Dozzine di istituti di credito ipotecario dichiarano fallimento nel giro di poche settimane. Il mercato è pieno delle preoccupazioni di un'importante stretta creditizia globale, che potrebbe interessare tutte le classi di debitori. Le banche centrali usano clausole di emergenza per iniettare liquidità nei mercati finanziari spaventati. I mercati immobiliari sono crollati dopo anni di massimi record. Tassi di preclusione doppi su base annua nella seconda metà del 2006 e nel 2007.
Le relazioni sembrano intimidatorie, ma cosa significa tutto ciò?
Al momento siamo alle prese con una crisi finanziaria incentrata sul mercato immobiliare statunitense, in cui le ricadute del mercato dei mutui subprime congelati si riversano sui mercati del credito, nonché sui mercati azionari nazionali e globali. Continuate a leggere per saperne di più su come i mercati sono scesi così lontano e cosa potrebbe esserci.
Il percorso verso una crisi
È stato il caso di un gruppo o di una compagnia che si è addormentato al volante? Questo è il risultato di una scarsa supervisione, troppa avidità o semplicemente non abbastanza comprensione? Come spesso accade quando i mercati finanziari vanno male, la risposta è probabilmente "tutto quanto sopra"
Ricorda , il mercato che stiamo guardando oggi è un sottoprodotto del mercato di sei anni fa. Torna indietro alla fine del 2001, quando la paura di attacchi terroristici globali dopo l'11 settembre ha scatenato un'economia già in difficoltà, che stava appena iniziando a uscire dalla recessione indotta dalla bolla tecnologica della fine degli anni '90. (Per la lettura correlata, vedi The Greatest Market Crash e When Paure and Greed Take Over .)
In risposta, nel 2001, la Federal Reserve ha iniziato a tagliare drasticamente i tassi e il tasso dei fondi alimentati è arrivato all'1% nel 2003, che nel parlamento delle banche centrali è sostanzialmente zero. L'obiettivo di un basso tasso di fondi federali è espandere l'offerta di moneta e incoraggiare i prestiti, che dovrebbero stimolare la spesa e gli investimenti. L'idea che la spesa fosse "patriottica" è stata ampiamente propagata e tutti, dalla Casa Bianca fino all'associazione locale genitori-insegnanti, ci hanno incoraggiato a comprare, comprare, comprare.
Ha funzionato e l'economia ha iniziato a espandersi costantemente nel 2002.
Il settore immobiliare inizia a sembrare attraente
Mentre i tassi di interesse più bassi si facevano strada nell'economia, il mercato immobiliare iniziò a diventare frenetico mentre il numero di case vendute - e i prezzi per cui vendevano - aumentarono drammaticamente a partire dal 2002. All'epoca, il tasso su un L'ipoteca a 30 anni a tasso fisso era ai livelli più bassi osservati in quasi 40 anni e le persone vedevano un'opportunità unica per ottenere l'accesso a quasi la più economica fonte di capitale disponibile. (Per la lettura correlata, vedere Perché le bolle del mercato immobiliare pop e come i tassi di interesse influenzano il mercato azionario .)
Banche di investimento e titoli garantiti da attività
Se il mercato immobiliare avesse avuto solo una mano decente - diciamo, uno con bassi tassi di interesse e domanda crescente - qualsiasi problema sarebbe stato abbastanza contenuto. Sfortunatamente, ha avuto una mano fantastica, grazie ai nuovi prodotti finanziari lanciati a Wall Street. Questi nuovi prodotti finirono per essere diffusi in lungo e in largo e furono inclusi in fondi pensione, hedge funds e governi internazionali.
E, come stiamo imparando, molti di questi prodotti hanno finito per non valere assolutamente nulla.
Un'idea semplice porta a grossi problemi
Il titolo assicurato da attività (ABS) esiste da decenni, e alla base c'è un semplice principio di investimento: prendere un gruppo di attività che hanno flussi di cassa prevedibili e simili (come l'ipoteca di una persona), raggrupparle in un unico pacchetto gestito che raccoglie tutti i singoli pagamenti (i pagamenti dei mutui) e utilizza i soldi per pagare agli investitori un coupon sul pacchetto gestito. Ciò crea un titolo garantito da attività in cui l'immobiliare sottostante funge da garanzia. (Per ulteriori approfondimenti, leggi Allocazione delle risorse con reddito fisso .)
Un altro grande vantaggio è stato che le agenzie di rating del credito come Moody's e Standard & Poor's avrebbero apposto il loro marchio di approvazione "AAA" o "A +" su molti di questi titoli, segnalando la loro relativa sicurezza come investimento. (Per ulteriori approfondimenti, leggi Cos'è un rating del credito aziendale? )
Il vantaggio per l'investitore è che lui o lei può acquisire un portafoglio diversificato di attività a reddito fisso che arrivano in un'unica soluzione.
La Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) da anni raggruppava e vendeva mutui cartolarizzati come ABS; le loro valutazioni "AAA" avevano sempre avuto la garanzia che il sostegno del governo di Ginnie Mae si era offerto. Gli investitori hanno ottenuto un rendimento superiore rispetto ai titoli del Tesoro e Ginnie Mae è stata in grado di utilizzare i finanziamenti per offrire nuovi mutui.
Allargando i margini
Grazie a un mercato immobiliare in forte espansione, veniva anche creata una forma aggiornata di ABS, solo questi ABS venivano riempiti con prestiti ipotecari subprime o prestiti agli acquirenti con un credito non stellare. (Per saperne di più sul subprime, leggi Subprime è spesso il prestito di subparti e subprime: mano amica o subdola? )
I prestiti subprime, insieme ai loro rischi di insolvenza molto più elevati, sono stati collocati in diverse classi di rischio o tranches, ciascuno dei quali è venuto con il proprio piano di rimborso. Le tranche superiori sono state in grado di ricevere rating "AAA" - anche se contenevano prestiti subprime - perché a queste tranche sono stati promessi i primi dollari che sono entrati in sicurezza. Le tranche inferiori hanno comportato tassi di cedole più elevati per compensare l'aumento del rischio di insolvenza. In fondo, la tranche "azionaria" era un investimento altamente speculativo, in quanto avrebbe potuto sostanzialmente cancellare i suoi flussi di cassa se il tasso di default sull'intero ABS fosse sceso al di sopra di un livello basso - nell'intervallo dal 5 al 7%. (Per saperne di più, leggi Dietro le quinte del tuo mutuo .)
Improvvisamente, anche i prestatori di mutui subprime avevano una strada per vendere il loro debito rischioso, il che a sua volta ha permesso loro di commercializzare questo debito in modo ancora più aggressivo. Wall Street era lì per raccogliere i loro prestiti subprime, impacchettarli con altri prestiti (alcuni di qualità, altri no) e venderli agli investitori. Inoltre, quasi l'80% di questi titoli in bundle è diventato magicamente investment grade (rating 'A' o superiore), grazie alle agenzie di rating, che hanno guadagnato commissioni redditizie per il loro lavoro nel valutare gli ABS. (Per ulteriori informazioni, vedere Cosa significa investment grade? )
Come risultato di questa attività, è diventato molto redditizio generare mutui, anche rischiosi. Non passò molto tempo prima che anche i prestatori di mutui ignorassero anche requisiti di base come la prova del reddito e un acconto; Il 125% dei mutui ipotecari per valore era sottoscritto e concesso a potenziali proprietari di case. La logica è che con i prezzi degli immobili in aumento così rapidamente (i prezzi delle case mediane aumentavano fino al 14% annuo entro il 2005), un mutuo LTV del 125% sarebbe sopra l'acqua in meno di due anni.
Leva quadrata
Il circuito di rinforzo stava iniziando a girare troppo in fretta, ma con Wall Street, Main Street e tutti quelli che stavano approfittando della corsa, chi avrebbe frenato?
Tassi di interesse da record record si sono combinati con standard di prestito sempre più allentati per spingere i prezzi degli immobili a registrare massimi in gran parte degli Stati Uniti. I proprietari di case esistenti stavano rifinanziando in numeri record, attingendo all'equità recentemente guadagnata che si poteva avere con qualche centinaio di dollari spesi per una valutazione domestica. (Per la lettura correlata, vedere Prestiti di equità domestica: i costi e il prestito di equità domestica: cos'è e come funziona .)
Nel frattempo, grazie alla liquidità del mercato, le banche di investimento e altri grandi investitori sono stati in grado di prendere in prestito sempre di più (aumento della leva finanziaria) per creare ulteriori prodotti di investimento, tra cui attività subprime traballanti.
Il debito collateralizzato si unisce a Fray
La capacità di prendere in prestito banche più spinte e altri grandi investitori a creare obbligazioni di debito collateralized (CDO), che essenzialmente hanno raccolto tranche azionarie e "mezzanine" (rating medio-basso) da MBS e le hanno riconfezionate ancora una volta, questa volta in mezzanine CDO.
Utilizzando lo stesso sistema di pagamento "trickle down", la maggior parte dei CDO mezzanini potrebbe ottenere un rating di credito "AAA", facendolo passare in mano a hedge fund, fondi pensione, banche commerciali e altri investitori istituzionali.
Titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS), in cui i flussi di cassa provengono da debito residenziale e CDO stavano effettivamente rimuovendo le linee di comunicazione tra il mutuatario e il prestatore originario. Improvvisamente, i grandi investitori hanno controllato la garanzia; di conseguenza, le trattative sui pagamenti dei mutui tardivi sono state aggirate per il modello di "pignoramento diretto" di un investitore che cerca di ridurre le sue perdite. (Per saperne di più, leggi Salvare la casa dalla preclusione .)
Tuttavia, questi fattori non avrebbero causato la crisi attuale se 1) il mercato immobiliare avesse continuato a prosperare e 2) i proprietari di case potessero effettivamente pagare i loro mutui . Tuttavia, poiché ciò non si è verificato, questi fattori hanno contribuito ad alimentare il numero di pignoramenti in seguito.
Teaser Rates e ARM
Con i mutuatari che esportavano gran parte del rischio nel subprime prestando la porta agli investitori, erano liberi di elaborare strategie interessanti per originare prestiti con il loro capitale liberato. Utilizzando tassi teaser (tassi bassi speciali che durerebbero per il primo o due di un mutuo) all'interno di mutui a tasso variabile (ARM), i mutuatari potrebbero essere attratti da un mutuo inizialmente accessibile in cui i pagamenti salirebbero alle stelle in tre, cinque o sette anni. (Per saperne di più, leggi Sogno o incubo armato e pericoloso e americano? )
Mentre il mercato immobiliare ha raggiunto il culmine nel 2005 e nel 2006, i tassi teaser, ARMs e il prestito "solo interessi" (dove non vengono effettuati pagamenti di principio per i primi anni) sono stati sempre più spinti sui proprietari di case. Poiché questi prestiti sono diventati più comuni, un numero inferiore di mutuatari ha messo in dubbio i termini e sono stati invece attratti dalla prospettiva di poter rifinanziare in pochi anni (con un grande profitto, l'argomentazione affermata), consentendo loro di effettuare qualsiasi pagamento di recupero necessario. Ciò che i mutuatari non hanno preso in considerazione nel mercato immobiliare in forte espansione, tuttavia, è stato che qualsiasi diminuzione del valore della casa avrebbe lasciato il mutuatario con una combinazione insostenibile di un pagamento in mongolfiera e un pagamento ipotecario molto più elevato.
Un mercato vicino a casa come quello immobiliare diventa impossibile da ignorare quando spara su tutti i cilindri. Nel giro di cinque anni, i prezzi delle case in molte aree erano letteralmente raddoppiati e quasi tutti coloro che non avevano acquistato una casa o rifinanziato si consideravano indietro nella corsa per fare soldi in quel mercato. I prestatori di mutui lo sapevano e spingevano sempre più aggressivamente. Le nuove case non potevano essere costruite abbastanza velocemente e le scorte dei costruttori di case aumentarono vertiginosamente.
Il mercato dei CDO (garantito principalmente con debito subprime) ha raggiunto le oltre 600 miliardi di dollari di emissioni nel solo 2006, oltre 10 volte l'importo emesso solo un decennio prima. Questi titoli, sebbene illiquidi, sono stati raccolti avidamente nei mercati secondari, che li hanno tranquillamente parcheggiati in grandi fondi istituzionali ai loro tassi di interesse da mercato.
Le crepe iniziano ad apparire
Tuttavia, a metà del 2006, iniziarono ad apparire delle crepe. Le vendite di case nuove si sono arrestate e i prezzi di vendita medi hanno fermato la loro ascesa. I tassi di interesse - sebbene storicamente ancora bassi - erano in aumento, con timori di inflazione che minacciavano di aumentarli. Tutti i mutui e le rifinanze facili da sottoscrivere erano già stati fatti, e il primo degli ARM traballanti, scritto 12-24 mesi prima, stavano iniziando a resettarsi.
I tassi di insolvenza hanno iniziato a salire rapidamente. Improvvisamente, il CDO non è apparso così attraente per gli investitori in cerca di rendimento. Dopotutto, molti dei CDO erano stati reimballati così tante volte che era difficile dire quanta esposizione di subprime fosse effettivamente in essi.
La crisi del credito facile
Non passò molto tempo prima che le notizie sui problemi del settore passassero dalle discussioni della sala del consiglio alle notizie che catturavano il titolo.
Decine di istituti di credito ipotecario - senza più mercati secondari desiderosi o banche di investimento in cui vendere i loro prestiti - sono stati tagliati fuori da quella che era diventata una fonte di finanziamento principale e sono stati costretti a chiudere le operazioni. Di conseguenza, i CDO sono passati da illiquidi a non commerciabili.
Di fronte a tutta questa incertezza finanziaria, gli investitori sono diventati molto più avversi al rischio e hanno cercato di sciogliere le posizioni in MBS potenzialmente pericolosi e qualsiasi titolo a reddito fisso che non pagava un adeguato premio di rischio per il livello di rischio percepito. Gli investitori hanno espresso il loro voto in massa sul fatto che i rischi subprime non erano quelli che valeva la pena prendere.
Nel mezzo di questo volo verso buoni del Tesoro di tre mesi è diventato il nuovo prodotto "obbligato" a reddito fisso e i rendimenti sono scesi dell'1, 5% in pochi giorni. Ancora più notevole dell'acquisto di obbligazioni garantite dal governo (e quelle a breve termine) è stato lo spread tra obbligazioni societarie a termine simili e titoli a T, che si è ampliato da circa 35 punti base a oltre 120 punti base in meno di una settimana.
Questi cambiamenti possono sembrare minimi o non dannosi per l'occhio inesperto, ma nei moderni mercati del reddito fisso - dove la leva è il re e il credito a buon mercato è solo il giullare attuale - una mossa di tale portata può causare molti danni. Ciò è stato illustrato dal crollo di diversi hedge fund. (Per ulteriori informazioni su questi crolli, leggi Perdere l'Amaranto e fallimenti massicci degli hedge fund .)
Molti fondi istituzionali hanno dovuto far fronte a richieste di margine e garanzie collaterali da parte di banche nervose, che li hanno costretti a vendere altri beni, come azioni e obbligazioni, per raccogliere liquidità. L'aumento della pressione di vendita ha preso piede nei mercati azionari, poiché nel giro di poche settimane le principali medie azionarie sono state colpite da forti cali, che hanno effettivamente bloccato il forte mercato che aveva portato la Dow Jones Industrial Average ai massimi storici di luglio 2007.
Per contribuire a contenere l'impatto della crisi, le banche centrali degli Stati Uniti, del Giappone e dell'Europa, attraverso iniezioni di contanti di diverse centinaia di miliardi di dollari, hanno aiutato le banche con i loro problemi di liquidità e hanno contribuito a stabilizzare i mercati finanziari. La Federal Reserve ha anche ridotto il tasso di sconto, che ha reso più economico per gli istituti finanziari prendere in prestito fondi dalla Fed, aggiungere liquidità alle loro operazioni e aiutare le attività in difficoltà. (Per saperne di più, leggi Conosci le principali banche centrali .)
La liquidità aggiunta ha contribuito a stabilizzare il mercato in una certa misura, ma il pieno impatto di questi eventi non è ancora chiaro.
Conclusione
Non vi è nulla di intrinsecamente sbagliato o negativo nell'obbligo di debito garantito o in uno dei suoi parenti finanziari. È un modo naturale e intelligente per diversificare il rischio e aprire i mercati dei capitali. Come qualsiasi altra cosa - la bolla delle dotcom, il crollo della gestione del capitale a lungo termine e l'iperinflazione dei primi anni '80 - se una strategia o uno strumento vengono usati in modo improprio o troppo cotti, dovrà esserci un buon scuotimento dall'arena. Chiamalo un'estensione naturale del capitalismo, dove l'avidità può ispirare l'innovazione, ma se non selezionata, sono necessarie le principali forze di mercato per riportare l'equilibrio nel sistema.
Qual è il prossimo?
Quindi da dove andiamo? La risposta a questa domanda sarà incentrata sullo scoprire l'impatto di vasta portata, sia negli Stati Uniti che nel mondo. La migliore situazione per tutte le parti coinvolte rimane quella in cui l'economia americana fa bene, la disoccupazione rimane bassa, il reddito personale tiene il passo con l'inflazione e i prezzi immobiliari trovano un fondo. Solo quando si verificherà l'ultima parte saremo in grado di valutare l'impatto totale del crollo dei subprime.
Il controllo regolamentare è destinato a diventare più rigido dopo questo fiasco, probabilmente mantenendo le restrizioni sui prestiti e i rating delle obbligazioni molto conservativi per i prossimi anni. A parte le lezioni apprese, Wall Street continuerà a cercare nuovi modi per valutare il rischio e impacchettare i titoli, e rimane dovere dell'investitore vedere il futuro attraverso i preziosi filtri del passato.
Per uno sportello unico sui mutui subprime e il tracollo dei subprime, consulta la sezione Mutui subprime .
