Sommario
- 1. Ipoteche a tasso variabile
- 2. Nessun acconto
- 3. Prestiti per bugiardo
- 4. Mutui inversi
- 5. Ammortamento più lungo
- 6. Prodotti ipotecari esotici
- La linea di fondo
Durante la Grande Recessione, l'economia americana ha subito un duro colpo a causa dei pignoramenti sui mutui. I mutuatari in tutta la nazione hanno avuto problemi a pagare i loro mutui. All'epoca, otto mutuatari su 10 stavano cercando di rifinanziare i loro mutui. Anche i proprietari di case di fascia alta avevano problemi con i pignoramenti. Perché così tanti cittadini avevano problemi con i loro mutui? Ecco sei motivi.
Key Takeaways
- I mutui a tasso variabile offrono un tasso iniziale basso che si traduce in pagamenti inferiori; tuttavia, il tasso di interesse si reimposta dopo un certo periodo di tempo. Il mancato pagamento di un acconto su un'ipoteca può rendere più probabile che la casa del mutuatario finisca "sott'acqua". I mutui inversi hanno costi iniziali elevati, sono costellati di numerose commissioni e comportano perdita di capitale proprio in casa. Tempi più lunghi per i mutui si traducono in meno capitale in casa e più interessi pagati, rendendo difficile il trasferimento del proprietario. I prodotti ipotecari esotici possono portare gli acquirenti a costruire capitale negativo.
1. Ipoteche a tasso variabile
I mutui a tasso variabile (ARM) possono sembrare il sogno di un proprietario di casa. Questi mutui avviano i mutuatari con un basso tasso di interesse per i primi due o cinque anni. Ti consentono di acquistare una casa più grande di quella che puoi normalmente beneficiare e di avere pagamenti più bassi e più convenienti. Dopo due o cinque anni, tuttavia, il tasso di interesse si reimposta sul tasso di mercato, che è generalmente più elevato. Questo non è un problema se i mutuatari possono semplicemente togliere il capitale proprio dalle loro case e rifinanziarlo a un tasso inferiore una volta ripristinato. Oppure, in alternativa, se l'acquirente non è rimasto a casa a lungo, potrebbe essere già stato venduto al momento in cui la tariffa sarebbe cambiata. (Questo tipo di mutuo può essere una buona scelta per qualcuno il cui lavoro richiede frequenti trasferimenti.)
Tuttavia, non sempre funziona in questo modo. Quando i prezzi delle case scendono, i mutuatari tendono a scoprire di non essere in grado di rifinanziare i loro prestiti esistenti. Ciò lascia molti mutuatari che affrontano pagamenti ipotecari elevati che sono due o tre volte i loro pagamenti originali.
Fare shopping con diversi istituti di credito, offrire informazioni complete e veritiere sulla domanda di mutuo e affrontare i problemi di credito che si verificano sono i passi migliori che puoi prendere per ottenere un mutuo equo e pratico.
2. Nessun acconto
Un fattore scatenante della crisi dei subprime è stato il fatto che molte società avevano offerto prestiti senza acconto ai mutuatari. Ecco perché è diventato un problema.
Lo scopo di un acconto è duplice. Innanzitutto, aumenta la quantità di capitale che hai in casa riducendo allo stesso tempo la quantità di denaro che devi su di essa. In secondo luogo, un acconto si assicura di avere un po 'di pelle nel gioco.
I mutuatari che effettuano ingenti acconti sono molto più propensi a provare tutto il possibile per effettuare i pagamenti dei mutui, in quanto non vogliono perdere i loro investimenti. D'altra parte, molti mutuatari che mettono poco o niente nelle loro case e si ritrovano a testa in giù sul mutuo finiscono per andarsene perché devono più soldi di quanto valga la casa. Più un debitore deve, più è probabile che se ne vadano, mettendo il mutuo in pignoramento.
3. Prestiti per bugiardo
Il termine "prestiti bugiardo" può sembrare poco raccomandabile, ma tali prestiti erano incredibilmente popolari durante il boom immobiliare prima del crollo dei subprime iniziato nel 2007. I prestatori di mutui ipotecari erano pronti a distribuirli e i mutuatari erano pronti ad accettarli. Un prestito bugiardo richiede poca o nessuna documentazione e nessuna verifica. Il prestito si basa sul reddito dichiarato del debitore, sulle attività dichiarate e sulle spese dichiarate.
Sono così chiamati perché i mutuatari hanno la tendenza a mentire, gonfiando il loro reddito in modo da poter acquistare una casa più grande. Alcune persone che hanno ricevuto un prestito bugiardo non avevano nemmeno un lavoro. Il problema inizia quando l'acquirente entra in casa.
Poiché i pagamenti dei mutui devono essere pagati con entrate effettive, non con entrate dichiarate, il mutuatario non è in grado di erogare in modo coerente pagamenti ipotecari. Restano indietro sui pagamenti e finiscono per fronteggiare il fallimento e la preclusione.
4. Mutui inversi
Ci sono molti svantaggi nell'ottenere un mutuo inverso. Ci sono alti costi iniziali. Le commissioni di origine, l'assicurazione ipotecaria, l'assicurazione del titolo, le spese di valutazione, le spese legali e le spese varie possono rapidamente esaurire l'equità. Il mutuatario perde la piena proprietà della casa.
Una volta che il mutuo è in vigore, tutto il capitale del debitore è andato via da casa; la banca ora lo possiede. I loro beneficiari hanno diritto a qualunque capitale possa essere lasciato dopo che tutta la liquidità del patrimonio del debitore è stata utilizzata per ripagare l'ipoteca, le commissioni e gli interessi. I loro figli potrebbero dover provare a trovare un accordo con la banca e versare un mutuo se vogliono mantenere la famiglia a casa.
5. Ammortamento più lungo
Potresti aver pensato che 30 anni fossero il periodo di tempo più lungo che potresti ottenere su un mutuo, ma alcune società di mutui ora offrono prestiti che durano fino a 40 anni. Inoltre, i mutui a 35 e 40 anni stanno lentamente aumentando di popolarità. Perché? Consentono alle persone di acquistare una casa più grande per pagamenti molto più bassi.
Un mutuo di 40 anni può avere senso per un ventenne che ha intenzione di rimanere in casa per i prossimi 20 anni, ma non ha senso per le altre persone. Il tasso di interesse su un'ipoteca di 40 anni sarà leggermente superiore a quello di 30 anni. Ciò equivale a un interesse molto maggiore in un periodo di 40 anni, perché le banche non concederanno ai mutuatari 10 anni in più per ripagare il loro mutuo senza recuperarlo nel back-end.
I mutuatari avranno anche meno equità nelle loro case. La maggior parte dei pagamenti per i primi 10-20 anni pagherà principalmente gli interessi, rendendo quasi impossibile il trasferimento del mutuatario. Questo rende anche più difficile la pensione se stai effettuando pagamenti nei tuoi anni '70.
6. Prodotti ipotecari esotici
Altri tipi di mutui sviluppati prima della Grande recessione hanno portato anche alla preclusione. Istituti di credito hanno inventato tutti i tipi di prodotti esotici che hanno reso il sogno di proprietà della casa una realtà. Alcuni proprietari di case semplicemente non capivano in cosa si stavano cacciando. Due esempi:
- I prestiti di soli interessi possono ridurre i pagamenti dal 20% al 30%. Questi prestiti permettono ai mutuatari di vivere in una casa per alcuni anni e di pagare solo gli interessi. I prestiti con nome a pagamento consentono ai mutuatari di decidere esattamente quanto vogliono pagare sul mutuo ogni mese.
Il problema per entrambi i prodotti è che un grosso pagamento in mongolfiera arriva dopo un certo periodo. Tutti questi prodotti sono noti come prodotti di ammortamento negativo. Invece di costruire azioni, i mutuatari stanno costruendo azioni negative. Stanno aumentando l'ammontare dovuto ogni mese fino a quando il loro debito si schianta su di loro come un mucchio di mattoni. I prodotti ipotecari esotici hanno portato molti mutuatari a essere sommersi dai loro prestiti.
La linea di fondo
La strada per la proprietà della casa è piena di molte trappole. Evitarli è una delle chiavi per evitare problemi finanziari. Forse un buon adagio da tenere a mente è che se qualcosa sembra troppo bello per essere vero, probabilmente lo è.
