Che cos'è una costante ipotecaria?
Una costante di ipoteca è la percentuale di denaro pagata ogni anno per pagare o servire un debito dato il valore totale del prestito. La costante del mutuo aiuta a determinare la quantità di denaro necessaria ogni anno per servire un mutuo.
Comprensione di una costante ipotecaria
Una costante di ipoteca è la percentuale di denaro pagata per pagare il debito su base annua divisa per l'importo totale del prestito. Il risultato è espresso in percentuale, il che significa che fornisce la percentuale del prestito totale versato ogni anno.
La costante del mutuo può aiutare i mutuatari a determinare quanto pagheranno ogni anno per il mutuo. Il mutuatario vorrebbe una costante di ipoteca più bassa poiché significherebbe un costo di servizio del debito annuale inferiore.
Gli investitori immobiliari utilizzano una costante ipotecaria quando sottoscrivono un mutuo per acquistare un immobile. L'investitore vorrà essere sicuro di addebitare un canone sufficiente a coprire il costo annuale di servizio del debito per il mutuo ipotecario.
Le banche e i finanziatori commerciali usano la costante del mutuo come rapporto di copertura del debito, nel senso che la usano per determinare se il mutuatario ha abbastanza reddito per coprire la costante del mutuo.
Key Takeaways
- Una costante di mutuo è la percentuale di denaro pagata ogni anno per pagare o riparare un debito dato il valore totale del prestito. La costante di mutuo aiuta a determinare la quantità di denaro necessaria ogni anno per servire un mutuo. La costante di mutuo viene utilizzata dai prestatori e gli investitori immobiliari per determinare se c'è abbastanza reddito per coprire i costi annuali di servizio del debito per il prestito.
Calcolo della costante ipotecaria
Per calcolare la costante del mutuo, dovremmo sommare i pagamenti mensili per il mutuo per un anno e dividere il risultato per l'importo totale del prestito.
Ad esempio, un'ipoteca di $ 300.000 ha un pagamento mensile di $ 1.432 al mese a un tasso di interesse fisso annuo del 4%.
- Il costo totale annuo di servizio del debito è di $ 17.184 o (12 mesi * $ 1.432). La costante del mutuo è del 5, 7% o ($ 17.184 / $ 300.000). Moltiplichiamo il risultato di 0, 057 per 100 per spostare il decimale e renderlo una percentuale.
La costante del mutuo può anche essere calcolata mensilmente dividendo il pagamento mensile per l'importo del mutuo. La costante del mutuo annualizzata può essere calcolata moltiplicando la costante mensile per 12.
Il calcolo sarebbe $ 1.432 / $ 300.000 =.00477 * 12 mesi =.057 (x 100 per spostare il decimale) o 5, 7% annuo.
La costante del mutuo si applica solo ai mutui a tasso fisso poiché non c'è modo di prevedere il servizio del debito a vita di un prestito a tasso variabile, sebbene una costante possa essere calcolata per tutti i periodi con un tasso di interesse bloccato.
Applicazioni della costante ipotecaria
Una costante mutuo è uno strumento utile per gli investitori immobiliari perché può mostrare se la proprietà sarà un investimento redditizio. Il tasso di capitalizzazione è l'opposto della costante del mutuo, per cui il tasso di capitalizzazione mostra la percentuale del reddito annuale in base all'importo del prestito ipotecario. Se il tasso limite è superiore alla percentuale costante del mutuo, il flusso di cassa è positivo, rendendo l'investimento redditizio.
Usando l'esempio precedente, supponiamo che un investitore volesse acquistare la casa per affittarla. Il reddito netto mensile ricevuto dalla proprietà in affitto è probabilmente di $ 1.600 al mese. Il reddito netto è l'affitto mensile meno eventuali spese mensili. L'importo del prestito per l'acquisto della proprietà era di $ 300.000 dal nostro esempio precedente.
- L'utile netto annuo è di $ 19.200 o $ 1.600 x 12 mesi. Il tasso massimo è calcolato prendendo l'utile netto annuale di $ 19.200 e dividendolo per l'importo del prestito di $ 300.000 per arrivare a 0, 064 x 100 = 6, 4%. la costante dei mutui è stata del 5, 7% e poiché il tasso massimo è superiore alla costante, sarebbe un investimento redditizio.
In altre parole, il reddito netto annuo dalla proprietà è più che sufficiente per coprire i costi annuali di servizio del debito o la costante del mutuo.
Come indicato in precedenza, le banche o i finanziatori possono anche utilizzare la costante del mutuo per determinare se un mutuatario ha il reddito annuale per coprire i costi di servizio del debito per il prestito. Il calcolo verrebbe effettuato come sopra, ma invece di utilizzare il reddito locativo mensile, il creditore sostituirà i guadagni mensili del debitore. La banca dovrebbe calcolare l'utile netto mensile del debitore o la liquidità residua dopo il pagamento delle spese e altri pagamenti del debito mensili. Da lì, il creditore potrebbe calcolare l'utile netto annuo e il tasso massimo per determinare se è sufficiente a coprire la costante del mutuo.
