Un miglioramento su beni di terzi è una modifica apportata a una proprietà in affitto per personalizzarla per le esigenze particolari di un inquilino. Miglioramenti su beni di terzi, come la verniciatura, l'installazione di pareti divisorie, la modifica della pavimentazione o l'installazione di apparecchi di illuminazione personalizzati possono essere intrapresi dai proprietari, che possono offrire di farlo per aumentare la commerciabilità delle loro unità di noleggio o dagli stessi inquilini.
Mentre la vita economica utile della maggior parte delle migliorie su beni di terzi è compresa tra 5 e 15 anni, il codice delle entrate interne richiede che l'ammortamento abbia luogo per tali miglioramenti lungo la vita economica dell'edificio. Le migliorie su beni di terzi hanno regole di ammortamento diverse a seconda che si stia lavorando con il reporting finanziario sulla base imponibile statunitense o con il reporting finanziario dei principi contabili generalmente accettati (GAAP) degli Stati Uniti. Ai fini fiscali, le migliorie su beni di terzi possono essere ammortizzate per periodi fino a 15 anni.
Key Takeaways
- Un miglioramento su beni di terzi è una modifica apportata a un immobile in affitto per personalizzarlo in base alle esigenze specifiche di un locatario. L'IRS non consente detrazioni per i miglioramenti su beni di terzi. Tuttavia, poiché i miglioramenti sono considerati parte dell'edificio, sono soggetti ad ammortamento. In GAAP, l'ammortamento per migliorie su beni di terzi dovrebbe seguire un programma di 15 anni, che deve essere rivalutato ogni anno in base alla sua vita economica utile.
Come funzionano i miglioramenti su beni di terzi
Le migliorie su beni di terzi sono anche note come migliorie o locazioni per gli inquilini e sono generalmente realizzate da proprietari di immobili commerciali. I proprietari possono fornire questi miglioramenti per gli inquilini esistenti o nuovi. Le modifiche sono personalizzate per soddisfare le esigenze di un inquilino specifico e le sue esigenze. Solo i miglioramenti apportati all'interno dello spazio di un determinato inquilino sono considerati miglioramenti su beni di terzi.
Le migliorie su beni di terzi, come indicato sopra, si applicano ai cambiamenti strutturali nello spazio che andranno a beneficio di un locatario specifico. Pertanto, apportare modifiche allo spazio di un inquilino non si qualifica come un miglioramento su beni di terzi al suo vicino. Anche le modifiche all'esterno di un edificio o il suo paesaggio non si applicano. Se un padrone di casa sostituisce il tetto dell'edificio, aggiorna l'ascensore o pavimenta il parcheggio, nessuna di queste modifiche è considerata migliorie su beni di terzi, in quanto non avvantaggia un locatario specifico.
Una volta terminato il contratto di locazione, i miglioramenti appartengono generalmente al proprietario, se non diversamente specificato nell'accordo. Se l'inquilino è in grado di prenderli, lui o lei deve rimuoverli senza alcun danno alla proprietà.
Base finanziaria degli Stati Uniti
La regola dei 15 anni è stata emanata dall'Internal Revenue Service (IRS) nel 2004. Prima di quell'anno, il periodo di ammortamento era di 39 anni. La regola dei 15 anni non è permanente e deve essere autorizzata di nuovo ogni anno. Il periodo di ammortamento è fisso indipendentemente dalla vita utile effettiva del miglioramento del leasing o dalla durata residua del leasing.
GAAP Financial Reporting
Per i report finanziari GAAP, i miglioramenti apportati ai beni di terzi possono essere capitalizzati o spesati a seconda dell'importo in dollari del miglioramento. Le società stabiliscono un limite di capitalizzazione, un principio contabile interno determinato dalla direzione che fissa l'importo della soglia al di sopra del quale un elemento viene capitalizzato anziché spesato. Se l'importo non supera il limite di capitalizzazione, il miglioramento su beni di terzi è spesato nel periodo in cui è stato sostenuto. Se, tuttavia, il costo supera il limite di capitalizzazione, la società capitalizza e ammortizza.
Un miglioramento in conto capitale capitalizzato ai sensi di GAAP è ammortizzato in base alla minore durata utile residua o alla durata residua del contratto di locazione. La vita utile è determinata sulla base di stime gestionali. Inoltre, il termine rimanente del contratto di locazione può includere estensioni purché siano prevedibili e ragionevolmente garantite. Se l'edificio viene successivamente acquistato, il contratto di locazione cessa di essere in vigore e il miglioramento della locazione sarebbe ammortizzato lungo la vita utile residua dell'edificio.
