La gentrificazione - l'afflusso di persone più ricche in un quartiere urbano esistente - sta avvenendo in regioni selezionate in tutta la nazione. Il processo porta cambiamenti nel carattere e nella cultura del quartiere, insieme ad aumenti degli affitti e dei valori delle proprietà. A Washington, DC, la gentrificazione sta avvenendo a un ritmo più rapido rispetto a quasi tutte le altre città degli Stati Uniti, secondo un rapporto della rivista "Governing". La pubblicazione ha utilizzato i dati del Census Bureau per determinare quali quartieri di DC e 50 delle più grandi città del paese sono più delicati, insieme a quelli che potrebbero gentrificare, ma non l'hanno ancora fatto.
Nel rapporto, un tratto del censimento era considerato ammissibile alla gentrificazione se il suo valore medio familiare e il reddito familiare medio erano entrambi scesi nel 40 ° percentile inferiore di tutti i tratti all'interno di quell'area metropolitana. Successivamente, per determinare se quell'area fosse stata bonificata, "Governing" ha determinato i valori delle case adattati all'inflazione di ciascun tratto e la percentuale di laureati per vedere se entrambi fossero ora nel primo terzo percentile, rispetto ad altri tratti nell'area.
I risultati hanno mostrato che su 179 trattati di censimento totali in DC, il 51, 9% dei trattati ammissibili era stato sottoposto a bonifica. L'unica città ad avere una percentuale più elevata di trattati ammissibili è stata quella di Portland, in Oregon (58, 1%). A completare i primi cinque (dietro DC) c'erano Minneapolis (50, 6%), Seattle (50%) e Atlanta (46, 2%). In confronto, meno del 5% dei tratti allora ammissibili della DC è stato gentrificato tra il 1990 e il 2000.
7 quartieri recentemente gentrificati
DC è la patria di alcuni dei quartieri più gentili e veloci del paese. Eccone sette che "Governing" ha riconosciuto come recentemente gentrificanti, insieme al prezzo di vendita della casa mediana di ogni quartiere, all'affitto mediano al mese e al reddito familiare medio, secondo le panoramiche del mercato sul sito web dell'aggregatore immobiliare Trulia.com (al 15 febbraio, 2017). La gamma di affitti mediani e prezzi mediani delle case ti dà un'idea di quanta scelta ci sia ancora nel mercato immobiliare di Washington, DC.
Columbia Heights
- Prezzo di vendita della casa mediana: $ 716.000 Affitto mediano al mese: $ 3, 347 Reddito familiare mediano: $ 59, 146
Eckington
- Prezzo di vendita della casa mediana: $ 667.500 Affitto mediano al mese: $ 1.150 Reddito familiare mediano: $ 50.542
Navy Yard
- Prezzo di vendita della casa mediana: $ 617.500 Affitto mediano al mese: $ 2.300 Reddito familiare mediano: $ 26.033
Vicino a nord-est
- Prezzo di vendita medio: $ 715.000 Affitto mensile al mese: $ 3.200 Reddito familiare medio: $ 95.729
Petworth
- Prezzo di vendita della casa mediana: $ 650.000 Affitto mensile al mese: $ 3.000 Reddito familiare medio: $ 62.462
sud-ovest
- Prezzo di vendita della casa mediana: $ 450.000 Affitto mensile al mese: $ 3.097 Reddito familiare medio: $ 85.453
Cerchio Truxton
- Prezzo di vendita della casa mediana: $ 565.000 Affitto mensile al mese: $ 2.875 Reddito familiare medio: $ 75.977
DC's Urban Renewal
La gentrificazione nel distretto iniziò ad accelerare nei primi anni 2000, quando l'allora sindaco Anthony Williams si prefisse di invertire decenni di declino della popolazione e di coinvolgere 100.000 nuovi residenti. La città ha elaborato e implementato strategie di investimento di quartiere, basate sulla convinzione che uno sviluppo percorribile e ad uso misto attiri gli adulti che lavorano e aumenti le entrate fiscali delle città. Entro il 2014, la popolazione era aumentata di quasi 90.000, secondo l'Ufficio censimento.
La città ha investito $ 138 milioni in una piazza civica, parchi, un centro ricreativo e scuole nuove (o ristrutturate) a Columbia Heights, un quartiere nel quadrante nord-occidentale di DC che aveva già ricevuto un dosso da una stazione della metropolitana di nuova costruzione nel 1999. Tra il 2000 e Nel 2010 la popolazione del quartiere è cresciuta del 6% e da allora ha continuato a crescere, anche se lentamente. Nel 2012, il Fordham Institute ha nominato Columbia Heights come uno dei quartieri più delicati del paese.
La linea di fondo
Nel complesso, DC ha un prezzo di vendita medio di $ 655.000, con un affitto mediano di $ 3.000 al mese. Con un reddito familiare medio di $ 65.609, molti dei residenti della città continuano a essere gravati da alti costi abitativi, che continueranno ad aumentare se la gentrificazione si espanderà in nuovi quartieri in tutta la città.
L'acquisto anticipato in un quartiere delicato può far crescere rapidamente il tuo investimento immobiliare (vedi Perché dovresti comprare in un quartiere delicato ). Ma ci sono alcuni aspetti negativi.
Il film PBS "Flag Wars", prodotto nel 2003 ma ancora attuale, dimostra che un quartiere nobilitato può diventare una "vittima del proprio successo". L'aumento degli affitti e dei valori delle proprietà, insieme alla "spirale ascendente della desiderabilità", può erodere le qualità che hanno attratto nuove persone nel quartiere in primo luogo. Mentre la gentrificazione può portare a cambiamenti positivi all'interno della comunità - ad esempio, riduzione della criminalità, aumento dell'attività economica e nuovi investimenti in edifici e infrastrutture della zona - i benefici di cui i nuovi arrivati godono maggiormente sono i vantaggi. I residenti affermati spesso finiscono per "emarginare economicamente e socialmente", secondo il film, che sintetizza il risultato finale in questo modo: "Quando il successo arriva in un quartiere, non arriva sempre ai residenti stabiliti, e lo spostamento di quella comunità è l'effetto più preoccupante della gentrificazione."
