Che cos'è un prestito conforme?
Un prestito conforme è un mutuo pari o inferiore all'importo in dollari stabilito dal limite stabilito dalla Federal Housing Finance Agency ((FHFA) e soddisfa i criteri di finanziamento di Freddie Mac e Fannie Mae. Per i mutuatari con un credito eccellente, conforme i prestiti sono vantaggiosi a causa dei bassi tassi di interesse ad essi applicati.
Key Takeaways
- Un prestito conforme è un mutuo i cui termini e condizioni sottostanti soddisfano i criteri di finanziamento di Fannie Mae e Freddie Mac, principalmente un limite di dollari sulla dimensione del prestito. Il limite di prestito conforme di base viene adeguato ogni anno. Nel 2020 sono 510.400 $ per la maggior parte delle parti degli USLenders che preferiscono trattare prestiti conformi, in quanto questi sono gli unici tipi che Fannie Mae e Freddie Mac garantiranno e acquisteranno nel mercato dei mutui secondari.
Come funziona un prestito conforme
La Federal National Mortgage Association (FNMA o Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC o Freddie Mac) sono entità sponsorizzate dal governo che guidano il mercato dei prestiti immobiliari. Queste agenzie quasi governative hanno creato regole e linee guida standardizzate alle quali i mutui per proprietà di una unità (ovvero abitazioni unifamiliari) devono conformarsi per poter beneficiare del sostegno delle agenzie. (Fannie Mae e Freddie Mac non emettono mutui stessi. Al contrario, assicurano i mutui emessi da istituti di credito e agiscono come operatori di mercato secondari se gli istituti di credito desiderano vendere quei mutui.)
Il termine "conforme" viene spesso utilizzato quando si parla in particolare dell'importo del mutuo, che deve rientrare in un determinato limite, noto come limite di prestito conforme, stabilito dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Per il 2020, nella maggior parte degli Stati Uniti, questo limite di base è di $ 510.400, un aumento rispetto a $ 484.350 nel 2019. In alcuni mercati ad alto costo, come San Francisco e New York City, il limite è più alto. Il nuovo massimale per queste aree è di $ 7765.600, ovvero il 150% di $ 510.400. Disposizioni statutarie speciali stabiliscono calcoli del limite di prestito diversi per Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane. In queste aree, il limite del prestito di base è di $ 765.600 per le proprietà di una unità nel 2020.
Il Housing and Economic Recovery Act (HERA) richiede che il limite di prestito conforme alla previsione sia adeguato ogni anno affinché Fannie Mae e Freddie Mac rispecchino la variazione del prezzo medio delle case negli Stati Uniti.
Oltre all'entità del prestito, altre linee guida conformi ai prestiti aderiscono per includere il rapporto prestito / valore del mutuatario (cioè l'entità dell'acconto), il rapporto debito / reddito, il punteggio e la storia del credito, i requisiti di documentazione, ecc..
Vantaggi dei prestiti conformi
Per i consumatori, i prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei loro bassi tassi di interesse. Per i neofiti della casa che sottoscrivono prestiti della Federal Housing Administration (FHA), ad esempio, l'acconto può arrivare al 3%. Tuttavia, per tali prestiti è richiesta un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) di circa l'1, 05% annuo per i prestiti trentennali fino a $ 510.400 quando viene versato un acconto così basso. Parte o tutto il costo dell'assicurazione è deducibile dalle tasse se il reddito lordo corretto per la famiglia del debitore (AGI) non supera $ 109.000.
I finanziatori preferiscono anche lavorare con prestiti conformi, in quanto possono essere facilmente impacchettati in pacchetti di investimento e venduti nel mercato dei mutui secondari. Questo processo libera la capacità di un istituto finanziario di emettere più prestiti e prestare più denaro agli acquirenti di case.
Prestiti conformi vs prestiti non conformi
I mutui che superano il limite di prestito conforme sono classificati come mutui non conformi o jumbo. Poiché Fannie Mae e Freddie Mac acquistano solo prestiti conformi per riconfezionare nel mercato secondario, la domanda di un prestito non conforme è molto inferiore. I termini e le condizioni dei mutui non conformi possono variare ampiamente da un prestatore all'altro, ma i tassi di interesse e gli acconti minimi per i prestiti jumbo sono in genere più elevati perché comportano un rischio maggiore per un prestatore. Non solo sono coinvolti più soldi, ma il prestito non può essere garantito dalle imprese sponsorizzate dal governo.
Gli acquirenti di case che hanno bisogno di un mutuo in eccesso rispetto ai limiti del prestito conforme possono aggirare il problema stipulando due mutui più piccoli, invece di un singolo prestito enorme.
Prestiti conformi vs. prestiti convenzionali
I prestiti conformi sono spesso confusi con prestiti / mutui convenzionali. Sebbene i due tipi si sovrappongano, non sono gli stessi. Un'ipoteca convenzionale è una categoria molto più ampia. È qualsiasi prestito offerto attraverso un finanziatore privato, al contrario di un'agenzia governativa come la FHA o il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA), e / o sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac — che è dove la sovrapposizione e la confusione, sorge. La dimensione del prestito non influisce sulla sua convenzionalità, ma solo sulla sua conformità. In effetti, mentre tutti i prestiti conformi sono convenzionali, non tutti i prestiti convenzionali si qualificano come conformi.
Considerazioni speciali per prestiti conformi
L'FHFA, che stabilisce il limite del prestito conforme su base annuale, ha una supervisione normativa per garantire che Fannie Mae e Freddie Mac realizzino le loro carte e missioni di promozione della proprietà della casa per gli americani a basso reddito e della classe media. L'FHFA utilizza l'aumento / diminuzione percentuale da ottobre a ottobre dei prezzi medi delle abitazioni nell'indagine mensile sui tassi di interesse (MIRS) per adeguare i limiti di prestito conformi per l'anno successivo.
Per condurre questo sondaggio, FHFA chiede a un campione di istituti di credito ipotecario di riferire i termini e le condizioni su tutti i prestiti unifamiliari, completamente ammortizzabili, di acquisto di denaro, non agricoli che chiudono negli ultimi cinque giorni lavorativi del mese. Il sondaggio fornisce informazioni mensili su tassi di interesse, condizioni di prestito e prezzi delle abitazioni per tipo di proprietà, tipo di prestito (tasso fisso o tasso variabile) e tipo di istituto di credito, nonché informazioni sui prestiti a tasso fisso di 15 e 30 anni.
