Introdotta insieme all'imposta sul reddito nel 1913, la detrazione dell'imposta sugli interessi sui mutui è diventata la detrazione fiscale preferita per milioni di proprietari di case statunitensi. Qui esaminiamo le regole esistenti alla base di questa detrazione, nonché le nuove modifiche derivanti dalla legislazione fiscale di dicembre 2017.
Ottenere le detrazioni: chi si qualifica
Nella maggior parte dei casi, tutti gli interessi ipotecari fino a un determinato livello di prestito possono essere detratti dalle imposte federali statunitensi, a condizione che il proprietario della casa soddisfi i seguenti requisiti:
- Lui o lei presenta il modulo 1040 ed espone dettagliatamente le detrazioni nell'Allegato A. È legalmente responsabile del prestito - non è possibile detrarre gli interessi se si effettua un pagamento sul prestito di qualcun altro. Ha effettuato il pagamento su una casa qualificata.
Debito di acquisizione vs. debito azionario: grande differenza fiscale
Naturalmente, poiché le detrazioni sono regolate dal governo, le regole non sono mai così semplici come sembrano a prima vista. Esistono due tipi di debito che generano interessi deducibili dalle tasse. Il primo è il debito che è stato contratto per acquistare, costruire o migliorare la tua casa. Questo tipo di debito è noto come "debito di acquisizione". Il secondo tipo è il debito che è stato stipulato per altri scopi ed è noto come "debito azionario" perché attinge al patrimonio netto della vostra proprietà. Questa distinzione è diventata particolarmente importante dal passaggio della nuova legislazione fiscale nel dicembre 2017 (vedere come la legge fiscale del GOP vi riguarda ).
Il disegno di legge include cambiamenti significativi nella quantità di interessi che i debitori possono dedurre dai prestiti ipotecari e dal debito di equità domestica, rendendo gli interessi deducibili solo per prestiti di $ 750.000 o meno. Inoltre, le regole sono cambiate per il denaro del prestito di equità domestica che non viene utilizzato come debito di acquisizione, ad esempio per pagare le spese mediche o universitarie anziché rinnovare una casa. Ecco alcuni dettagli
- Post-ottobre 13, 1987, fino al 16 dicembre 2017, Debito: gli interessi su un mutuo stipulato per acquistare, costruire o migliorare la tua casa dopo il 13 ottobre 1987, possono essere completamente detratti solo se il debito totale da tutti i mutui, compreso qualsiasi debito nonno, ammonta a $ 1 milione o meno per coppie sposate e $ 500.000 o meno per single o coppie sposate che archiviano separatamente. Post-dicembre 16, 2017, fino al 31 dicembre 2025, debito: gli interessi su un nuovo mutuo stipulato per acquistare, costruire o migliorare la tua casa sono completamente deducibili solo se il debito totale da tutti i mutui ammonta a $ 750.000 o meno per le coppie sposate e $ 500.000 o meno per single o coppie sposate che archiviano separatamente. (Anche coperto: prestiti con un contratto vincolante che era in vigore prima del 16/12/17, a condizione che l'acquisto di una casa fosse chiuso prima del 01/04/18). Gli interessi sui prestiti più vecchi - e il nuovo rifinanziamento di tali prestiti più vecchi - rimangono deducibili a $ 1 milione. Home Equity Debt Post-Oct. 13, 1987, fino al 16 dicembre 2017: gli interessi su seconde ipoteche (o linee di credito di equità domestica) sottoscritti per motivi diversi dall'acquisto, costruzione o miglioramento della casa devono ammontare a $ 100.000 o meno per le coppie sposate e $ 50.000 o meno per single o coppie sposate che archiviano separatamente. Devono anche un totale inferiore al giusto valore di mercato della tua casa meno il valore di tutti i debiti nonni e tutti i debiti ipotecari successivi al 13 ottobre 1987. Home Equity Debt Post-Oct. 13, 1987, fino al 16 dicembre 2017: gli interessi sui mutui secondari (o linee di credito di equità domestica) sottoscritti per motivi diversi dall'acquisto, costruzione o miglioramento della casa non sono deducibili affatto. Questo è vero. anche se il prestito originale fosse stato stipulato prima del 16 dicembre 2017 e durerà fino al 31 dicembre 2025. Quindi, in teoria, le regole di prestito tornerebbero alle regole post 1987.
La definizione di "casa"
Il prossimo ostacolo che devi attraversare è garantire che la tua proprietà sia una "casa qualificata". Per soddisfare questa definizione, la proprietà deve disporre di servizi per dormire, cucinare e servizi igienici. Gli articoli che rientrano in questa definizione possono includere la residenza principale, una seconda casa, un condominio, una casa mobile, un rimorchio o una barca.
Se la tua casa è una seconda casa, puoi dedurre l'interesse da una sola seconda casa. È necessario utilizzare quella proprietà almeno 14 giorni durante l'anno. Se la tua seconda casa è una proprietà in affitto, devi utilizzarla più del 10% delle volte che la proprietà viene affittata. Se la proprietà in affitto non soddisfa questi criteri, gli interessi non possono essere elencati nell'Allegato A e devono invece essere elencati nell'Allegato E.
rifinanziamento
Negli ultimi anni, i tassi di interesse in calo hanno incoraggiato i proprietari di case a rifinanziare i loro mutui. Il rifinanziamento offre l'opportunità di ridurre i pagamenti mensili dei mutui, ridurre la durata del prestito o entrambi. Quando il rifinanziamento viene effettuato senza assumere ulteriori debiti, tutti gli interessi generati dall'ipoteca rimangono deducibili dalle tasse. Quando i proprietari di abitazione usano le loro case come salvadanaio e rifinanziamento al fine di stipulare azioni per generare denaro da spendere - vale a dire, per ragioni diverse dall'acquistare, costruire o migliorare le loro case - le regole del debito di equità domestica Post-13 ottobre 1987, applica: puoi detrarre interessi solo su $ 100.000 o meno, ecc., a seconda del tuo stato fiscale. (Per maggiori informazioni, leggi Quando (e quando no) per rifinanziare il tuo mutuo .)
Provandolo all'IRS
In caso di audit da parte del Servizio delle entrate interne, è necessario disporre di una copia del Modulo 1098, Dichiarazione sugli interessi ipotecari, che dovrebbe essere fornita ogni anno dalla società che detiene il mutuo. Se paghi il pagamento del mutuo a un individuo, dovrai fornire il nome, il numero di previdenza sociale e l'indirizzo del titolare del mutuo, oltre all'importo degli interessi pagati. (Per ulteriori letture, vedere Sopravvivere alla verifica IRS .)
La linea di fondo
La detrazione dell'imposta sugli interessi sui mutui per la casa è apprezzata dai proprietari di case e disprezzata dai sostenitori della riforma dell'imposta sul reddito. I sostenitori delle imposte piatte favoriscono la scomparsa di questa detrazione e, per molti anni, i legislatori statunitensi su entrambi i lati del corridoio hanno discusso una varietà di schemi di riforma fiscale che in genere comportavano l'abolizione della detrazione fiscale degli interessi sui mutui. È sopravvissuto, in forma ridotta, nella fattura fiscale del 2017. Ciò che accade dopo resta da vedere
Per saperne di più, consulta Comprendere la struttura dei pagamenti ipotecari .
