Che cos'è un rifinanziamento di incasso?
Nel mondo immobiliare, il rifinanziamento è il processo di sostituzione di un mutuo esistente con uno nuovo che in genere estende termini più favorevoli al mutuatario. Rifinanziando, il mutuatario può essere in grado di ridurre i pagamenti mensili dei mutui, negoziare un tasso di interesse più basso, rinegoziare il numero di anni o la durata del prestito, rimuovere altri mutuatari dall'obbligazione del prestito o accedere alla liquidità tramite capitale proprio che ha costruito nel tempo.
Un rifinanziamento di incasso è un'opzione di rifinanziamento del mutuo in cui il nuovo mutuo è per un importo maggiore rispetto all'importo del prestito esistente al fine di convertire il capitale proprio in contanti.
Key Takeaways
- In un rifinanziamento cash-out, una nuova ipoteca è per più di un precedente saldo del mutuo e la differenza viene pagata in contanti. Di solito si paga un tasso di interesse più elevato o più punti su un mutuo di rifinanziamento cash-out, rispetto a un tasso- e rifinanziamento a termine, in cui l'importo del mutuo rimane invariato. A seconda del rapporto prestito / valore della tua proprietà, il creditore imposterà un massimo su quanto denaro puoi prelevare durante il rifinanziamento.
Rifinanziamento rate-and-term vs. cash-out
Il rifinanziamento del prestito ipotecario più elementare è il tasso e la durata. Con questo tipo, il mutuatario sta tentando di raggiungere un tasso di interesse più basso e / o regolare la durata del prestito. Ad esempio, se un immobile fosse stato acquistato anni fa quando i tassi erano più alti, il mutuatario potrebbe trovare vantaggioso il rifinanziamento al fine di trarre vantaggio dai tassi di interesse più bassi attualmente esistenti.
Inoltre, le variabili potrebbero essere cambiate nella vita di un mutuatario in modo che ora possano gestire un mutuo di 15 anni (risparmiando massicciamente sui pagamenti di interessi), anche se ciò significa rinunciare ai pagamenti mensili più bassi del loro mutuo di 30 anni in corso.
Il rifinanziamento del prelievo ha un obiettivo diverso. Consente ai mutuatari di convertire il capitale proprio in contanti creando una nuova ipoteca per un importo superiore a quello attualmente dovuto. Il mutuatario riceve la differenza tra i due prestiti in contanti. Ciò è possibile perché il mutuatario deve all'ente creditizio solo ciò che resta sull'importo del mutuo originario. L'importo aggiuntivo del prestito del mutuo rifinanziato e di riscossione viene pagato al mutuatario in contanti alla chiusura.
Rispetto al tasso e alla durata, i prestiti in contanti generano generalmente tassi di interesse più alti o altri costi, come i punti. I finanziatori sono preoccupati che i mutuatari che hanno già sottoscritto un patrimonio netto sostanziale possano avere maggiori probabilità di rinunciare al loro nuovo prestito, sebbene un punteggio di credito elevato e un basso rapporto prestito / valore (LTV) possano attenuare tali preoccupazioni e aiutare il mutuatario a ottenere un affare favorevole.
Esempio di rifinanziamento del prelievo
Un proprietario di abitazione ha sottoscritto un mutuo di $ 200.000 per acquistare una proprietà e, dopo molti anni, deve ancora $ 100.000. Ciò significa che il proprietario ha accumulato almeno $ 100.000 in capitale proprio (ipotizzando che il valore della proprietà non sia sceso al di sotto di $ 200.000). Per convertire una parte di tale capitale in contanti, il proprietario potrebbe optare per un rifinanziamento di incasso.
Se volessero convertire $ 50.000 del loro capitale proprio, potrebbero rifinanziare sottoscrivendo un nuovo prestito per un totale di $ 150.000. La nuova ipoteca consisterebbe nel saldo residuo di $ 100.000 dal prestito originale più i $ 50.000 desiderati che potrebbero essere stipulati in contanti. In altre parole, possono assumere un nuovo mutuo da $ 150.000, rimborsare i $ 100.000 dovuti sul primo mutuo e avere $ 50.000 rimanenti.
L'importo massimo di denaro disponibile per un proprietario in un rifinanziamento di prelievo dipende dal rapporto prestito / valore della proprietà.
Limiti alle opzioni di rifinanziamento del prelievo
Calcolando l'attuale rapporto prestito / valore della proprietà (LTV), un prestatore può stabilire un importo massimo del prestito per un rifinanziamento di incasso. Il prestatore esamina l'attuale valore di mercato della proprietà rispetto al saldo dovuto che il debitore deve sul prestito esistente.
Se usiamo l'esempio precedente — e ipotizziamo che il valore di mercato attuale della proprietà sia $ 250.000 — e che il prestatore abbia impostato un LTV massimo dell'80%, l'importo di rifinanziamento massimo di incasso sarebbe di $ 100.000. L'80% LTV stabilirà che l'importo massimo del nuovo prestito sarebbe di $ 200.000, o $ 250.000 x 0, 80. Dopo che l'ipoteca iniziale è stata pagata ($ 100.000), ci sarebbero $ 100.000 in contanti disponibili per il mutuatario.
