Che cos'è DownREIT?
DownREIT è uno sforzo congiunto tra un proprietario immobiliare e un fondo comune di investimento immobiliare (REIT) allo scopo di acquisire e controllare beni immobili.
Key Takeaways
- Un DownREIT è un accordo di partnership tra un REIT e un proprietario immobiliare che consente di differire le imposte sulla vendita di immobili apprezzati. Esistono due tipi di DownREIT. Il primo tipo prevede un limitato o nessun contributo in conto capitale da parte dei REIT, mentre il secondo tipo comporta un significativo contributo in conto capitale da parte dei REIT. I DOWNREIT sono più complicati rispetto agli UPREIT e possono avere implicazioni fiscali se l'unità operativa è considerata un titolo dall'IRS.
Comprensione di DownREIT
DownREIT prevede un accordo di partnership tra un proprietario immobiliare e il (REIT) che assiste il proprietario immobiliare nel differire l'imposta sulle plusvalenze sulla vendita di immobili apprezzati. UPREIT è stato inventato dopo la recessione immobiliare degli anni '90 per facilitare gli investimenti di capitale nel settore immobiliare. DownREIT si è evoluto da UPREIT.
I proprietari di immobili che contribuiscono con DownREIT ricevono unità operative in una partnership. Questa entità di partnership e il rapporto del proprietario della proprietà con essa possono essere strutturati in una varietà di modi diversi, a seconda della struttura del REIT e di eventuali UPREIT che possono esistere. In un DownREIT, il REIT deve concordare un accordo di blocco o blocco per la vendita delle attività fornite.
Esistono due tipi di categorie di partnership DownREIT. Nel primo tipo di società di persone, REIT fornisce un capitale limitato a nessun capitale e i soci accomandanti ricevono preferenze sulla distribuzione di liquidità operativa per un importo pari ai dividendi azionari di REIT. La seconda categoria di REIT prevede il contributo di capitale significativo da parte del REIT. Il socio accomandatario riceve una distribuzione pari al rendimento del capitale.
DownREIT Rispetto a UPREIT
DownREIT è meno ampiamente utilizzato di UPREIT perché è più complicato e potrebbe non avere gli stessi vantaggi fiscali di un UPREIT. Contribuire alla proprietà di DownREIT è una transazione complessa che richiede una consulenza fiscale e di investimento professionale. Se la transazione non è strutturata con estrema cura, l'IRS può considerare il trasferimento di proprietà in DownREIT in cambio di unità operative come una transazione imponibile in base a regole di vendita mascherata o anti-abuso. Pertanto, un UPREIT può essere la scelta più logica per un proprietario la cui preoccupazione principale è quella di differire l'imposta sul reddito.
A differenza di UPREITs, in cui la proprietà immobiliare non è coinvolta, un DownREIT implica il possesso di proprietà immobiliari. Alcune di queste proprietà sono di proprietà diretta, mentre altre possono essere possedute attraverso società in accomandita semplice con coloro che hanno contribuito alla proprietà.
Un DownREIT può essere un'opzione logica se il proprietario ritiene che il suo immobile apprezzerà più delle altre partecipazioni del REIT, perché mantiene un interesse maggiore nella sua proprietà conferita con un DownREIT rispetto a un UPREIT.
Detto questo, poiché la struttura della proprietà di un DownREIT è più complessa, la conversione delle unità operative in denaro richiede calcoli più complessi. Allo stesso modo, UPREIT e DownREIT si comportano diversamente come investimenti in quanto strutturati in modo diverso. Con un DownREIT, la partnership tra REIT e l'investitore può comportarsi diversamente dall'andamento del REIT nel suo insieme.
I downREIT sono simili agli UPREIT, tuttavia, nel loro valore di strumento di pianificazione patrimoniale. Entrambi intensificano la base delle unità operative alla morte del proprietario, consentendo un trasferimento esentasse di immobili apprezzati agli eredi. Gli eredi possono quindi convertire le unità operative in azioni REIT o contanti senza pagare le tasse.
Esempio di DownREIT
Considera un portafoglio di cinque proprietà del valore di $ 100 milioni. Le proprietà hanno un debito pari a $ 80 milioni al tasso di interesse dell'8%. I soci proprietari della proprietà hanno un saldo cumulativo del conto capitale di $ 5 milioni. Il REIT entra nella transazione e paga $ 60 milioni di debito esistente per la proprietà e sostituisce i saldi dei conti in conto capitale per i restanti partner con debito al 7%. Le azioni sono emesse come unità operative per i restanti $ 20 milioni detenuti dai partner e il REIT diventa il detentore della maggioranza mentre i restanti partner diventano GP e LP.
