Cosa significano i titoli di margine di interesse netto?
Un titolo di margine di interesse netto (NIMS) è un titolo immobiliare che consente ai detentori di ricevere flussi di cassa in eccesso da pool di prestiti ipotecari cartolarizzati. In una tipica transazione NIMS, il flusso di cassa in eccesso dal pool di prestiti ipotecari cartolarizzati viene trasferito in un conto fiduciario. Gli investitori in NIMS ricevono successivamente pagamenti di interessi da questo conto fiduciario.
Comprensione dei titoli di margine di interesse netto (NIMS)
I titoli con margine di interesse netto sono un tipo specializzato di titoli garantiti da ipoteca di seconda classe (MBS). Questi MBS sono titoli garantiti da attività che raggruppano i mutui in un prodotto che gli investitori possono acquistare. I NIMS esistono perché numerosi pool di mutui cartolarizzati contengono mutui subprime con tassi di interesse più elevati rispetto ai tassi generalmente offerti agli investitori in titoli garantiti da ipoteca (MBS). Maggiore è la differenza tra questi tassi di interesse, maggiore è il flusso di cassa in eccesso generato da MBS e, quindi, maggiore sarà il valore dei NIMS.
Alcuni dei fondi in eccesso andranno ai creditori senior in pagamento per perdite e spese generali e il saldo andrà agli investitori. Inoltre, è prassi comune per gli investitori di NIMS ricevere crediti senior sugli incassi di eventuali penali di pagamento anticipato applicate sui mutui sottostanti.
Se si verifica un aumento significativo del tasso di insolvenza dei mutui detenuti nell'MBA, si verificherà una successiva riduzione dei flussi di cassa in eccesso. La riduzione del flusso di cassa porterà a un rapido declino della redditività del valore di un titolo di margine di interesse (NIMS).
I titoli NIMS sono spesso acquistati tramite transazioni di collocamento privato o da investitori specializzati in mutui. In molti casi, l'impresa che ha originato i prestiti ipotecari e ha emesso il MBS è la stessa impresa che investirà nel NIMS. Gli emittenti di titoli garantiti da ipoteca si trovano quindi spesso a cartolarizzare i loro interessi residui.
La storia dei titoli di margine di interesse netto
NIMS è diventato disponibile per la prima volta sul mercato aperto a metà degli anni '90. Inizialmente, i titoli si sono comportati male, pagando a un ritmo più lento di quanto previsto. Questa scarsa performance è principalmente attribuibile ad accordi poco strutturati. Le transazioni successive hanno beneficiato di significativi aggiornamenti strutturali dei titoli.
Come una sorta di garanzia garantita da ipoteca, NIMS ha avuto un ruolo nella crisi dei mutui del 2007-2009. La complessità insita nella cartolarizzazione dei mutui ha portato molti investitori a minimizzare il rischio. Una volta che il mercato immobiliare ha iniziato a diminuire il valore dei NIMS e altri titoli garantiti da ipoteca sono fortemente diminuiti. Quando le perdite legate ai mutui si sono accumulate e sono diventate più significative, molti prodotti ipotecari cartolarizzati hanno iniziato a perdere liquidità. L'effetto netto dell'improvviso calo dei NIMS e di altri titoli garantiti da ipoteca è stato quello di contribuire alla paura degli investitori che alla fine ha portato a una crisi finanziaria più generale.
