Nel periodo di massimo splendore del boom immobiliare nel 2004 e nel 2005, i finanziatori erano soliti scherzare sul fatto che "tutto ciò che serve per ottenere un mutuo è respirare". I tempi sono cambiati. Tra la debacle del mercato immobiliare e la crisi bancaria, gli standard per l'approvazione dei prestiti si sono inaspriti ben oltre la respirazione. (Per la lettura correlata, dai un'occhiata a 4 fattori chiave che guidano il mercato immobiliare .)
TUTORIAL: indicatori economici da sapere
Anche se oggi può essere più difficile qualificarsi per un mutuo, il processo in molti modi è semplicemente un ritorno ai giorni del boom pre-alloggiamento in cui i consumatori erano tenuti a dimostrare il loro reddito e le loro attività, dimostrare la loro capacità di rimborsare il prestito e avere risparmi sufficienti per un acconto e riserve in contanti.
Requisiti di acconto I giorni di prestiti ampiamente disponibili, senza acconto sono andati per la maggior parte degli acquirenti. Nel mezzo del boom immobiliare, i prestiti senza acconto erano prontamente disponibili, ma oggigiorno i prestiti convenzionali richiedono un acconto dal 5 al 15%. I prestiti FHA assicurati dal governo richiedono un acconto del 3, 5% per gli acquirenti qualificati, ma quelli con un punteggio di credito inferiore a 580 devono effettuare un acconto del 10%. I prestiti VA, disponibili per i membri dell'esercito e dei veterani, sono disponibili senza acconto. Il programma di prestiti dell'USDA, disponibile per i residenti nelle aree rurali designate, non offre prestiti in acconto. (Ulteriori informazioni sui prestiti VA in I vantaggi esclusivi dei mutui VA .)
Tipi di prestito I mutuatari erano in grado di richiedere una varietà di prodotti ipotecari come prestiti a tasso agevolato e opzioni-ARM. Mentre oggi sono disponibili raramente prestiti di soli interessi, le opzioni-ARM sono completamente scomparse. I prestiti a tasso fisso di semplice vaniglia sono oggi i più popolari per la maggior parte dei mutuatari, seguiti da ARM ibridi con un tasso fisso da uno a dieci anni, seguiti da un tasso che si aggiusta ogni anno. (A proposito di opzioni-ARM in Opzione ARM: American Dream o Mortgage Nightmare? )
Punteggi di credito I prestatori oggi fanno più affidamento che in passato sul tuo punteggio di credito per determinare non solo se sei idoneo per un mutuo, ma anche per impostare il tuo tasso di interesse. Mentre i finanziatori variano, la maggior parte afferma che è necessario un punteggio di credito di 680 per essere approvato per un prestito convenzionale. I requisiti di prestito FHA sono un po 'più flessibili e alcuni istituti di credito (ma non tutti) approveranno un prestito FHA per un consumatore con un punteggio di credito di 620 o inferiore. Molti richiedono un punteggio di 640 per un prestito FHA. I mutuatari con un punteggio di credito di 720 o 740 e superiore possono essere approvati, a seconda di altre circostanze finanziarie. I tassi di interesse sono stabiliti su una base a più livelli, con i migliori tassi di interesse che vanno ai mutuatari con i punteggi di credito più alti.
Verifica Al culmine del boom immobiliare, molti istituti di credito stavano approvando "prestiti senza verifica del reddito / senza documentazione", ma oggi sono praticamente impossibili da trovare. I mutuatari devono dimostrare il proprio reddito con due anni di dichiarazione dei redditi e dovranno avere estratti conto bancari per dimostrare di avere attività e riserve di liquidità. Il denaro che viene utilizzato per un acconto e i costi di chiusura deve avere una traccia cartacea che mostri da dove provenga, poiché esistono regole relative alla capacità di utilizzare i fondi regalo.
Occupazione Qualche anno fa, i finanziatori stavano approvando prestiti a "reddito dichiarato", ma ora i finanziatori si prendono il tempo di verificare l'occupazione e stanno esaminando attentamente la stabilità del lavoro come parte del processo di approvazione. Le approvazioni dei mutui sono molto più difficili per i candidati autonomi che devono dimostrare un flusso costante di reddito e la redditività del business.
Rapporti Un'altra mossa più restrittiva per i mutuatari oggi è il rapporto debito / reddito. Ai tempi delle linee guida più allentate, i finanziatori erano più disposti ad allungare i rapporti debito / reddito fino al 50% se i mutuatari sembravano avere la possibilità di rimborsare il prestito. La maggior parte dei finanziatori ora limita i mutuatari a un pagamento abitativo dal 31 al 33% del reddito mensile lordo e un debito complessivo dal 43 al 45%. A volte un punteggio di credito elevato o riserve di cassa significative o un acconto elevato consentiranno ai mutuatari di superare queste linee guida, ma i finanziatori sono molto meno disposti ad espandere questi rapporti rispetto al passato.
Controlli del credito extra Come parte delle loro nuove linee guida più rigorose, i prestatori a volte ricontrollano il tuo credito dopo un'approvazione del prestito ma prima della data di regolamento del prestito come protezione aggiuntiva per il loro investimento. I mutuatari devono fare molta attenzione per evitare l'uso delle loro carte di credito, la richiesta di credito aggiuntivo o il cambio di lavoro durante il periodo cruciale tra l'approvazione del prestito e la transazione.
La linea di fondo Tutte queste nuove regole e modifiche al processo dei mutui significano che un'altra cosa è cambiata dalla crisi bancaria: l'approvazione dei prestiti impiega più tempo. I finanziatori devono ora controllare attentamente ogni dettaglio della domanda di prestito, oltre a fare una valutazione, quindi i mutuatari devono essere preparati per un periodo di domanda di transazione di almeno 30 giorni, ma spesso da 45 a persino 60 giorni. Mentre questo può essere frustrante, fa tutto parte di un rinnovato sforzo tra i finanziatori per esaminare attentamente i richiedenti del prestito. (Per ulteriori letture, controlla anche il punteggio di credito più alto: è possibile ottenere? )
