Sommario
- Offrendo una seconda casa
- L'IRS sugli investimenti in case per le vacanze
- Vendere una casa per le vacanze
- Suggerimenti per il secondo proprietario di abitazione
Il sogno americano di acquistare una casa ha subito un bel po 'di cambiamenti negli ultimi 50 anni, espandendosi alla seconda casa o in vacanza. Ma questi cottage in riva al lago, le cabine in montagna e le capanne sulla spiaggia spesso rimangono vuoti per il 90% dell'anno mentre i loro proprietari sono in tempo per le ferie per la prossima vacanza - e pagano il conto per il mutuo e le tasse sulla proprietà.
Esiste, ovviamente, un'alternativa a lasciare che la tua casa vacanza raccolga polvere quando non puoi essere lì: affittala ad altre persone che vogliono godersi un po 'di tempo lontano dal lavoro. Mentre il noleggio può essere redditizio, dovrai considerare le implicazioni fiscali.
Key Takeaways
- L'IRS considera una seconda casa un investimento immobiliare se trascorri meno di due settimane in esso e cerchi di affittarlo per il resto del tempo. Le perdite in termini di rendite possono essere cancellate solo dal reddito di altri affitti, una società privata che non indossi " Operare o una S-Corporation. Il periodo di tempo in cui hai posseduto una casa per le vacanze influenza le plusvalenze che paghi le tasse. Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla e hai un'AGI inferiore a $ 150.000, inizia a gestire attivamente esso.
Offrendo una seconda casa
L'acquisto e il mantenimento di una residenza secondaria è un'enorme decisione finanziaria. Una seconda casa ha tutti i costi della tua prima casa e spesso di più, ma senza le facili cancellazioni dall'IRS.
Se stai pensando di acquistare una seconda casa, uno dei primi passi è decidere se finanzerai l'acquisto con un mutuo o se pagherai in contanti. Per aiutarvi a decidere, utilizzare un calcolatore di ipoteca per ricercare i tassi di interesse dai finanziatori nell'area in cui si trova la proprietà per le vacanze. Quindi, una volta raccolte le stime del costo totale dei pagamenti dei mutui mensili, consulta i tuoi dati finanziari per vedere se ha più senso stipulare un mutuo o pagare in contanti.
7, 4 milioni
Il numero di case negli Stati Uniti, pari al 5, 6% del totale delle abitazioni, che si qualificano per la seconda detrazione fiscale sui mutui, secondo la National Association of Home Builders e il Census Bureau.
L'IRS sugli investimenti in case per le vacanze
Le seconde case sembrano essere un punto grigio per l'IRS. Tutte le perdite di noleggio sono "perdite passive" o "perdite per hobby". Questi possono essere cancellati solo dal reddito derivante da altre attività passive come altri affitti, da una partnership privata che non aiuti a gestire o da una S-corporation. Le perdite passive che non è possibile utilizzare vengono portate avanti fino a quando non si vende la casa per le vacanze. Quando vendi la proprietà, puoi utilizzare le perdite passate per compensare eventuali guadagni. Se dopo la vendita sono presenti ulteriori svalutazioni per perdite passive, è possibile richiederle a fronte di entrate regolari.
A partire dalle ultime indicazioni dell'IRS per l'anno fiscale 2019, è possibile detrarre fino a $ 25.000 all'anno se:
- Il tuo reddito lordo rettificato è inferiore a $ 100.000. Partecipi attivamente alla gestione della proprietà
Questa agevolazione fiscale svanisce a $ 150.000 di reddito lordo corretto (AGI) anche se la maggior parte delle persone che possono permettersi di acquistare una seconda casa avrà un AGI molto al di sopra di questi numeri. Se la tua AGI è compresa tra $ 100.000 e $ 150.000 puoi beneficiare della metà della detrazione. La partecipazione attiva è la sfida più grande. Puoi utilizzare la detrazione annuale se tu o il tuo coniuge volete diventare un professionista immobiliare qualificato e gestire attivamente la proprietà registrando le perdite passive. Tieni presente, tuttavia, è improbabile che l'IRS ritenga di avere un lavoro a tempo pieno e un chiaro di luna come gestore della proprietà. Avrai bisogno di un diario dettagliato sul perché, quando, dove e cosa stai facendo come gestore della proprietà al fine di dimostrare il tuo caso e prendere la detrazione.
La maggior parte delle persone che possiedono una seconda casa sarebbe meglio servirle classificandole come proprietà a uso misto ai fini fiscali e affittandole solo per le 14 notti esentasse in un determinato anno.
Vendere una casa per le vacanze
Le proprietà nelle zone di vacanza popolari di solito tendono a vedere un apprezzamento superiore alla media, quindi a volte potresti voler incassare e vendere. Il periodo di tempo in cui hai posseduto una casa per le vacanze influisce sull'imposta sulle plusvalenze. Se vendi prima che sia trascorso un anno, sarai soggetto al tasso di plusvalenze a breve termine. Se vendi dopo un anno, la tua imposta federale verrà calcolata al tasso di plusvalenze a lungo termine.
Puoi, tuttavia, fare un po 'di schivata se sei disposto a trasferirti completamente. Se vendi la tua residenza principale con la detrazione esente da tasse di $ 250.000 a persona e ti trasferisci nella casa di vacanza e la dichiari la tua nuova residenza principale, potrai utilizzare nuovamente l'esenzione $ 250.000 ($ 500.000 per le coppie) - a condizione che tu viva a l'ex casa di vacanza per due anni. Sfortunatamente, questa strategia è spesso pratica solo per i lavoratori autonomi o in pensione. Esistono anche altre restrizioni sull'uso dell'esclusione delle plusvalenze per le case vacanza convertite in residenza principale.
Quasi il 60% degli americani ha una qualche forma di assicurazione sulla vita secondo gli ultimi dati del 2018.
Suggerimenti per il secondo proprietario di abitazione
Se la gestione attiva non ti attira o l'AGI è troppo elevato, trascorri più tempo in cabina e trasformalo in una proprietà a uso misto anziché in una proprietà di investimento. Ciò significa che le tasse cambiano con il cambio di designazione - principalmente che non è possibile utilizzare perdite passive. Ma sarai in grado di richiedere una percentuale degli interessi sui mutui e delle tasse sulla proprietà come detrazioni dall'imposta sul reddito.
