I prezzi immobiliari inferiori stanno attirando sul mercato alcuni investitori principianti. Ma prima di unirti ai ranghi dei proprietari terrieri, assicurati di avere una buona conoscenza delle informazioni finanziarie che possono fare la differenza tra diventare il prossimo Donald Trump e ritrovarti in un tribunale fallimentare. Ecco otto numeri di investimenti immobiliari che devi conoscere. (Per ulteriori informazioni sull'acquisto di una casa, consultare: Guida per l'acquirente per la prima volta)
1. Il tuo pagamento ipotecario
Per una casa standard occupata dal proprietario, i finanziatori in genere preferiscono un rapporto debito / reddito totale del 36%, ma alcuni saliranno al 45% a seconda di altri fattori qualificanti come il punteggio di credito e le riserve di cassa. Questo rapporto confronta il tuo reddito mensile lordo totale con i tuoi obblighi di pagamento del debito mensile. Per il pagamento degli alloggi, i finanziatori preferiscono un reddito lordo al totale degli alloggi dal 28 al 33%, a seconda di altri fattori. Per un investimento immobiliare, le linee guida di Freddie Mac affermano che il rapporto debito / reddito massimo è del 45%. (Per ulteriori informazioni, consulta Simple Ways to Invest In Real Estate. )
2. Requisiti di acconto
Mentre le proprietà occupate dai proprietari possono essere finanziate con un mutuo e solo il 3, 5% in meno per un prestito FHA, i mutui agli investitori in genere richiedono un acconto dal 20 al 25% o talvolta fino al 40%. Nessuno dei costi di acconto o di chiusura di un investimento immobiliare può provenire da fondi regalo. I singoli istituti di credito determineranno l'importo necessario per beneficiare di un prestito in base ai rapporti debito / reddito, punteggio di credito, prezzo della proprietà e probabile affitto.
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3. Reddito locativo da qualificare
Sebbene tu possa presumere che, poiché i pagamenti dell'affitto del tuo inquilino copriranno (si spera) il tuo mutuo, non dovresti aver bisogno di entrate extra per qualificarti per il mutuo per la casa. Tuttavia, affinché l'affitto sia considerato reddito, è necessario avere una storia di due anni nella gestione degli immobili di investimento, acquistare una copertura assicurativa per la perdita dell'affitto per almeno sei mesi di affitto mensile lordo e qualsiasi reddito da locazione negativo da qualsiasi proprietà in affitto deve essere considerato come debito nel rapporto debito / reddito. (Oltre a creare entrate continue e apprezzamento del capitale, gli immobili forniscono detrazioni che possono ridurre l'imposta sul reddito degli utili. Controlla le detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto .)
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4. Rapporto prezzo / reddito
Questo rapporto ha confrontato il prezzo medio delle famiglie in un'area con il reddito medio delle famiglie. Prima dello scoppio della bolla immobiliare, il rapporto prezzo / reddito negli Stati Uniti era 2, 75, mentre alla fine del 2010 il rapporto era 1, 71. La media tra il 1989-2003 è 1, 92 secondo Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Rapporto prezzo da affittare
Il rapporto prezzo-affitto è un calcolo che confronta i prezzi mediani delle case e gli affitti mediani in un particolare mercato. Dividi semplicemente il prezzo medio della casa per l'affitto annuale mediano per generare un rapporto. Al picco del mercato statunitense nel 2006, il rapporto per gli Stati Uniti era di 18, 46. Il rapporto è sceso a 11, 34 alla fine del 2010. La media a lungo termine (dal 1989 al 2003) era di 9, 56. Come regola generale, i consumatori dovrebbero considerare l'acquisto quando il rapporto è inferiore a 15 e l'affitto quando è superiore a 20. I mercati con un elevato rapporto prezzo / affitto di solito non offrono un'opportunità di investimento altrettanto buona. (Stai pensando di acquistare una casa? Guardiamo i costi iniziali e correnti, nonché i vantaggi. Dai un'occhiata per affittare o acquistare? I problemi finanziari .)
6. Rendimento locativo lordo
Il rendimento locativo lordo per una singola proprietà può essere trovato dividendo l'affitto annuale raccolto per il costo totale della proprietà, quindi moltiplicando quel numero per 100 per ottenere la percentuale. Il costo totale della proprietà include il prezzo di acquisto, tutti i costi di chiusura e di ristrutturazione.
7. Tasso di capitalizzazione
Un numero più prezioso del rendimento locativo lordo è il tasso di capitalizzazione, noto anche come tasso cap o rendimento locativo netto, poiché questa cifra include le spese operative per la proprietà. Questo può essere calcolato iniziando con l'affitto annuale e sottraendo le spese annuali, quindi dividendo quel numero per il costo totale della proprietà e moltiplicando il numero risultante per 100 per la percentuale. Le spese totali di affitto includono i costi di riparazione, le tasse, l'assicurazione del proprietario, i costi di posto vacante e le spese di agente.
8. Flusso di cassa
La linea di fondo
Dopo aver effettuato tutti questi calcoli, è possibile prendere una decisione informata se una determinata proprietà sarà un investimento prezioso.
