DEFINIZIONE di mutuo a capitale crescente
Un'ipoteca a capitale crescente è un'ipoteca a tasso fisso sulla quale i pagamenti mensili aumentano nel tempo secondo un programma prestabilito. Il tasso di interesse sul prestito non cambia e non vi è mai alcun ammortamento negativo. In altre parole, il primo pagamento è un pagamento completamente ammortizzante. All'aumentare dei pagamenti, l'importo aggiuntivo al di sopra e al di là di quello che sarebbe un pagamento completamente ammortizzante viene applicato direttamente al saldo residuo del mutuo, abbreviando la vita del mutuo e aumentando il risparmio degli interessi.
RIPARTIZIONE Ipoteca a capitale crescente
Un'ipoteca a capitale crescente non deve essere confusa con un'ipoteca a pagamento graduato. Un'ipoteca di pagamento graduata ha anche un tasso di interesse fisso e pagamenti che aumentano a intervalli prestabiliti, ma un'ipoteca di pagamento graduata ha un ammortamento negativo. In altre parole, a differenza di un'ipoteca a capitale crescente, i pagamenti iniziali su un'ipoteca a pagamento graduato sono fissati al di sotto di quello che sarebbe un pagamento totalmente ammortizzante (in realtà sono impostati al di sotto di quello che sarebbe un pagamento di solo interesse). Questo crea ammortamenti negativi, non risparmi di interessi.
Perché vengono offerti mutui a capitale crescente
Fare domanda per un mutuo azionario in crescita può essere lo stesso che fare domanda per altri tipi di mutui, con requisiti di credito comparabili. Potrebbero esserci opzioni per un acconto inferiore associato a questo tipo di mutuo. Alcuni istituti di credito che offrono mutui a capitale crescente, in particolare agli acquirenti di case per la prima volta che altrimenti non sarebbero probabilmente in grado di sostenere i costi iniziali per l'acquisto di una casa. Inoltre, questi prestiti possono essere offerti a coloro che potrebbero non beneficiare di mutui convenzionali. La Federal Housing Administration offre un programma di mutui azionari in crescita appositamente per questo scopo.
Secondo le linee guida dell'FHA, coloro che hanno un reddito limitato, ma che hanno anche una ragionevole aspettativa di aumenti dei loro guadagni, possono richiedere mutui azionari in crescita. Quando tali mutui sono assicurati tramite FHA, i mutuatari ricevono protezione in caso di inadempienza dal mutuatario. L'assicurazione FHA per i mutui con capitale azionario in crescita può coprire nuovi acquisti, rifinanziamenti e riabilitazione di proprietà. Il finanziamento può anche essere per unità in condomini o quote di alloggi cooperativi.
I pagamenti per i mutui con capitale di crescita aumentano generalmente ogni anno, aumentando fino al 5% all'anno.
Un vantaggio di un mutuo azionario in crescita, oltre a rimborsare il finanziamento in anticipo, il programma aiuta a costruire capitale proprio in casa che il mutuatario potrebbe sfruttare se necessario. Un avvertimento di questo tipo di finanziamento è che, con l'aumentare della dimensione dei pagamenti che aumentano ogni anno, è anche necessario che gli stipendi dei proprietari di case crescano per soddisfare i pagamenti più grandi.
