L'asporto: il contratto di locazione in essere prima dell'acquisto della proprietà rimane in vigore anche dopo la sua chiusura, quindi non è possibile aumentare legalmente l'affitto, modificare le clausole o gli accordi o estromettere un inquilino prima della fine del periodo di locazione solo perché sei il nuovo proprietario.
Obblighi del proprietario
Come nuovo proprietario, erediti gli obblighi del proprietario. Una parte importante dell'essere un padrone di casa è mantenere una proprietà sicura e abitabile per i tuoi inquilini. In generale, è necessario (almeno):
- Mantenere tutte le aree comuni, come corridoi e scale, in condizioni sicure e pulite. Assicurarsi che gli elementi strutturali siano sicuri e intatti (pavimenti, pareti, scale, ascensori, tetti). Assicurarsi che elettrici, idraulici, riscaldamento / aria condizionata (HVAC), i sistemi di ventilazione e sanitari sono adeguatamente mantenuti.Assicurarsi che gli inquilini abbiano accesso all'acqua corrente, all'acqua calda e al calore in quantità ragionevoli in tempi ragionevoli. Fornire contenitori per i rifiuti e provvedere alla rimozione dei rifiuti. Gestire le tossine ambientali note, tra cui polvere di vernice al piombo e amianto. Sterminare roditori e altre infestazioni da parassiti.
Le leggi locali potrebbero richiedere requisiti aggiuntivi in merito all'abitabilità: esaminali per assicurarti di essere conforme. Inoltre, è fondamentale leggere il contratto di locazione per scoprire eventuali altri obblighi specifici che potresti avere, come falciare il prato o pagare le utenze.
Modifica o risoluzione di un contratto di locazione
In generale, se l'inquilino ha un contratto di locazione mensile, l'utente (in qualità di nuovo proprietario) può interrompere la locazione o aumentare l'affitto prima dell'inizio di un nuovo mese, a condizione che l'utente fornisca la comunicazione appropriata (in genere 30 giorni, ma questo varia in base allo stato e al numero di mesi in cui l'inquilino ha occupato la proprietà). Se è in vigore un contratto di locazione a tempo determinato (ad esempio, sei mesi o 12 mesi), l'inquilino ha il diritto legale (nella maggior parte dei casi) di occupare la casa finché il contratto di locazione è attivo, indipendentemente da chi possiede la casa.
Ci sono alcuni casi in cui il contratto di locazione può essere risolto in anticipo. Uno è se c'è una lingua nel contratto di locazione che specifica che il proprietario (venditore) ha il diritto di terminare il contratto di locazione se lui o lei vende o trasferisce la proprietà; in tal caso, il contratto di locazione può essere legalmente risolto quando si acquista la casa. L'altra eccezione è se si acquista la proprietà a seguito di una preclusione, nel qual caso è possibile seguire le regole del proprio stato in materia di avviso di liberazione. Nello stato di Washington, ad esempio, è necessario dare agli affittuari un preavviso di 60 giorni per liberare una proprietà preclusa prima di poter iniziare un'azione di sfratto. In alcuni casi, gli inquilini accetteranno di uscire presto con un'offerta "in contanti per le chiavi" del nuovo proprietario, fiduciario o banca.
Infine, se prevedi di utilizzare la casa come residenza principale (e non come proprietà in affitto), potresti essere in grado di utilizzare uno sfratto di trasferimento proprietario (OMI) per far uscire un inquilino. Le regole per questo variano a seconda dello stato, ma in generale, devi trasferirti in casa entro 90 giorni dallo sfratto e viverci come residenza principale per almeno tre anni.
La linea di fondo
Un primo passo importante è quello di rivedere i documenti di leasing prima di chiudere in modo da sapere in che cosa stai entrando e in modo da poter garantire che il contratto di locazione sia ben scritto e strutturato per seguire le leggi locali in materia di noleggio. Se qualcosa sembra spento, chiedi al venditore di correggere la lingua come condizione per la chiusura. È anche importante ottenere non solo i registri per l'affitto prepagato e i depositi cauzionali, ma anche i soldi (dovrebbe essere trasferito a te sull'estratto conto). Probabilmente dovrai conservare il deposito cauzionale in un conto fiduciario (a seconda del tuo stato) e l'agente di chiusura dovrebbe proporzionare l'attuale pagamento dell'affitto tra te e il venditore.
Inoltre, assicurati che il venditore fornisca la documentazione relativa alle condizioni della proprietà prima che l'inquilino si trasferisca - in caso di danni, avrai difficoltà a dimostrare che l'inquilino è responsabile senza un rapporto di check-in. Se possibile, incontrare gli inquilini prima della chiusura in modo da poter verificare le condizioni attuali della casa e discutere i termini del contratto di locazione.
Infine, assicurati di essere adeguatamente assicurato. Una politica di proprietario di abitazione standard in genere non farà il lavoro. Informare il proprio assicuratore che la casa viene affittata in modo da essere coperti in caso di lesioni, negligenza e altre perdite dell'inquilino.
