Che cos'è un Mello-Roos?
A Mello-Roos è un distretto fiscale ad hoc della California creato per finanziare un progetto infrastrutturale. Un distretto può essere creato solo con l'approvazione dei due terzi degli elettori e consente di valutare una tassa speciale per i suoi residenti. La legge statale che autorizza tali distretti fu attuata nel 1982 come un modo per i governi locali di aggirare il limite statale del 1978 sugli aumenti delle tasse sulla proprietà.
La legge fiscale del Mello-Roos rimane controversa. Gli sviluppatori della California sono noti per pubblicizzare le loro case di nuova costruzione come "No Mello-Roos!"
Capire Mello-Roos
Un distretto delle strutture comunitarie Mello-Roos (CFD) può essere creato da una città, contea o distretto scolastico.
Un Mello-Roos consente a un governo locale di contea o città o distretto scolastico di vendere obbligazioni al fine di finanziare un progetto o un servizio specifico. I progetti consentiti ai sensi della legge della California vanno dai miglioramenti delle infrastrutture alla polizia e ai servizi antincendio, scuole, parchi e strutture per l'infanzia.
Key Takeaways
- Un Mello-Roos è uno speciale distretto di accertamento fiscale creato in California per finanziare infrastrutture o servizi locali.L'imposta è applicata solo ai residenti del distretto che beneficia del progetto.La legge ha permesso che i distretti di Mello-Roos siano stati creati per consentire alle comunità di aumentare denaro per progetti locali nonostante le restrizioni dei limiti di imposta sulla proprietà della Proposizione 13.
La valutazione fiscale può essere addebitata fino a quando il debito obbligazionario emesso per il distretto non viene interamente rimborsato con gli interessi.
Le origini di Mello-Roos
La tassa Mello-Roos prende il nome dagli sponsor della legge, il senatore dello stato della California Henry Mello e l'assemblea di stato Mike Roos.
Il loro disegno di legge era una soluzione alternativa per la Proposizione 13. Quella modifica del 1978 alla Costituzione della California limita le tasse sulla proprietà all'1% del valore valutato e limita il tasso di aumento sulla valutazione al 2% all'anno.
Gli agenti immobiliari devono informare i potenziali acquirenti se una casa si trova in un distretto delle strutture comunitarie di Mello-Roos.
La tassa Mello-Roos è valutata rispetto al terreno ma non si basa sul valore valutato della proprietà. Questo è il modo in cui aggira il limite imposto dalla Proposizione 13.
Oggi, Mello-Roos viene spesso utilizzato per creare infrastrutture o servizi di supporto all'interno e intorno a nuovi sviluppi. Fornisce inoltre un modo per migliorare i quartieri più vecchi e meno abbienti che non stanno più introducendo abbastanza tasse sulla proprietà per coprire i servizi di base.
Pro e contro di Mello-Roos
I sostenitori della legge Mello-Roos affermano che rende possibile la costruzione di nuove abitazioni e ad un costo inferiore per gli eventuali acquirenti. Uno sviluppatore che pianifica una nuova grande comunità potrebbe o rifiutare il prezzo del finanziamento di nuove infrastrutture all'interno e intorno alla comunità o trasferire i costi aumentando i prezzi delle case.
Gli oppositori sottolineano l'onere fiscale aggiunto e la potenziale difficoltà di vendere una casa che ha una valutazione fiscale speciale ad essa legata.
Le tasse Mello-Roos generalmente non sono deducibili dalle tasse federali in quanto non soddisfano i requisiti IRS per la detrazione.
Stampa fine su Mello-Roos
L'obbligazione emessa da un CFD è considerata un vincolo a carico di una proprietà e il mancato pagamento dell'imposta può rapidamente determinare la chiusura poiché i distretti di Mello-Roos sono soggetti a leggi di preclusione accelerata.
Gli agenti immobiliari sono tenuti per legge a informare i potenziali acquirenti se una casa si trova in un CFD ed è quindi soggetta a una valutazione fiscale speciale.
Le tasse di Mello-Roos sono di solito elencate come un elemento pubblicitario sulla fattura fiscale annuale di una proprietà, sebbene occasionalmente un distretto invii ai proprietari di case una fattura separata. Gli uffici dei valutatori della contea mantengono registri dei distretti di Mello-Roos.
