Usando il tuo ira per acquistare immobili

Sommario

• L'IRA giusto per la proprietà
• Ciò che è e non è tuo
• Effettuare l'acquisto in un IRA
• Possedere la proprietà in un IRA
• Vendere la proprietà in un IRA
• Pro e contro della proprietà in un IRA
• La linea di fondo

Quando si tratta di IRA, le attività finanziarie - azioni, obbligazioni e fondi comuni di investimento o fondi negoziati in borsa (ETF) - sono i soliti sospetti di investimento. Tuttavia, è possibile detenere immobili nel tuo Roth IRA a determinate condizioni. È possibile acquistare case unifamiliari o multiplex, condomini, immobili commerciali come negozi al dettaglio, hotel o complessi di uffici, terreni e lotti grezzi e persino scivoli di barche.

Tuttavia, non è facile come acquistare alcune centinaia di azioni. Se vuoi immergerti negli acquisti di proprietà attraverso il tuo IRA autodiretto, devi conoscere le regole e ce ne sono molte.

Key Takeaways

• Puoi detenere immobili nel tuo IRA, ma per farlo ti servirà un IRA autogestito. Qualsiasi proprietà immobiliare che acquisti deve essere strettamente a scopo di investimento: tu e i tuoi familiari non potete utilizzarla. un IRA di solito richiede il pagamento in contanti e tutte le spese di proprietà devono essere pagate dall'IRA. Possedere proprietà immobiliari nell'IRA può essere complicato, con problemi fiscali e burocrazia. D'altra parte, la proprietà può fornirti un buon (o ottimo) tasso di rendimento e diversificare il tuo portafoglio.

L'IRA giusto per l'acquisto di proprietà di investimento

Prima di tutto, il tuo IRA deve essere auto-diretto. Il termine "auto-diretto" significa che gli investimenti alternativi sono accettati o offerti dalla banca depositaria dell'IRA, dall'istituto finanziario o dalla società responsabile della tenuta dei registri e degli obblighi di segnalazione IRS. Un IRA autodiretto è indipendente da qualsiasi intermediazione, banca o società di investimento che prenderebbe decisioni per te (la maggior parte dei conti di intermediazione non consente partecipazioni immobiliari, comunque).

Per acquistare e possedere proprietà tramite il tuo IRA avrai comunque bisogno di un custode, un'entità specializzata in conti autonomi che gestirà la transazione, i documenti associati e i rapporti finanziari. Tutto passa attraverso il custode per impedirti di violare le rigide regole relative a questo tipo di transazioni immobiliari.

Come previsto, il custode addebiterà una commissione per il servizio. Tuttavia, non ti consiglierà su come strutturare al meglio le tue partecipazioni. Il compito di questo custode è gestire il lavoro di back office.

Prima di esaminare il resto delle regole, comprendere questo fatto di base: tu e il tuo IRA siete due entità separate. La tua IRA possiede la proprietà, tu no. In effetti, il titolo della proprietà sarà "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA".

Ciò che è e non è tuo

La tua proprietà immobiliare deve essere puramente un investimento. Non puoi usarlo come casa per le vacanze, un posto dove vivere i tuoi figli, una seconda casa o un ufficio per la tua attività. Queste regole si applicano a te e alle persone che l'IRS considera "squalificate". Quindi chi è considerato una persona squalificata?

• Il tuo coniuge I tuoi genitori, nonni e bisnonni I tuoi figli e i loro coniugi, nipoti e pronipoti Fornitori di servizi della tua IRA Qualsiasi entità che possiede più del 50% della proprietà

Inoltre, non è possibile acquistare la proprietà da una di queste persone squalificate (questa si chiama transazione autonoma) e l'IRA non può acquistare la proprietà che già possiedi. Puoi saperne di più sulle transazioni vietate nella sezione 4.72.11.2.1 del Manuale delle entrate.

Effettuare l'acquisto

Il tuo saldo IRA dovrà essere piuttosto elevato perché ottenere un mutuo per l'acquisto di proprietà all'interno di un IRA non è facile. Probabilmente dovrai pagare in contanti, che non solo toglie un grosso morso dal conto, ma influisce anche sul tasso di rendimento lungo la strada.

Gli investitori immobiliari spesso riducono un piccolo importo e sfruttano i tassi di interesse ancora relativamente bassi per sfruttare l'acquisto, immaginando di poter fare più soldi sulla proprietà di quanto pagheranno in interessi. Se non riesci a finanziare il tuo acquisto di immobili, perdi quel potenziale per un ritorno sull'investimento (ROI) significativo.

Alcune banche prenderanno in considerazione prestiti per questo tipo di transazione, ma presentano un altro problema: eventuali entrate derivanti dalla proprietà possono quindi essere considerate reddito imponibile aziendale non correlato (UBTI). Puoi saperne di più su UBTI dalla Sezione 511 404 dell'IRS Internal Revenue Code (IRC).

Possedere la proprietà

Poiché il tuo IRA non paga le tasse, non puoi approfittare delle detrazioni che derivano dal possesso di beni immobili. Poiché hai pagato in contanti, non ci sono pagamenti di interessi ipotecari da detrarre. Né si ottengono i benefici delle detrazioni o degli ammortamenti dell'imposta sulla proprietà. Se la tua proprietà genera un reddito da locazione, ogni sua parte ritorna nell'IRA. Dato che non sei il proprietario della proprietà, non puoi intascare nessuna delle entrate. (Ovviamente, alla fine riceverai i soldi quando effettuerai i prelievi dal conto al momento del pensionamento.)

Il lato positivo è che nessuna delle spese di manutenzione o altri costi associati alla proprietà immobiliare viene fuori di tasca. L'IRA paga per tutto. Tuttavia, questo non è privo di inconvenienti. Ogni dollaro che esce dal tuo IRA è un dollaro che non ha più un paio di decenni da apprezzare in valore esentasse.

Un grosso rischio: le spese di manutenzione che drenano i soldi dell'IRA e comportano costose penalità se "contribuisci eccessivamente" all'account per coprirli.

E cosa succede se la proprietà incorre in una serie di spese importanti che spingono il tuo saldo IRA così basso che l'account non ha abbastanza soldi per pagarlo? Ricorda, non puoi pagare di tasca tua qualsiasi cosa relativa a questa proprietà e i contributi dell'IRA sono limitati: puoi versare $ 6.000 - $ 7.000 solo se hai 50 anni o più - nel 2020.

Se ciò non copre la riparazione, e devi depositare di più, sei pronto per le penalità associate al contributo eccessivo. Questo è un rischio significativo, poiché la proprietà può spesso richiedere costose manutenzioni e le entrate che si ottengono dagli affitti potrebbero non coprire ciò che è necessario spendere in un anno ad alta manutenzione.

Vendere la proprietà in un IRA

Per vendere la tua proprietà, calcola un prezzo di vendita come faresti con qualsiasi altra azienda immobiliare. Una volta che entrambe le parti hanno concordato un prezzo e condizioni, richiedere al proprio custode di vendere la proprietà per conto del proprio IRA. Tutti i soldi torneranno nel tuo IRA o differiti dalle tasse o esentasse, a seconda della composizione del tuo IRA.

Un'ultima considerazione: liquidità. Quanto è facile per te uscire dall'investimento? Con le scorte, è relativamente facile. A volte puoi riavere i tuoi soldi in pochi secondi. Al contrario, il settore immobiliare è un investimento notoriamente illiquido. Potresti impiegare molto tempo a disinvestire e potresti perdere denaro lungo la strada. Come otto milioni di persone hanno appreso nella Grande Recessione del 2008, potresti ritrovarti con un patrimonio che vale meno della quantità di denaro che devi su di esso.

Pro e contro della proprietà in un IRA

Abbiamo menzionato così tante seccature e inconvenienti, potresti chiederti a questo punto se c'è qualche motivo per mettere la proprietà in un IRA. Storicamente, il settore immobiliare è stato un buon investimento a lungo termine poiché i valori immobiliari aumentano nel tempo e l'apprezzamento a lungo termine va di pari passo con l'orizzonte di investimento a lungo termine di un conto pensionistico. A breve termine, qualsiasi reddito generato dalla proprietà è protetto dalle tasse all'interno dell'IRA. Infine, come bene immobile, il settore immobiliare aiuta a diversificare un portafoglio altrimenti investito in azioni e altri titoli, non la peggiore idea al mondo.

Professionisti

• Il settore immobiliare aiuta a diversificare un portafoglio, spesso in controtendenza rispetto ai mercati finanziari.

• Il settore immobiliare ha storicamente apprezzato nel tempo, ideale per l'orizzonte di investimento a lungo termine dell'IRA.

• Gli immobili possono fornire un flusso di reddito costante dagli affitti e qualsiasi reddito da locazione che raccogli diventa esente da imposte all'interno dell'IRA.

• È possibile acquistare, vendere, capovolgere e accumulare proprietà.

Contro

• Devi creare un IRA autodiretto con un custode.

• Non è possibile richiedere detrazioni per tasse sulla proprietà, interessi sui mutui, ammortamenti e altre spese relative alla proprietà.

• Tutte le spese, le riparazioni e i costi di manutenzione devono essere pagati con fondi IRA e devi pagare gli altri per farli e gestire la proprietà.

• Tu e i tuoi parenti non potete vivere o gestire un'attività fuori dalla proprietà.

La linea di fondo

L'uso di un IRA per acquistare un investimento immobiliare non è per i deboli di cuore, né per chiunque non abbia familiarità con i diversi tipi di conti pensionistici individuali. Gli investimenti immobiliari di qualsiasi tipo sono piuttosto rischiosi o nella migliore delle ipotesi manutenzione elevata; per un IRA, tuttavia, il settore immobiliare è una scelta particolarmente ad alto rischio. Non solo i valori delle proprietà possono diminuire anziché aumentare; un anno di significativi costi di manutenzione potrebbe anche essere soggetto a sanzioni se il reddito e il limite del contributo IRA non coprono le riparazioni che non si possono permettere di ignorare.

A meno che tu non abbia sia il tempo che le competenze per gestire la proprietà immobiliare, probabilmente stai meglio con strategie più tradizionali per il tuo IRA. Oppure prendere in considerazione opzioni immobiliari cartolarizzate, come fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) o fondi comuni di investimento e ETF che investono in proprietà. Si tratta di una forma indiretta di proprietà, ma sono una proposta più semplice, più liquida e possono anche essere tenute in IRA regolari.