La Federal Housing Authority è il maggiore assicuratore ipotecario negli Stati Uniti, con oltre 1, 3 trilioni di dollari nel suo portafoglio. Come parte dell'Ufficio degli alloggi degli Stati Uniti per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD), aiuta ogni anno circa un milione di persone in tutto il paese a diventare proprietari di case ogni anno e supporta anche la disponibilità di 300.000 unità di noleggio rendendo la proprietà delle case a prezzi accessibili. Bassi acconti e bassi requisiti di merito creditizio rendono i prestiti FHA molto più interessanti dei mutui convenzionali.
Anche se questa potrebbe essere una buona notizia per alcuni proprietari di immobili, gli investitori immobiliari che desiderano sfruttare i vantaggi di un prestito FHA potrebbero dover cercare altrove. Questo perché le condizioni di questi prestiti limitano chi si qualifica.
Continua a leggere per saperne di più sui prestiti FHA, su chi si qualifica e se puoi usarli per finanziare immobili in affitto.
Key Takeaways
- La Federal Housing Authority assicura i mutui che richiedono un acconto basso e standard di sottoscrizione liberali. A causa dei benefici che derivano dai prestiti FHA, non possono essere utilizzati per seconde case, affitto, vacanze o altri immobili di investimento. casa 60 giorni dopo la chiusura del mutuo e deve mantenerlo come residenza principale per almeno un anno intero. La FHA assicura anche i mutui per abitazioni con un massimo di quattro unità, a condizione che una di esse sia occupata dal proprietario.
Cosa sono i prestiti FHA?
I proprietari di case hanno avuto difficoltà a comprare e mantenere i pagamenti sulle loro proprietà durante la Grande Depressione. Erano limitati a prestiti del 50% del valore di mercato di una proprietà e le condizioni dei mutui erano generalmente molto brevi. Molti prestiti si sono conclusi con pagamenti in mongolfiera molto grandi, cosa che la maggior parte delle persone non poteva permettersi di fare. Ciò ha portato a un enorme ammontare di default, aumentando il tasso di preclusione. Nel 1934, il Congresso degli Stati Uniti decise di costituire la Federal Housing Administration nel tentativo di promuovere la proprietà della casa a prezzi accessibili. Fu così che nacque il programma di prestiti della Federal Housing Administration (FHA).
I prestiti offerti dall'FHA hanno requisiti di pagamento più bassi e standard di sottoscrizione più liberali rispetto alla maggior parte dei mutui convenzionali. Ad esempio, a partire dal 2019, i proprietari di case necessitano solo di un punteggio di credito di almeno 580 per qualificarsi. I candidati approvati possono finanziare fino al 96, 5%, il che significa che devono solo diminuire del 3, 5%. Quelli con punteggi di credito inferiori a 579 si qualificano ancora, ma devono ridursi un po 'di più, il 10%.
I prestiti FHA sono, per la maggior parte, limitati agli acquirenti che intendono utilizzare la casa che acquistano come residenza principale. Ciò significa che un prestito FHA non può essere utilizzato per finanziare una seconda casa, una casa in affitto, una casa per le vacanze o un investimento immobiliare. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni e alcuni modi per aggirare questa regola generale.
Requisito di occupazione FHA
Secondo le regole e le linee guida FHA, la proprietà finanziata deve essere occupata dal proprietario. Ciò significa che non si applicano le proprietà in affitto e stagionali. L'FHA utilizza questa regola come mezzo per impedire agli investitori di beneficiare del programma.
I mutuatari con prestiti garantiti da FHA sono tenuti ad utilizzare la loro casa come residenza principale per almeno un anno intero.
Il mutuatario deve prendere possesso della casa entro 60 giorni dalla chiusura del mutuo e deve vivere nella casa per la maggior parte dell'anno. La proprietà deve essere utilizzata come residenza principale per almeno un anno. Se sull'ipoteca è presente più di un debitore, l'FHA ne richiede almeno uno per soddisfare il requisito di occupazione.
Rifinanziamento di un prestito FHA esistente
Supponiamo che qualcuno usi un prestito FHA per finanziare l'acquisto di una residenza principale. Il proprietario può trasferirsi fuori casa lungo la strada, ma continua a possederlo, affittandolo per reddito. In altre parole, la casa diventa un investimento immobiliare. I tassi di interesse calano e il proprietario desidera rifinanziare per un affare migliore.
Anche se non vive più in casa, le regole FHA gli consentono di rifinanziare un altro prestito FHA. Un rifinanziamento da FHA a FHA è anche noto come rifinanziamento semplificato FHA.
Esistono diversi requisiti per qualificarsi per il rifinanziamento:
- Sono trascorsi almeno 210 giorni da quando hai chiuso il tuo mutuo per la casa originale. Devi aver effettuato almeno sei pagamenti mensili sul tuo mutuo emesso da FHA. Se hai avuto il tuo prestito FHA per meno di un anno, non puoi avere pagamenti scaduti da oltre 30 giorni. Se hai trattenuto il tuo prestito FHA per più di un anno, ti sarà concesso un unico pagamento in ritardo di 30 giorni entro 12 mesi, ma tale pagamento in ritardo non può essere stato negli ultimi 90 giorni. Il rifinanziamento deve ridurre il capitale mensile e i pagamenti di interessi, che è spesso descritto come un beneficio tangibile netto. Ad esempio, se il tuo precedente pagamento mensile era di $ 1.100, il tuo nuovo pagamento mensile dopo il rifinanziamento dovrebbe essere di $ 1.050 o inferiore. Anche il rifinanziamento in un'ipoteca a breve termine costituisce un beneficio tangibile netto.
Se il proprietario della casa soddisfa i criteri di cui sopra, semplificare i rifinanziamenti FHA sono probabilmente i prestiti più facili da chiudere. Non richiedono alcuna verifica dell'impiego o del reddito, nessuna verifica del punteggio di credito e nessuna valutazione domestica. La cosa principale che conta è che il proprietario della casa abbia effettuato i pagamenti del prestito FHA esistenti in tempo.
Duplice scopo
Un altro modo per utilizzare un prestito FHA per acquistare un immobile a reddito è acquistare un'abitazione multi-unità. L'FHA consente ai proprietari di case di acquistare una proprietà con un massimo di quattro unità, a condizione che una sia occupata dal proprietario. Tuttavia, non vi sono limiti alla dimensione del lotto. In questo modo, il proprietario è in grado di vivere in una sola unità, rendendola una proprietà occupata dal proprietario e, quindi, ammissibile all'FHA. Il proprietario può affittare le altre unità per reddito.
Un investitore esperto in un mercato di noleggio caldo a volte guadagna abbastanza reddito utilizzando questo metodo per vivere gratuitamente in casa. Come notato sopra, l'FHA presta fino al 96, 5% del valore stimato, il che significa che l'acquirente può ridurre fino al 3, 5%.
considerazioni speciali
La FHA ha delle disposizioni speciali che possono permetterti di guadagnare i redditi da affitto da casa tua. Se il tuo lavoro richiede di trasferirti e hai bisogno di una seconda casa, o se la tua casa è troppo piccola per la tua famiglia in espansione, potresti essere in grado di affittare la tua prima casa dopo aver soddisfatto il requisito di occupazione di un anno. Se non sei al lavoro perché altrimenti sei inabile, potresti essere in grado di affittare le stanze della tua casa ai pensionanti per compensare i salari persi.
Certo, puoi sempre pagare l'ipoteca in anticipo. L'FHA non applica alcuna penalità di pagamento anticipato, quindi se è possibile eliminare il prestito nella sua interezza, si è liberi di fare tutto ciò che si desidera con la proprietà.
