Che cos'è l'ammortamento negativo?
L'ammortamento negativo è un termine finanziario che si riferisce ad un aumento del saldo principale di un prestito causato dalla mancata copertura degli interessi dovuti su quel prestito. Ad esempio, se il pagamento degli interessi su un prestito è di $ 500 e il mutuatario paga solo $ 400, la differenza di $ 100 verrebbe aggiunta al saldo principale del prestito.
Key Takeaways
- Un prestito con ammortamento negativo è uno in cui gli interessi non pagati vengono aggiunti al saldo del capitale non pagato. Gli ammortamenti negativi sono comuni tra alcuni tipi di prodotti ipotecari. Sebbene l'ammortamento negativo possa aiutare a fornire maggiore flessibilità ai mutuatari, può anche aumentare la loro esposizione al tasso di interesse rischio.
Comprensione dell'ammortamento negativo
In un prestito tipico, il saldo principale viene gradualmente ridotto man mano che il mutuatario effettua i pagamenti. Un prestito di ammortamento negativo è essenzialmente il fenomeno inverso, in cui il saldo principale cresce quando il debitore non riesce a effettuare pagamenti.
Gli ammortamenti negativi sono presenti in alcuni tipi di prestiti ipotecari, come i mutui a tasso variabile (ARM) con opzioni di pagamento, che consentono ai mutuatari di determinare la parte degli interessi di ciascun pagamento mensile che scelgono di pagare. Qualsiasi parte di interesse che scelgono di non pagare viene quindi aggiunta al saldo principale del mutuo.
Un altro tipo di mutuo che incorpora ammortamenti negativi è il cosiddetto mutuo a pagamento graduato (GPM). Con questo modello, il piano di ammortamento è strutturato in modo tale che i primi pagamenti includano solo una parte degli interessi che verranno successivamente addebitati. Mentre vengono effettuati questi pagamenti parziali, la parte di interesse mancante verrà aggiunta al saldo principale del prestito. Nei periodi di pagamento successivi, i pagamenti mensili includeranno la componente dell'interesse completo, causando una riduzione più rapida del saldo principale.
Sebbene gli ammortamenti negativi offrano flessibilità ai mutuatari, alla fine possono rivelarsi costosi. Ad esempio, nel caso di un ARM, un mutuatario può scegliere di ritardare il pagamento degli interessi per molti anni. Sebbene ciò possa aiutare ad alleviare l'onere dei pagamenti mensili a breve termine, può esporre i mutuatari a gravi shock di pagamento futuri nel caso in cui i tassi di interesse aumentino successivamente. In questo senso, l'ammontare totale degli interessi pagati dai mutuatari potrebbe in definitiva essere molto maggiore che se non avessero fatto affidamento su ammortamenti negativi, tanto per cominciare.
Esempio reale di ammortamento negativo
Considera il seguente esempio ipotetico: Mike, un acquirente per la prima volta a casa, desidera mantenere i suoi pagamenti mensili di ipoteca il più bassi possibile. Per raggiungere questo obiettivo, opta per un ARM, scegliendo di pagare solo una piccola parte degli interessi sui suoi pagamenti mensili.
Supponiamo che Mike abbia ottenuto il suo mutuo quando i tassi di interesse erano storicamente bassi. Ciononostante, i suoi pagamenti mensili sui mutui assorbono una percentuale significativa del suo reddito mensile, anche quando si avvale dell'ammortamento negativo offerto dall'ARM.
Sebbene il piano di pagamento di Mike possa aiutarlo a gestire le sue spese a breve termine, lo espone anche a un maggiore rischio di tasso di interesse a lungo termine, perché se i tassi di interesse futuri aumentano, potrebbe non essere in grado di permettersi i suoi pagamenti mensili adeguati. Inoltre, poiché la strategia di Mike a basso tasso di interesse sta causando un declino più lento del saldo del suo prestito rispetto a quello che avrebbe altrimenti, in futuro avrà più capitale e interessi da rimborsare rispetto a se avesse semplicemente pagato l'intero interesse e capitale che doveva ciascuno mese.
L'ammortamento negativo è indicato in alternativa come "NegAm" o "interessi differiti".
