Che cos'è una rifusione del mutuo?
Una rifusione del mutuo, chiamata anche rifusione del prestito, è una caratteristica di alcuni tipi di mutui in cui i pagamenti rimanenti vengono ricalcolati sulla base di un nuovo piano di ammortamento. Durante una rifusione del mutuo, il mutuatario paga una somma considerevole verso il proprio capitale e il mutuo viene quindi ricalcolato in base al nuovo saldo. Alcuni mutui hanno una data di rifusione programmata, che è la data in cui il prestatore calcolerà un nuovo piano di ammortamento basato sul saldo principale e sulla durata rimanente del mutuo.
Key Takeaways
- Una rifusione del mutuo o una rifusione del prestito è quando un mutuatario paga una grande somma verso il capitale del mutuo, con il risultato che il prestatore ricalcola il prestito in base al nuovo saldo. Quando il prestatore ricalcola il prestito, creerà un nuovo piano di ammortamento, che è un tabella dei pagamenti del prestito che mostra il capitale e gli interessi che comprendono ciascun pagamento fino al completo pagamento del prestito. Il principale vantaggio per il mutuatario della rifusione di un'ipoteca è la possibilità di ridurre i pagamenti mensili. Prestiti di ammortamento negativi o opzioni mutui a tasso variabile (opzione ARM) hanno spesso una clausola di rifusione del mutuo come parte del contratto di prestito.
Come funziona una rifusione del mutuo
Per il mutuatario, il vantaggio principale della rifusione di un mutuo è la riduzione dei pagamenti mensili. La rifusione riduce anche l'ammontare degli interessi che il mutuatario pagherà durante la durata del prestito. Può anche essere un'opzione più comoda del rifinanziamento. Con un rifinanziamento, sostituisci il tuo mutuo attuale con un nuovo mutuo, che può essere costoso e dipende dalla tua posizione creditizia. Una rifusione del mutuo non comporta un controllo del credito e continua con il mutuo originale.
D'altro canto, rifinanziare un'ipoteca significa ripagare il prestito esistente e sostituirlo con uno nuovo. Ci sono molte ragioni per cui i proprietari di abitazione rifinanziano.
- L'opportunità di ottenere un tasso di interesse più basso. Per abbreviare la durata della loro ipoteca. Il desiderio di passare da un'ipoteca a tasso variabile (ARM) a un'ipoteca a tasso fisso o viceversa. Un'opportunità di attingere al patrimonio netto di una casa per finanziare un grande acquisto. Il desiderio di consolidare il debito.
A differenza del rifinanziamento di un'ipoteca, la rifusione di un'ipoteca non abbasserà il tasso di interesse sull'ipoteca.
Tipi di mutui che possono essere rifusi
Prestiti di ammortamento negativi
La rifusione del mutuo può essere scritta nei termini del prestito ed è associata a un prestito di ammortamento negativo. Un prestito con ammortamento negativo ha una struttura di pagamento che consente un pagamento programmato che è inferiore all'onere per interessi del prestito. Quando un pagamento è inferiore all'addebito di interessi in quel momento, crea interessi differiti. L'ammontare degli interessi differiti creati viene aggiunto al saldo principale del prestito, portando a una situazione in cui il capitale dovuto aumenta nel tempo anziché diminuire.
A causa di questo aumento del capitale, i mutui con ammortamento negativo richiedono che il prestito venga rifuso ad un certo punto in modo da essere rimborsato entro la fine del periodo previsto. Inoltre, i mutui con ammortamento negativo hanno trigger che potrebbero causare una rifusione non programmata. Ad esempio, se il saldo principale del prestito raggiunge un limite prestabilito attraverso l'ammortamento negativo, viene attivata una rifusione del mutuo.
Ipoteca a tasso variabile opzionale (Opzione ARM)
I mutui con ammortamento negativo sono anche noti come mutui a tasso variabile con opzione di pagamento (Opzione ARM). Questi mutui offrono ai mutuatari opzioni che includono il pagamento di tutto il capitale e gli interessi o il pagamento solo di parte degli interessi. Mentre le scelte disponibili con un'opzione ARM consentono una maggiore flessibilità sui pagamenti, il mutuatario potrebbe facilmente finire con un debito a lungo termine maggiore di prima. Come con altri mutui a tasso variabile, esiste la possibilità che i tassi di interesse cambino drasticamente e rapidamente in base al mercato.
Esempio di rifusione di un mutuo
Anche se un'ipoteca non ha un'opzione di rifusione inclusa, puoi contattare il tuo prestatore per vedere se una rifusione di ipoteca ti gioverà. Una rifusione del prestito può ridurre i pagamenti mensili. Pagando una somma forfettaria e rifondando il mutuo, è possibile ridurre i costi di alloggio; mentre se invii una somma forfettaria senza rifusione, riduci il saldo ma i pagamenti mensili rimarranno gli stessi.
Ad esempio, hai un mutuo a tasso fisso di $ 500.000 a 30 anni con un tasso di interesse del 4%. Il tuo interesse combinato e il pagamento principale sono $ 2, 338 al mese. Dopo cinque anni, ricevi una somma forfettaria di $ 375.000. Tuttavia, se decidessi di utilizzare tale somma forfettaria per rimborsare il mutuo senza rifondere il mutuo, continueresti a pagare $ 2, 338 al mese. Se rifugi il prestito nei restanti 25 anni del mutuo, il pagamento mensile scenderà a $ 1, 507.
