La proprietà locativa ha i suoi vantaggi. Se scegli la proprietà in affitto giusta, puoi ricevere un flusso di entrate regolare che copre il mutuo e ti fornisce un profitto rispettabile ogni mese. Quando si vende la proprietà, è possibile che si verifichi una notevole manna.
Tuttavia, quella macchina generatrice di reddito può costarti quando vendi. Questo perché pagherai le tasse sulle plusvalenze (profitto) quando l'immobile viene venduto. Per il 2018, l'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze a lungo termine è del 15% se si è sposati archiviando congiuntamente un reddito imponibile tra $ 77.201 e $ 479.000. Se il tuo reddito è di $ 479.001 o più, il tasso di plusvalenze è del 20%.
La vendita di immobili in affitto può comportare un significativo morso fiscale, a seconda del profitto realizzato dalla vendita. Per una coppia sposata che presenta un reddito imponibile di $ 480.000 e guadagni in conto capitale di $ 100.000, ad esempio, le imposte su tali guadagni in affitto sarebbero pari a $ 20.000. Ma ci sono modi per ridurre l'onere quando vendi una proprietà in affitto; di seguito sono tre strategie.
Guadagni offset con perdite
Che cos'è: raccolta delle perdite fiscali
A chi serve : chiunque abbia perdite di capitale in un determinato anno fiscale
Cosa ottieni: la possibilità di sottrarre quelle perdite dalle plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili in affitto
Un modo efficace per ridurre l'esposizione fiscale quando si vende un immobile in affitto è accoppiare il guadagno derivante dalla vendita con una perdita in un'altra area degli investimenti. Questo si chiama raccolta delle perdite fiscali. Molte persone adottano questa strategia alla fine dell'anno per ridurre l'importo dovuto dalle plusvalenze, ma può anche essere utilizzato per l'affitto di proprietà immobiliari. Questo perché l'Internal Revenue Service ti consente di abbinare guadagni a perdite per ridurre l'importo che devi al governo.
Supponiamo che tu abbia guadagnato $ 50.000 dalla vendita di un appartamento in affitto, ma abbia fatto un bagno nel mercato azionario e abbia perso $ 75.000. Puoi compensare tutti i guadagni in conto capitale di $ 50.000, rendendo il profitto dalla vendita della proprietà in affitto un lavaggio.
Approfitta della sezione 1031 del codice fiscale
Che cos'è: Scambio IRS Sezione 1031 "Mi piace"
A chi serve : chiunque è in grado di reinvestire i proventi della vendita di immobili di investimento (ad esempio immobili in affitto) in nuovi immobili
Cosa ottieni: la possibilità di differire alcune o tutte le tasse sulla plusvalenza
Gli investitori immobiliari che non mirano a incassare possono rimandare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze grazie alla Sezione 1031 del codice fiscale. Uno scambio della Sezione 1031 ti consente di vendere la tua proprietà in affitto, acquistare una proprietà "simile" e differire il pagamento delle tasse al momento dello scambio. Puoi eseguire 1031 scambi quante volte vuoi, ma quando alla fine otterrai un profitto, le tasse saranno dovute. Prima del passaggio del Tax Cuts and Jobs Act del 2017, lo scambio della Sezione 1031 potrebbe anche comportare determinati tipi di proprietà personale. Secondo la nuova legge, lo scambio deve coinvolgere beni immobili.
Il modo più semplice per rinviare le tasse è scambiare una proprietà con un'altra. Una strategia più complicata chiamata scambio differito consente di vendere una proprietà e quindi acquisire una o più altre proprietà di sostituzione simili. Il termine "like-kind" ha un'interpretazione molto ampia. Non è necessario scambiare un condominio con un altro o un'azienda per un altro. La clausola principale con la proprietà è che deve essere a fini di noleggio e deve aver generato reddito. La tua casa personale, casa per le vacanze o altre proprietà non contano.
Il tempismo è importante. Hai 45 giorni dalla data della vendita per identificare potenziali proprietà di sostituzione e devi chiudere la proprietà di sostituzione entro 180 giorni. Se la dichiarazione dei redditi è prevista prima di tale periodo di 180 giorni, è necessario chiudere prima. Manchi le scadenze e dovrai pagare le tasse sulla vendita dell'immobile in affitto originale.
Trasforma la tua proprietà in affitto nella tua residenza principale
Che cos'è: conversione della proprietà in affitto in una residenza principale
Per chi è: chiunque è in grado di convertire la proprietà in affitto nella propria residenza principale per un migliore trattamento fiscale quando vendono
Cosa ottieni: la possibilità di escludere dalle tasse oltre $ 500.000 di plusvalenze
Vendere una casa in cui vivi ha vantaggi fiscali migliori rispetto a scaricare una proprietà in affitto per un profitto, motivo per cui alcune persone convertono le proprietà in affitto nella loro residenza principale per evitare il colpo fiscale delle plusvalenze. La Sezione 121 di IRS ti consente di escludere fino a $ 250.000 dagli utili dalla vendita della tua residenza principale se sei single e fino a $ 500.000 se sei sposato insieme. Per qualificarti devi aver posseduto la casa per cinque anni e aver vissuto in essa per almeno due anni su cinque. L'importo della detrazione dipende da quanto tempo la proprietà è stata utilizzata per il noleggio rispetto a come residenza principale.
Supponiamo, ad esempio, di aver acquistato una casa cinque anni fa per $ 200.000 e di averla affittata per i primi tre anni. Due anni fa, ti sei trasferito e poi hai venduto la casa di recente per $ 300.000. Avrai realizzato $ 100.000 di plusvalenze, ma puoi detrarre solo due quinti (40%) di tale importo poiché hai vissuto in casa solo due su cinque anni. I restanti $ 60.000 di plusvalenze saranno soggetti a imposte sulle plusvalenze.
Detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto
La linea di fondo
La tassa sulle plusvalenze può trarre una grossa fetta del tuo profitto dalla vendita di un investimento immobiliare, ma per fortuna ci sono modi per aggirare questo. Sia che ti impegni in uno scambio di una proprietà con un altro, abbini perdite di investimento con guadagni per compensare il colpo fiscale o converti il tuo affitto nella tua residenza principale, queste strategie ti aiuteranno a differire o evitare di pagare alcune o tutte le tasse sulle plusvalenze. Senza di essi, le plusvalenze possono costare fino al 15% o 20% del profitto, a seconda del reddito imponibile.
