DEFINIZIONE di assistenza per eccesso di ipoteca
La manutenzione in eccesso di ipoteca è la percentuale del flusso di cassa mensile che rimane dopo che il flusso di cassa è stato diviso in una cedola e pagamento principale per il detentore di titoli garantiti da ipoteca (MBS). Questa commissione di servizio in genere va al gestore del prestito ed è probabilmente una commissione di garanzia per il sottoscrittore della MBS.
RIPARTIZIONE Assistenza per eccesso di ipoteca
Ad esempio, in un tipico contratto MBS, se il tasso di interesse su un mutuo è dell'8%, il detentore di MBS potrebbe ricevere il 7, 5%, il gestore del mutuo riceve lo 0, 25% e il sottoscrittore MBS ottiene lo 0, 15%. Questo lascia il restante 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) come manutenzione in eccesso.
Come un MBS, la manutenzione in eccesso è soggetta al pagamento anticipato e al rischio di estensione. Quando il prezzo dell'assistenza in eccesso viene valutato, viene valutato in base a una stima della durata dell'annualità. Questo deve essere stimato in quanto non si può sapere con certezza quando un mutuatario potrebbe rifinanziare o altrimenti rimborsare la propria ipoteca. Il valore del servizio in eccesso può cambiare drasticamente quando cambiano i tassi di interesse, poiché le variazioni dei tassi di interesse correnti in relazione al tasso di interesse sull'ipoteca determinano per quanto tempo potrebbe durare l'annualità del servizio in eccesso associato a quell'ipoteca.
Da dove proviene la manutenzione in eccesso del mutuo
L'assistenza in eccesso del mutuo può essere il risultato della gestione di mutui che sono raggruppati dal cedente e poi venduti. Se l'acquirente non presta assistenza al prestito stesso, potrebbe stipulare un contratto di assistenza eventualmente con il cedente o una terza parte. In base a tale accordo, il gestore in genere manterrà il diritto a ricevere parte dei pagamenti di interessi effettuati dai mutuatari, in relazione al pool complessivo di mutui che vengono assistiti.
Uno spread di servizio ipotecario è l'ammontare degli interessi trattenuti dal gestore ed è considerato in parte dal gestore come una forma di ragionevole compensazione per i servizi che sono stati prestati. Se esiste una parte di uno spread di servizio ipotecario che supera quello che potrebbe essere considerato un ragionevole compenso per i servizi prestati, questo viene chiamato lo spread di servizio in eccesso e rappresenterebbe un investimento continuo nella parte di interesse di un pool di mutui sottostante.
L'Internal Revenue Service (IRS) ha precedentemente stabilito che la proprietà di alcuni spread di servizio in eccesso di ipoteca costituirebbe un bene immobile e quindi il reddito derivante dagli spread di servizio in eccesso sarebbe trattato come interesse su obbligazioni garantite da ipoteche su beni immobili. Questa sentenza è stata considerata applicabile ai fondi comuni di investimento immobiliare a fini fiscali.
