Contenuti
- Indicatori del tasso ipotecario Impostazione di un tasso ipotecario Punteggio di credito Storia del reddito stabile e storia dell'occupazione Rapporto debito / reddito Rapporto prestiti / valore e acconti Prestiti di prestito Bloccaggio della tariffa Negoziazione della tariffa
Una considerazione cruciale mentre fai acquisti per i mutui è ottenere il miglior tasso di interesse possibile. I tassi di interesse determinano il costo del mutuo per la durata del prestito, quindi ottenere il tasso più basso in anticipo rende il prestito più conveniente.
Il tasso di interesse (chiamato anche "tasso ipotecario") è l'interesse addebitato su un mutuo per la casa, calcolato come percentuale dell'importo totale del prestito. I finanziatori generalmente fissano i tassi di interesse e possono essere fissi o variabili. Le medie dei tassi ipotecari variano in base alle condizioni del mercato. Inoltre, le vostre finanze e il tipo di prestito per il quale si qualificano determinano il prezzo del tasso di interesse.
Un altro tasso ti dà una migliore idea di quanto costa davvero un mutuo: il tasso percentuale annuo o APR. L'APR valuta l'intero costo di un'ipoteca e viene calcolato come percentuale dell'importo totale del prestito. Include il tasso di interesse, le commissioni del creditore, i punti di sconto e altri oneri di prestito. Presta molta attenzione all'APR perché è una visione più olistica di quanto il tuo prestito costa davvero su base annuale.
I pagamenti dei mutui mensili includeranno due componenti: capitale e interessi.
Il saldo principale è l'importo del prestito, che diminuisce durante il periodo di rimborso del mutuo.
L'interesse che paghi all'inizio del prestito tende ad essere superiore al capitale, ma l'ammontare degli interessi diminuisce nel tempo man mano che paghi il saldo principale.
Altri componenti del pagamento mensile del mutuo possono includere le tasse sulla proprietà, l'assicurazione del mutuo privato (se richiesta dal prestito), l'assicurazione del proprietario della casa e le quote associative del proprietario della casa. Alcuni di questi articoli possono essere inseriti nel pagamento del mutuo mensile o pagati separatamente.
Indicatori del tasso ipotecario
Capire come vengono fissati i tassi ipotecari può sembrare complesso, ma ci sono indicatori chiave da tenere d'occhio.
Uno è il tasso primario, che rappresenta il tasso medio più basso offerto dalle banche per il credito. Le banche utilizzano il tasso primario per i prestiti interbancari e possono anche offrire tassi primi ai loro debitori più affidabili. Il tasso primario segue in genere le tendenze del tasso sui fondi federali della Federal Reserve ed è solitamente superiore di circa il 3% rispetto al tasso attuale sui fondi federali.
Un altro indicatore per i mutuatari è il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni. Se il rendimento delle obbligazioni aumenta, anche i tassi dei mutui aumentano. L'inverso è lo stesso; se il rendimento delle obbligazioni diminuisce, i tassi ipotecari generalmente seguiranno l'esempio. Anche se la maggior parte dei mutui è calcolata sulla base di un arco temporale di 30 anni, dopo 10 anni molti mutui vengono rimborsati o rifinanziati per un nuovo tasso. Pertanto, il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni può essere un buon standard per misurare i tassi. È possibile utilizzare il calcolatore dei mutui di Investopedia per stimare i pagamenti mensili dei mutui.
Impostazione di un tasso ipotecario
Quando un finanziatore ti offre un mutuo, assume un certo livello di rischio che potresti essere inadempiente, il che significa che non sarai in grado di pagare il prestito. Più è rischioso un prestito o un mutuatario, più alto sarà il prestatore che imposterà il tasso al fine di compensare tale rischio. Un tasso più elevato aiuta un finanziatore a recuperare più rapidamente l'importo del prestito iniziale per proteggere i suoi investimenti. Ma i finanziatori non scelgono arbitrariamente una percentuale. Valutano attentamente il tuo profilo creditizio e finanziario, nonché il tuo reddito e il tipo / importo del prestito, per valutare il tuo merito creditizio.
Punteggio di credito
Il tuo punteggio di credito aiuta a determinare il tasso di interesse e l'importo del prestito. Un punteggio di credito più elevato indica che utilizzi il credito in modo responsabile, generalmente paghi le bollette in tempo e non stai utilizzando tutto il credito disponibile. Significa anche che è più probabile che tu ripaghi i tuoi debiti rispetto a qualcuno che fatica costantemente a pagare le bollette in tempo o a massimizzare le loro linee di credito.
Ecco come possono variare i prezzi dei prestiti e i pagamenti mensili in base all'intervallo di punteggi FICO. FICO è il modello di valutazione del credito che la maggior parte dei finanziatori utilizza per valutare i mutuatari.
Il calcolo seguente è una media nazionale basata su un importo di $ 300.000 per un prestito fisso di 30 anni al 12 marzo 2018.
| Punteggio FICO | aprile | Pagamento mensile | Interesse totale pagato |
| 760-850 | 4, 117% | $ 1.453 | $ 236.937 |
| 700-759 | 4, 339% | $ 1.491 | $ 236.937 |
| 680-699 | 4, 516% | $ 1.523 | $ 248.247 |
| 660-679 | 4, 73% | $ 1.561 | $ 262.078 |
| 640-659 | 5, 16% | $ 1.640 | $ 290.374 |
| 620-639 | 5, 706% | $ 1.742 | $ 327.243 |
Come puoi vedere, più basso è il punteggio di credito di un debitore, maggiore è l'APR, aumentando sia il pagamento mensile che l'ammontare degli interessi pagati durante la durata del prestito.
Prima di richiedere un mutuo, tirare il proprio rapporto di credito (si ottiene un omaggio una volta all'anno visitando annualcreditreport.com). Cerca eventuali errori o bandiere rosse, come account scaduti, pagamenti in ritardo o conti nelle raccolte. In caso di errori, contestarli con il creditore segnalante e l'ufficio di credito. Se hai una storia di pagamenti in ritardo, torna in pista pagando quegli account in tempo ogni mese - per intero, quando possibile, o più del minimo. Inoltre, dovrai ottenere i tuoi punteggi di credito da ciascuna delle tre principali agenzie di reporting creditizio: Equifax, Experian e Transunion. Verificare con la propria banca o società di carte di credito per vedere se offrono punteggi FICO gratuitamente, oppure è possibile acquistare i punteggi direttamente da ciascuna delle tre agenzie per una commissione nominale.
Conoscere i tuoi punteggi ora può aiutarti a pianificare meglio il budget e la cronologia degli acquisti domestici. Ad esempio, se il tuo punteggio FICO è inferiore a 620, avrai più difficoltà a qualificarti per molti prodotti di prestito convenzionali, anche se ti qualifichi per un prestito FHA e altri prodotti. Potresti aver bisogno di alcuni mesi per lavorare sul tuo credito per aumentare il tuo punteggio in modo da poter beneficiare di migliori tassi di interesse e condizioni. Naturalmente, i tassi di interesse possono salire o scendere a seconda delle condizioni del mercato, quindi nel frattempo ti consigliamo di tenere d'occhio eventuali salti importanti.
Comprendere come è probabile che il tuo punteggio influisca sul tuo tasso può impedirti di iscriverti accidentalmente a un mutuo che è meno vantaggioso di quanto meriti. Alcuni istituti di credito subprime (fonti di finanziamento che offrono mutui ad alto tasso di interesse ai mutuatari con scarso credito) commercializzano pesantemente i potenziali acquirenti di case. La tua conoscenza del mercato ti proteggerà se vieni avvicinato da uno di questi istituti di credito e disponi di punteggi di credito che dovrebbero acquistare tariffe e condizioni migliori di quelle che ti vengono offerte.
Reddito stabile e storia dell'occupazione
I finanziatori generalmente vogliono vedere due anni consecutivi di reddito costante e occupazione per assicurarsi che tu possa permetterti i pagamenti del mutuo e rimborsare il prestito nel lungo periodo. Se sei un dipendente dipendente, i finanziatori chiedono moduli W2 e dichiarazioni fiscali federali negli ultimi due anni per verificare il tuo reddito. I finanziatori verificano anche con il datore di lavoro per verificare per quanto tempo hai lavorato lì. Se i tuoi guadagni sono diminuiti o hai avuto lacune nell'occupazione negli ultimi due anni, i finanziatori sono scettici sulla tua capacità di permettersi un mutuo e potresti avere difficoltà a ottenere una preapprovazione del mutuo.
Allo stesso modo, i mutuatari autonomi devono saltare attraverso più cerchi per ottenere un mutuo. Se sei un lavoratore autonomo, aspettati di pagare tassi di interesse più alti di quelli che vedi online; tali tassi sono per i mutuatari che sono considerati più affidabili per i loro redditi costanti, verificabili e ottimi punteggi di credito. I finanziatori hanno anche regole più severe per la verifica del reddito da lavoro autonomo. Non solo dovrai fornire dichiarazioni fiscali federali per due anni, ma dovrai anche presentare una dichiarazione firmata da un contabile, un foglio profitti / perdite e altra documentazione per dimostrare un reddito aziendale sufficiente.
I finanziatori utilizzano la tua storia lavorativa e di reddito per calcolare il rapporto debito / reddito, che svolge un ruolo chiave nella determinazione del tasso ipotecario. Se è possibile dimostrare la prova del proprio reddito per un prestito a documentazione completa, si ottengono tassi e condizioni più competitivi rispetto ad altri tipi di prestito per i mutuatari autonomi, come un prestito senza documentazione o un reddito dichiarato / prestito di attività dichiarato.
Rapporto debito / reddito
I finanziatori si preoccupano di quanto debito hai in relazione al tuo reddito mensile lordo. Per calcolare il rapporto debito / reddito di un mutuatario, o DTI, i finanziatori valutano due formule: un "rapporto front-end" e il "rapporto back-end". Il rapporto front-end (chiamato anche rapporto abitazioni) combina tutti i mesi i costi di alloggio (pagamento del mutuo, assicurazione del proprietario di abitazione, tasse sulla proprietà, tasse HOA, ecc.) quindi dividono la somma per il reddito mensile lordo. D'altra parte, il rapporto di back-end (o debito totale) combina tutti i debiti rateali e rotativi mensili (pensa a carte di credito, prestiti auto e prestiti studenteschi), così come il pagamento del mutuo proposto e divide la somma per il tuo mese lordo reddito.
Nel valutare questi rapporti, i finanziatori presumono che maggiore è il tuo rapporto DTI, maggiore è la probabilità che tu sia inadempiente sul tuo prestito. In generale, i finanziatori vogliono vedere un rapporto di front-end non superiore al 28% e un rapporto di back-end massimo del 36%. Alcuni prodotti di prestito consentono ai mutuatari di avere un rapporto DTI più elevato. I prestiti FHA, ad esempio, consentono un rapporto di back-end fino al 43%.
Rapporto prestito / valore e acconto
Quando si acquista una casa, ci si aspetta che effettui un acconto come pagamento anticipato del capitale proprio in una casa. Mentre i prodotti in prestito hanno vari requisiti di acconto, maggiore è il tuo acconto, minore è il rapporto prestito / valore o LTV. Rapporti LTV più bassi (di solito inferiori all'80% dell'importo del prestito) consentono di ottenere tassi ipotecari più bassi. Ancora una volta, si torna a minimizzare il rischio del finanziatore. Se nella tua casa hai più capitale di rischio perché hai investito più denaro e hai un rapporto LTV più basso, i finanziatori sono meno preoccupati del rischio di insolvenza. Tuttavia, se hai risparmiato poco per un acconto e stai finanziando la maggior parte (o anche la totalità) dell'importo del prestito, i finanziatori rischiano di perdere più denaro se non rimborsi il mutuo in modo da addebitare tassi di interesse più elevati.
I programmi di pagamento basso aiutano molti acquirenti che non hanno risparmiato molto denaro, ma questi acquirenti generalmente pagano tassi di interesse più alti rispetto a quelli che arrivano al tavolo di chiusura con un acconto più elevato.
Istituti di credito
Afferrare i tassi più bassi e scegliere il miglior mutuo per te comporta fare i compiti. Guardarsi intorno con diversi tipi di istituti di credito e guardare vari prodotti di prestito per trovare le tariffe più basse e le migliori condizioni. Inoltre, presta attenzione alle commissioni del creditore e ai costi di chiusura, che possono sommarsi al tavolo di chiusura. Mentre alcune delle variazioni di prezzo potrebbero non sembrare grandi sulla carta, possono sommarsi a significativi risparmi sui costi nel corso della durata del prestito. Tieni presente che alcuni istituti di credito ti offriranno "punti" di sconto, un modo per acquistare anticipatamente il tuo tasso di interesse, aumentando così i costi di chiusura. E altri istituti di credito che promuovono costi di chiusura bassi o assenti tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati per compensare la differenza nella durata del prestito.
Oltre a verificare con il tuo attuale istituto finanziario (una banca o un istituto di credito), chiedi a un broker ipotecario di acquistare i tassi per tuo conto. I broker ipotecari non sono istituti di credito; agiscono come matchmakers tra te e istituti di credito nella loro rete. Possono farti risparmiare tempo e denaro confrontando più istituti di credito che dispongono di prodotti adatti alle tue esigenze. Inoltre, vale la pena contattare alcuni istituti di credito diretti, online o di persona, per vedere cosa offrono. Non c'è un numero magico di istituti di credito che dovresti acquistare, ma le stime di prestito da tre a cinque dovrebbero darti una solida base per il confronto.
Richiedendo un mutuo con diversi istituti di credito, riceverai stime di prestito per confrontare i tassi e i costi di chiusura affiancati. Inoltre, se esegui la maggior parte del tuo shopping rate entro 30 giorni, i molteplici assegni di credito che i prestatori eseguono verranno conteggiati come un'unica inchiesta e difficilmente abbasseranno il tuo punteggio di credito.
Blocco nella tua tariffa
Quando ricevi un'offerta accettata, hai la possibilità di bloccare il tuo tasso di interesse con un finanziatore. Un blocco di tasso è quando un prestatore si impegna a garantire un tasso di interesse specifico al momento del blocco per un determinato periodo di tempo. Questo ti dà il tempo di finalizzare e chiudere l'acquisto e il prestito della tua casa e ricevere la stessa tariffa indipendentemente dal fatto che le tariffe aumentino o diminuiscano nel frattempo. Un blocco dei tassi ti protegge se i tassi di interesse aumentano prima di arrivare alla chiusura; viceversa, se i tassi di interesse diminuiscono, non godrai del vantaggio. I blocchi tariffari sono generalmente validi per un massimo di 60 giorni, ma questo periodo di tempo può essere più lungo o più breve a seconda del prestatore.
In genere è più saggio bloccare una tariffa dopo aver firmato un contratto di acquisto. Se non trovi subito una casa, il tempo stringe il tuo contratto di blocco della tariffa e potrebbe scadere prima di fare un'offerta. Quindi dovresti pagare per un'estensione, che può essere costosa. Parlando di costi, i blocchi tariffari standard entro 60 giorni sono generalmente gratuiti, oppure un creditore addebiterà una tariffa forfettaria o una percentuale dell'importo del prestito per questo servizio. I blocchi dei tassi generalmente costano dallo 0, 25 allo 0, 50% dell'importo del prestito (circa qualche centinaio di dollari). Se richiedi un blocco delle tariffe a lungo termine, prevedi di pagare una commissione più elevata.
Negoziare la tua tariffa
È possibile negoziare tassi di interesse più bassi con i finanziatori, ma è necessario confrontarsi con un negozio per farlo con successo. I mutuatari con un forte credito, un reddito stabile e una storia occupazionale e bassi rapporti LTV e DTI hanno generalmente un potere negoziale maggiore rispetto ad altri mutuatari. Se si dispone di stime di prestito da più istituti di credito, è possibile provare a chiedere ad alcuni istituti di credito di abbassare i tassi o ridurre alcune commissioni di chiusura per vincere la propria attività. Non c'è garanzia che tu abbia successo, ma non fa male chiedere se sei un mutuatario ben qualificato.
Un'altra strategia per ottenere un tasso più basso è quella di acquistarlo tramite il pagamento di "punti". I punti sono essenzialmente interessi pagati in anticipo, e il pagamento anticipato di questo costo può aiutarti a risparmiare migliaia durante la durata del prestito se prevedi di rimanere fermo. Un punto è pari all'1% dell'importo preso in prestito. Ad esempio, se l'importo del prestito è $ 200.000, un punto di sconto è $ 2.000 e due punti di sconto sono $ 4.000. In genere, il pagamento di un punto di sconto può ridurre il tasso ipotecario dello 0, 25%, ma tale importo può variare a seconda del prestatore.
La linea di fondo
Trovare il tasso ipotecario più basso implica ricerca e shopping in giro. E non è l'unica considerazione nella ricerca del giusto mutuo per la casa. Presta molta attenzione ai costi di chiusura, che includono le commissioni di un finanziatore. Il tuo preventivo di prestito delineerà tutti questi elementi riga per riga. Per assicurarti di ottenere le migliori condizioni e tariffe possibili, richiedi un mutuo con alcuni istituti di credito in modo da poter confrontare le offerte fianco a fianco.
Lo shopping comparativo ti aiuterà a identificare le bandiere rosse, come le commissioni di prestito gonfiate o le caratteristiche di prestito rischioso, e ti aiuterà a restringere le tue scelte. Ricorda, un profilo creditizio forte, bassi rapporti DTI e LTV e una storia stabile di reddito e occupazione ti rendono un mutuatario più attraente per i prestatori di mutui - e ti danno più potere contrattuale quando è il momento di negoziare.
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