Che cos'è un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM)?
Un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM) è quando il mutuatario o l'acquirente di una casa condivide una percentuale dell'apprezzamento del valore della casa con il creditore. In cambio di questo compenso aggiuntivo, il creditore accetta di addebitare un tasso di interesse inferiore al tasso di interesse di mercato prevalente.
Comprensione di un mutuo di apprezzamento condiviso
Un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM) differisce da un mutuo regolare durante la rivendita della proprietà. Con un'ipoteca standard, il mutuatario paga al prestatore il capitale dovuto sul prestito più gli interessi per un determinato numero di anni. Quando il mutuatario vende la casa, i proventi della vendita vengono utilizzati per pagare il mutuo se c'è ancora un saldo dovuto alla banca.
Ad esempio, supponiamo che un proprietario di casa abbia finanziato $ 300.000 e, alla fine del mutuo, il mutuatario abbia pagato il prestito. Supponiamo che il valore della casa sia passato da $ 300.000 a $ 360.000 o al 20%. Il mutuatario mantiene il guadagno del 20% e i proventi della vendita.
Con un SAM, il mutuatario si impegna a dare una parte del valore apprezzato della casa al prestatore quando il mutuatario vende la casa, oltre a pagare il mutuo. L'importo apprezzato che viene pagato alla banca è chiamato interesse potenziale perché stai dando al prestatore un interesse per il valore apprezzato della proprietà. L'interesse potenziale è concordato in anticipo ed è dovuto al creditore al momento della vendita della proprietà. La banca di solito offre un tasso di interesse inferiore su un SAM.
Usando il nostro esempio precedente, supponiamo che il mutuatario abbia stipulato un mutuo di apprezzamento condiviso con la banca, che ha una clausola potenziale del 25%. Se ricordi, il valore della casa è stato apprezzato da $ 300.000 a $ 360.000 per un guadagno di $ 60.000. Secondo le linee guida SAM, il proprietario della casa pagherebbe alla banca il 25% o $ 15.000 dell'apprezzamento del valore di $ 60.000.
Key Takeaways
- Un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM) è quando il mutuatario o l'acquirente di una casa condivide una percentuale dell'apprezzamento del valore della casa con il creditore. In cambio di questo compenso aggiuntivo, il creditore accetta di addebitare un tasso di interesse inferiore al prevalente tasso di interesse di mercato. Un mutuo di apprezzamento condiviso può avere una clausola graduale dopo un determinato numero di anni.
Variazioni dei mutui di apprezzamento condivisi
I mutui con apprezzamento condiviso possono avere diversi contingenti incorporati. Un SAM potrebbe includere una clausola di abbandono graduale in base alla quale potrebbe eliminare gradualmente o ridurre la percentuale pagata al prestatore nel tempo. La clausola incoraggia il proprietario a non vendere la proprietà e rimborsare il prestito ipotecario. Con alcune clausole, l'interesse potenziale potrebbe gradualmente estinguersi per cui il proprietario della casa non deve nulla al momento della vendita.
Un'altra variazione della clausola graduale può prevedere che il mutuatario paghi una percentuale di apprezzamento del prezzo della casa solo se la casa viene venduta entro i primi anni. Un tipico termine graduale prevedrebbe che il 25% dell'apprezzamento del valore venga pagato al creditore se il debitore vende entro cinque anni.
La situazione ideale per il mutuatario sarebbe quella di mantenere la casa per cinque anni e se c'è un aumento di valore, venderla dopo il quinto anno poiché il mutuatario manterrebbe tutto l'apprezzamento del prezzo. Tuttavia, ci possono essere rischi per il mutuatario. Se un mutuatario non vende la casa e detiene la proprietà fino alla fine del mutuo, potrebbe comunque dover pagare alla banca la parte del valore apprezzato, se non è prevista una clausola di abbandono graduale.
D'altro canto, i SAM aiutano i finanziatori a recuperare gli interessi persi se un mutuatario vende la proprietà prima di estinguere il mutuo. Le banche guadagnano sugli interessi addebitati su un mutuo e, se un acquirente vende la casa, la banca perde eventuali pagamenti di interessi futuri. Un mutuo di apprezzamento condiviso aiuta a compensare parte della perdita di interesse sul prestito se la proprietà viene venduta.
Ipoteche di apprezzamento condivise in pratica
I mutui con apprezzamento condiviso sono talvolta utilizzati con investitori immobiliari e pinne per abitazione. Le pinne sono quegli investitori che acquistano e rinnovano un immobile nella speranza di realizzare un profitto. I SAM per le pinne tendono a funzionare meglio in un mercato immobiliare in crescita. Tuttavia, questo tipo di mutuo per la casa ha spesso un limite di tempo per il rimborso del saldo. Gli immobili non venduti entro la scadenza di solito presentano un rifinanziamento del saldo residuo al tasso di mercato prevalente.
Un altro uso per un mutuo di apprezzamento condiviso è quando un mutuo ipotecario supera il valore della casa o è sott'acqua. Un mutuo subacqueo può verificarsi se il mercato immobiliare è diminuito a seguito dell'acquisto di una casa. La banca potrebbe offrire una modifica del prestito per ridurre il debito ipotecario in modo che corrisponda al valore di mercato inferiore della casa. In cambio, la banca potrebbe chiedere che il prestito venga modificato in un mutuo di apprezzamento condiviso.
Tuttavia, ci possono essere vari problemi fiscali con i SAM, in base ai quali i finanziatori potrebbero non ottenere lo stesso trattamento fiscale per il guadagno apprezzato dei mutuatari. Di conseguenza, è importante contattare un consulente fiscale o un commercialista per capire se vale la pena perseguire un mutuo di apprezzamento condiviso.
