Un fondo di investimento immobiliare (REIT) deve versare almeno il 90% del proprio reddito imponibile come dividendo agli azionisti, il che rende gli strumenti REIT relativamente ad alto rendimento. In effetti, dal punto di vista del rendimento totale - dividendi più apprezzamento del prezzo - i REIT si comportano come un tipico titolo a piccola capitalizzazione. Ma a differenza di un titolo small cap, la maggior parte del rendimento atteso di un REIT non deriva dall'apprezzamento del prezzo ma dai dividendi. Infatti, in media, circa i due terzi del rendimento di un REIT provengono da dividendi. Un aspetto negativo di questo per gli investitori è che come investimento ad alto rendimento, ci si può aspettare che un REIT mostri sensibilità alle variazioni dei tassi di interesse., esploriamo questa relazione. (Per la lettura di sfondo, vedi Cosa sono i REIT ?)
Rendimento relativamente elevato
Nella Figura 1, mostriamo la resa mediana per ciascun settore REIT a partire da settembre 2004 come esempio del rischio che un REIT può presentare. La parte superiore di ogni barra è nel rendimento del 75%; il fondo è nella resa del 25%; e la rottura dal verde al blu nel mezzo è la resa mediana.
Figura 1: Rendimento in diversi settori REIT
Puoi vedere che i rendimenti variano in base al settore. A partire da settembre 2004, la resa mediana tra tutti i REIT (la barra più a destra) era di circa il 5, 5%, ma i rendimenti erano dispersi: la resa del 25% (la parte inferiore della porzione blu) era di circa il 4% e il 75% la resa è stata superiore al 6, 5% (la parte superiore della porzione verde). Ciò significa che solo la metà dei rendimenti REIT era compresa tra il 4% e il 6, 5%, mentre l'altra metà dei rendimenti REIT era al di fuori di questo intervallo. Allo stesso tempo, il rendimento delle tesorerie del governo USA a lungo termine era inferiore al 5%. Ciò suggerisce che se il tuo obiettivo è il reddito, potresti fare meglio con un REIT, ma assumeresti un rischio aggiuntivo. Il
Resi totali REIT rispetto ai tassi di interesse
La saggezza convenzionale afferma che tassi più elevati sono generalmente negativi per i REIT. L'indice REIT più popolare è l'indice NITIT Equity REIT. La figura 2 confronta il valore dell'indice NAREIT con il buono del tesoro a 10 anni (T-bond) dall'inizio del 1972 alla quasi fine del 2004:
Figura 2 - Copyright NAREIT Index
Rendimento annuale per il periodo che termina a settembre 2004
| 1 anno | 2 anni | 3 anno | 4 anni | 5 anni | 6 anni | 7 anni |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Tabella 1
Ritorni dei prezzi REIT rispetto ai tassi di interesse Sfortunatamente, possiamo probabilmente supporre che i rendimenti passati come questi non possano essere replicati nel futuro nel lungo periodo per l'intero settore. Ci saranno eccezioni a breve termine.
Concentriamoci solo sulla componente di prezzo delle azioni REIT. Nella Figura 3 di seguito, confrontiamo gli stessi tassi dei buoni del tesoro a 10 anni con un indice di soli prezzi. In altre parole, escludiamo i dividendi e isoliamo solo dalle variazioni di prezzo per vedere cosa accadrebbe a $ 100 se fosse investito nel 1972.
Figura 3 - Fondi di copyright dalle operazioni (FFO).
Mentre tali guadagni potrebbero essere replicati in futuro, è improbabile. Inoltre, è del tutto possibile che i prezzi possano tornare ai multipli precedenti (ad esempio, il prezzo come multiplo di FFO).
In secondo luogo, il tasso di interesse a medio termine è basso per gli standard storici. È del tutto probabile che questo tasso di interesse salirà al rialzo. Se i 15 anni di correlazione inversa tra tassi e prezzi REIT sopra indicati continuassero, i prezzi di REIT ne risentirebbero.
Sommario
Il periodo di 15 anni esaminato sopra mostra che esiste una forte relazione inversa tra i prezzi REIT e i tassi di interesse. In media, sarebbe lecito ritenere che gli aumenti dei tassi di interesse possano essere probabilmente soddisfatti dai ribassi dei prezzi di REIT. Naturalmente, la reazione dei settori varierà. Ad esempio, alcuni sostengono che, nel caso di REIT residenziali e per ufficio, l'aumento dei tassi di interesse aumenterebbe i prezzi di REIT perché l'aumento dei tassi corrisponde alla crescita economica e ad una maggiore domanda. Ma dovrai essere selettivo in un tale ambiente. La buona notizia sui REIT è che gli alti rendimenti sono una sorta di copertura contro i ribassi dei prezzi: se acquisti un REIT ad alto rendimento, nel frattempo qualsiasi calo dei prezzi sarà mitigato dagli alti redditi.
Per ulteriori informazioni sui REIT, consultare la valutazione di base di un fondo d'investimento immobiliare (REIT) e il metodo REIT .
articoli Correlati
Investimenti immobiliari
ETF REIT vs. REIT: come si confrontano
Azioni di dividendi
6 REIT che pagano dividendi mensili
Investimenti immobiliari
REIT per anziani: buoni per il tuo portafoglio?
Investimenti immobiliari
Come valutare un fondo d'investimento immobiliare (REIT)
Investimenti immobiliari
5 tipi di REIT e come investire in essi
Investimenti immobiliari
Come analizzare i fondi comuni di investimento immobiliare
Link partnerTermini correlati
Real Estate Investment Trust (REIT) Definizione Un fondo d'investimento immobiliare (REIT) è una società quotata in borsa che possiede, gestisce o finanzia proprietà produttive. altro Come trarre profitto dagli immobili Gli immobili sono beni immobili, cioè tangibili, costituiti da terreni e da qualsiasi altra cosa, compresi edifici, animali e risorse naturali. altro Definizione del tasso di capitalizzazione Il tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento di un investimento immobiliare in base al reddito che la proprietà dovrebbe generare. più Rendimento da dividendi Il rendimento da dividendi è un rapporto finanziario che mostra quanto una società paga in dividendi ogni anno in relazione al suo prezzo delle azioni. altro Definizione del fondo di crescita e reddito I fondi di crescita e reddito perseguono sia l'apprezzamento del capitale sia i redditi correnti, vale a dire dividendi e interessi da obbligazioni. altro Definizione di investimento L'investimento è l'atto di allocare fondi in un'attività o impegnare capitale in uno sforzo con l'aspettativa di generare un reddito o un profitto. Di Più