Sommario
- 1. Danno di ispezione della termite
- 2. La valutazione è troppo bassa
- 3. Ci sono nuvole sul titolo
- 4. L'ispezione domestica mostra difetti
- 5. Una parte ottiene i piedi freddi
- 6. Il tuo finanziamento cade
- 7. La casa si trova in una zona ad alto rischio
- 8. La casa non è assicurabile
- 9. Differenze in GFE e HUD-1
- 10. Gli errori impediscono la chiusura in tempo
- La linea di fondo
Far accettare la tua offerta di acquisto a casa è come ottenere il massimo di quel corridore durante una maratona. Ma tieni lo champagne: la proprietà non è ancora tua. Durante i circa 30 giorni che intercorrono tra l'accettazione dell'offerta di acquisto e la consegna delle chiavi, comunemente denominata impegno, ci sono molti ostacoli da superare. Se inciampi su uno di essi, l'acquisto potrebbe fallire e riportarti alla linea di partenza.
Proprio come un atleta che si allena per una gara, puoi allenarti per gli scoraggianti passaggi finali nell'acquisto di una casa. Le procedure e le regole dell'impegno variano in base allo stato, ma qui ci sono 10 dei problemi più comuni riscontrati durante questo periodo e cosa, se non altro, si può fare per prevenirli o mitigarli.
Key Takeaways
- Le procedure e le regole di deposito a garanzia variano a seconda dello stato, ma ci sono problemi che possono impedire agli acquirenti di chiudere l'affare durante questo periodo. Danni da parassiti, valutazioni basse, richieste di titoli e difetti nell'ispezione domestica possono rallentare la chiusura. l'acquirente o il venditore potrebbero avere i piedi freddi o il finanziamento potrebbe fallire. Altre questioni che possono ritardare la chiusura includono case in aree ad alto rischio o non assicurabili. Potrebbero esserci problemi con la stima in buona fede o altri errori potrebbero impedire la chiusura.
1. L'ispezione della termite mostra danni
Il creditore sarà sottoposto a un'ispezione dei parassiti a casa. Questo viene fatto a tue spese, in genere meno di $ 100, per assicurarti che non vi siano danni gravi causati da insetti che sgranocchiano il legno come termiti o formiche da carpentiere. Questa ispezione protegge l'interesse del prestatore per la proprietà. I proprietari di abitazione che scoprono problemi di termite dopo essersi trasferiti spesso abbandonano la proprietà, lasciando il creditore che tiene la borsa. Alcuni istituti di credito potrebbero non richiedere un controllo della termite, ma potrebbe essere nel tuo interesse ottenerne uno comunque.
Se l'ispezione rileva eventuali prove di un'infestazione visibile, potrebbe essere necessario porre rimedio alle aree problematiche prima che l'impegno possa chiudere. Se i problemi sono troppo gravi e / o il venditore non paga per risolverli, hai la possibilità di andare via se il tuo contratto di acquisto ha le opportune contingenze.
2. La valutazione è troppo bassa
Le valutazioni sono valutazioni di proprietà condotte da una parte autorizzata. Generalmente vengono effettuati a fini fiscali, come parte del processo per ottenere finanziamenti per la casa o per vendere una casa. I periti utilizzano una varietà di metodi per determinare il valore di una proprietà, come gli attuali valori di mercato su case comparabili.
La banca farà valutare la casa. Ancora una volta, questo è a tue spese. Questa valutazione è fatta per proteggere il suo interesse per la casa. La banca vuole assicurarsi che la casa valga almeno quanto pagherai, quindi se si verifica una preclusione, può recuperare le sue perdite. Se la valutazione è troppo bassa, il venditore dovrà abbassare il prezzo di vendita o dovrai pagare in contanti per la differenza. Potrebbe essere possibile ottenere un secondo parere più favorevole da un perito diverso.
3. Ci sono nuvole sul titolo
L'assicurazione del titolo protegge te e il finanziatore da eventuali pretese future sulla proprietà. Se esiste una sorta di privilegio o reclamo contro la proprietà, il problema dovrà essere risolto prima che la transazione possa procedere. Deve esserci un titolo chiaro affinché una transazione immobiliare possa procedere. L'assicurazione del titolo copre contro cose come la proprietà di terzi, contraffazione e frode, nonché eventuali privilegi o sentenze contro la proprietà.
Durante il processo di deposito a garanzia, è necessario assumere una società di proprietà per fare una ricerca di titoli ed emettere un'assicurazione di titoli. La ricerca del titolo garantisce che nessun altro, il Servizio entrate interne (IRS), lo stato o un parente del venditore, abbia un reclamo legale per la proprietà che si desidera acquistare.
4. L'ispezione domestica mostra difetti
La maggior parte delle offerte di acquisto ha una contingenza di ispezione domestica scritta in esse, quindi se l'ispezione domestica rivela gravi problemi, l'acquirente può ritirarsi senza penalità. Se non aggiungi questa eventualità nel tuo contratto, potresti perdere i tuoi soldi più seri, di solito diverse migliaia di dollari, se decidi di non acquistare la casa in base all'ispezione. Ricorda, il denaro più serio è il deposito che metti giù per mostrare il tuo interesse per la casa e in buona fede per effettuare l'acquisto.
5. Una parte ottiene i piedi freddi
Il contratto indicherà i motivi giustificabili per cui l'acquirente o il venditore possono ritirarsi senza penalità, come non rinunciare a una contingenza o non rispettare una scadenza. Tuttavia, se decidi dopo aver rinunciato alle contingenze che non desideri affrontare con l'acquisto, forse hai trovato un'altra casa che ti piace di più, perderai i tuoi soldi seri.
Il motivo è perché ciò ha conseguenze finanziarie per il venditore. Il denaro più serio aiuta a compensare il venditore per il tempo in cui la casa era fuori dal mercato, il che ritarderà la quantità di tempo che alla fine impiegherà lui o lei a vendere. Al contrario, se il venditore decide di ritirarsi a causa di un cambiamento di opinione o perché è stata fatta un'offerta migliore, avrai il diritto legale di riscuotere i danni dal venditore.
6. Il tuo finanziamento cade
Gli acquirenti esperti non fanno offerte sulle case senza una preapproval, il che significa ottenere un impegno di prestito scritto da una banca dicendo che ti fornirà un mutuo di un certo importo. E, a loro volta, i venditori esperti non accettano le offerte degli acquirenti che non sono state preapprovate. Tuttavia, ci sono cose che possono impedire la chiusura del prestito, come se tu avessi mentito sulla domanda, i tassi di interesse aumentassero bruscamente, la tua situazione lavorativa cambiasse o il tuo punteggio di credito diminuisse. Chiedi al tuo prestatore come puoi evitare problemi come questi. E se sei un venditore, ricorda che pre-qualificato non è lo stesso di preapprovato.
Le preapprovazioni sono valutazioni preliminari da parte dei prestatori che determinano se i mutuatari possono ricevere un'offerta di preapprovazione.
7. La casa si trova in una zona ad alto rischio
Riceverai un documento che delinea i pericoli naturali che possono interessare la casa - alluvioni, terremoti, pericoli sismici, incendi - durante l'impegno in stati che richiedono un rapporto di divulgazione dei pericoli naturali. Il prestatore può richiedere di acquistare un'assicurazione contro i rischi al di sopra e al di là dell'assicurazione del proprietario di casa se la casa si trova in una zona ad alto rischio. Questo tipo di assicurazione può essere molto costoso. È anche un costo che ti verrà richiesto di pagare ogni mese fino a quando l'ipoteca non viene pagata o fino a quando non vendi la casa.
Per evitare spiacevoli sorprese durante l'impegno, chiedi al tuo agente, potenziali nuovi vicini o al dipartimento di pianificazione urbana quali pericoli naturali esistono nella tua zona desiderata, che tipo di assicurazione extra potresti dover acquistare e quanto può costare prima di inserire un'offerta su una casa.
8. La casa non è assicurabile
Se un precedente proprietario di abitazione ha presentato un reclamo assicurativo importante sulla casa, come danni da acqua o muffa, verrà mostrato nei registri assicurativi e le aziende potrebbero rifiutare la copertura perché la casa potrebbe essere troppo rischiosa. Se una casa non è assicurabile, non sarà possibile acquistarla a meno che non si sia un acquirente tutto in contanti, poiché i finanziatori richiedono di mantenere l'assicurazione del proprietario della casa fino a quando l'ipoteca non viene pagata. Certo, anche se sei un acquirente di contanti, probabilmente non è una buona idea acquistare una casa che non è assicurabile.
9. Differenze tra la stima della buona fede e HUD-1
Quando si ottiene la preapprovation del prestito - e ancora quando si inserisce un'offerta su una proprietà specifica - il prestatore dovrebbe fornire una stima in buona fede che dettaglia i costi di chiusura associati all'ottenimento di finanziamenti sulla casa. La stima in buona fede è sostanzialmente una bozza delle informazioni sul modulo HUD-1 che ricevi almeno 24 ore prima della chiusura. Come suggerisce il nome, la stima in buona fede dovrebbe essere una stretta approssimazione di ciò che si finisce per pagare, idealmente entro il 10%. Tieni presente che alcuni istituti di credito senza scrupoli cercheranno di attirare i clienti con stime irragionevolmente basse.
In questo caso, e non è possibile indurre il creditore a rinunciare alle spese eccessive, la migliore opzione potrebbe essere quella di chiedere al venditore di prorogare la data di chiusura e provare a garantire un finanziamento alternativo. Ciò ti consentirà comunque di acquistare la proprietà senza essere derubato.
10. Gli errori impediscono la chiusura in tempo
Ci sono molte parti diverse coinvolte nella chiusura dell'impegno. Se qualcuno di loro commette un errore, la chiusura potrebbe essere ritardata. A seconda delle condizioni indicate nel contratto di acquisto e di chi è il difetto, se non si chiude in tempo, potrebbe essere necessario pagare una penalità al venditore per ogni giorno in cui la chiusura è in ritardo.
Il venditore potrebbe anche rifiutare di prorogare la data di chiusura e l'intero affare potrebbe fallire. Nel migliore dei casi, il venditore potrebbe semplicemente accettare di prorogare la data di chiusura senza penalità. Dopotutto, se l'affare non si chiude, anche il venditore dovrà ricominciare da capo.
La linea di fondo
Il trasferimento della proprietà di una casa è stressante per tutte le parti. Molte cose devono accadere in un breve periodo di tempo e possono verificarsi conseguenze importanti se qualcosa dovesse capitare. Il processo può essere particolarmente stressante per gli acquirenti, che devono passare attraverso un processo complesso, a volte sconosciuto, e prendere una moltitudine di decisioni pesanti relative a quello che è probabilmente l'acquisto più costoso della loro vita. Se ti prendi il tempo di familiarizzare con il processo di deposito a garanzia e le sue potenziali insidie con largo anticipo, sarai emotivamente, intellettualmente e finanziariamente pronto a finire la gara e concludere l'affare.
