Cosa sono le obbligazioni dell'autorità immobiliare?
Le obbligazioni delle autorità abitative, o obbligazioni immobiliari, sono emesse da un ente statale o locale per contribuire a finanziare la costruzione o il ripristino di alloggi in affitto a prezzi accessibili. In base a determinati programmi, i proventi di tali obbligazioni possono anche essere utilizzati per aiutare le persone a basso reddito ad acquistare case. Gli interessi maturati dagli investitori sui titoli delle autorità immobiliari sono esenti da imposte federali e possono anche essere esenti da imposte sul reddito statali e locali.
Come la maggior parte delle obbligazioni comunali, le obbligazioni delle autorità immobiliari sono state storicamente considerate investimenti molto sicuri. In questo caso, i titoli sono sostenuti dal governo federale, che li considera un mezzo per incoraggiare la costruzione di alloggi per le persone a basso reddito.
Le basi delle obbligazioni delle autorità abitative
Un'autorità municipale può emettere debito sotto forma di obbligazioni per raccogliere capitali per finanziare progetti. I due tipi di obbligazioni comunali sono obbligazioni generali e obbligazioni. Il pagamento degli interessi e il rimborso del capitale di un'obbligazione di obbligazione generale (GO) sono finanziati dalle casse finanziarie dello stato o del governo locale. Queste obbligazioni sono supportate dalla piena fiducia e credito del governo municipale che può avere l'autorità per aumentare le tasse al fine di adempiere ai propri obblighi di pagamento sul titolo GO. D'altro canto, gli obblighi di pagamento su una fascia di entrate sono sostenuti dal flusso di entrate previsto per il progetto per il quale è stata emessa l'obbligazione. Una forma di un'obbligazione di reddito è l'obbligazione abitativa.
Key Takeaways
- Le obbligazioni delle autorità abitative, o obbligazioni immobiliari, sono emesse da un ente statale o locale per contribuire a finanziare la costruzione o il ripristino di alloggi in affitto a prezzi accessibili. I governi statali e locali emettono obbligazioni immobiliari per finanziare la costruzione o il ripristino di alloggi in affitto a prezzi accessibili. Oltre a rimborsare il capitale obbligazionario, lo stato o la località devono pagare gli interessi sul denaro preso in prestito. Come la maggior parte delle obbligazioni comunali, le obbligazioni delle autorità immobiliari sono state storicamente considerate investimenti molto sicuri.
I governi statali e locali emettono obbligazioni immobiliari per finanziare la costruzione o il ripristino di alloggi in affitto a prezzi accessibili. Oltre a rimborsare il capitale obbligazionario, lo stato o la località devono pagare gli interessi sul denaro preso in prestito. In qualità di obbligazioni per attività private (PAB), le obbligazioni immobiliari possono essere emesse per conto di sviluppatori qualificati a scopo di lucro e senza scopo di lucro per finanziare progetti immobiliari plurifamiliari e senior a basso reddito. Inoltre, i proventi delle obbligazioni immobiliari possono anche essere emessi per fornire finanziamenti ipotecari a basso costo a famiglie o individui a basso reddito in modo che possano acquistare una casa. I mutui erogati tramite obbligazioni immobiliari sono limitati agli acquirenti di case per la prima volta che guadagnano non più del reddito medio dell'area. Inoltre, il prezzo di una casa acquistata con un mutuo per obbligazioni immobiliari è limitato al 90 percento del prezzo medio di acquisto dell'area.
Le obbligazioni immobiliari hanno generalmente tassi di interesse bassi e possono essere emesse come obbligazioni a domanda a tasso fisso o variabile (VRDO). I pagamenti di capitale e interessi agli obbligazionisti sono effettuati in base a rimborsi ipotecari garantiti e utili degli investimenti --- i rimborsi effettuati sui mutui dai mutuatari sono raccolti dal fiduciario dell'obbligazione immobiliare che investe i fondi in investimenti a breve termine fino al tempo previsto per il pagamento interessi agli obbligazionisti. In effetti, il pagamento delle obbligazioni immobiliari è sostenuto dal pagamento degli interessi tempestivo e coerente e dal rimborso principale dei mutui sottostanti da parte dei mutuatari.
Le obbligazioni immobiliari sono benefiche sia per lo stato che per gli investitori privati. Da un lato, il governo ha accesso a una grande quantità di finanziamenti a basso costo. Dall'altro, i vantaggi fiscali offerti dalle obbligazioni immobiliari sono molto interessanti per quelli delle fasce fiscali superiori. Per gli investitori, l'interesse pagato dalle obbligazioni immobiliari è esente dall'imposta sul reddito federale e talvolta statale. Maggiore è l'aliquota fiscale marginale, più preziosa è l'esenzione fiscale di un'obbligazione per le entrate delle abitazioni. Sebbene gli investitori soggetti all'imposta minima alternativa (AMT) possano essere soggetti a imposte, l'esenzione implica che gli investitori in fasce di imposte federali elevate beneficiano di obbligazioni di reddito e altre obbligazioni municipali. Questa esenzione fiscale aiuta a compensare il basso tasso di interesse delle obbligazioni.
I crediti fiscali federali per le case a basso reddito sono un'altra fonte di capitale che può essere utilizzata al posto o in aggiunta alle obbligazioni immobiliari per finanziare progetti di alloggi a prezzi accessibili. I crediti sono crediti d'imposta sul reddito federali non rimborsabili per parte degli interessi ipotecari che gli acquirenti di case qualificati pagano ogni anno.
Esempio di obbligazioni dell'autorità abitativa
Poiché comportano debito pubblico, la vendita di titoli delle autorità immobiliari a volte richiede l'approvazione degli elettori locali. Nel 2018, ad esempio, gli elettori della California hanno approvato una misura elettorale per vendere 4 miliardi di dollari in obbligazioni dell'autorità immobiliare per finanziare programmi per residenti a basso reddito, veterani e lavoratori agricoli.
