Sommario
- Come trovare case precluse
- Fasi di preclusione
- Perché case precluse sono più economiche
- Rischi di acquisto di case precluse
- Acquisto di una casa preclusa
- Opzioni di finanziamento
- La linea di fondo
Prima della crisi dei mutui del 2008-2009, l'acquisto di una casa preclusa era una proposta difficile. I cacciatori di occasioni immobiliari dovevano seguire le aste messe in atto nei tribunali o passare al vaglio di risse legali. Ma l'ondata di pignoramenti provocata dal tracollo dei subprime non solo ha aumentato il numero di proprietà disponibili, ma ha anche reso più facile trovarle e acquisirle. In effetti, al giorno d'oggi il processo è spesso simile alla ricerca di qualsiasi altro tipo di casa. Le case precluse sono disponibili praticamente in ogni mercato immobiliare in tutto il paese, offrendo opportunità sia ai proprietari di case che agli investitori.
asporto chiave
- Trovare una casa preclusa in vendita non è mai stato così semplice: molti siti online sono specializzati in esse. Esistono diversi tipi di preclusione, tra cui la preclusione, la vendita allo scoperto, la vendita di sceriffi e la proprietà immobiliare. Il grande vantaggio di acquistare una casa preclusa è il prezzo basso. Gli svantaggi includono le possibili cattive condizioni di una casa, la durata del processo di acquisto e la concorrenza di pinne professionali. Diverse opzioni di finanziamento sponsorizzate dal governo sono disponibili per le case precluse.
Come trovare case precluse
Si possono trovare proprietà pignorate in periodici e siti web di servizi a più elenchi (MLS), tramite ricerche immobiliari online, uffici e siti bancari e giornali locali. Nei servizi di elenchi multipli locali, le proprietà che vengono precluse potrebbero non essere evidenziate di per sé; questo può essere indicato solo nella descrizione della proprietà.
Un percorso più diretto sono i numerosi siti Web che ora sono specializzati in case e proprietà che sono precluse, come HomePath.com di Fannie Mae e usa-foreclosure.com. Alcuni istituti finanziari, come Bank of America, offrono anche pagine dedicate ad aiutarti a cercare una casa preclusa.
I finanziatori vendono sempre più i loro beni sequestrati tramite agenti immobiliari, quindi non esitate a chiedere opportunità a un broker o un agente immobiliare. Alcuni professionisti del settore immobiliare sono anche specializzati in proprietà di preclusione.
Case in varie fasi di preclusione
Più specificamente, la localizzazione di una casa preclusa dipende da dove si trova esattamente nel processo di preclusione: le proprietà possono ancora essere di proprietà del proprietario di casa originale (nelle fasi precedenti, in caso di preclusione e proprietà di vendita allo scoperto) o da un'entità come come una banca o il governo (in quelli successivi).
Ecco cinque tipi di preclusione e approcci all'acquisto.
1. Pre-pignoramenti
Una proprietà è in pre-pignoramento dopo che il creditore ipotecario ha notificato ai mutuatari che sono inadempienti, ma prima che la proprietà sia messa in vendita all'asta. Se un proprietario di abitazione può vendere la proprietà durante questo periodo, potrebbe essere in grado di evitare procedimenti di preclusione e il suo effetto negativo sulla sua storia creditizia e prospettive future. Pertanto, alcuni proprietari di case sono disposti a negoziare. I pre-pignoramenti sono in genere elencati negli edifici del tribunale della contea e della città. Inoltre, molte risorse online, incluso www.foreclosure.com, elencano le proprietà che si trovano nella fase di preclusione.
2. Vendite allo scoperto
Le vendite allo scoperto si verificano quando il prestatore è disposto ad accettare meno per la proprietà rispetto a quanto è dovuto su un mutuo. I mutuatari non devono necessariamente essere inadempienti dei pagamenti ipotecari affinché un prestatore accetti una vendita allo scoperto; tuttavia, in genere devono dimostrare qualche tipo di difficoltà finanziaria, come la perdita di un posto di lavoro, che potrebbe comportare il default. Spesso la residenza in questione è sott'acqua, il che significa che vale meno del saldo del mutuo in essere. Per qualificarsi come vendita allo scoperto, il creditore deve accettare di "vendere lo short immobiliare" accettando meno di quanto dovuto, e la casa deve essere messa in vendita. Queste proprietà sono generalmente pubblicizzate come "vendite in attesa di approvazione bancaria" per le vendite allo scoperto.
L'acquisto di una proprietà di vendita allo scoperto è per lo più lo stesso di un acquisto tradizionale, ma la lingua nei contratti sarà diversa, specificando che i termini sono soggetti all'approvazione del prestatore. Una banca può impiegare diversi mesi per rispondere a un'offerta di vendita allo scoperto, quindi il processo può richiedere molto più tempo di un acquisto tradizionale. Molti siti web immobiliari, tra cui singole aziende o servizi di quotazione, offrono la possibilità di effettuare ricerche per stato di vendita allo scoperto.
3. Aste di vendita dello sceriffo
Un'asta di vendita di sceriffi si verifica dopo che il prestatore ha notificato il mutuatario di default e ha concesso un periodo di tolleranza per il mutuatario di recuperare il pagamento dei mutui. Un'asta è progettata per il creditore per essere rapidamente rimborsato per il prestito in default. Queste aste si svolgono spesso sui gradini del tribunale di una città, gestiti dalle autorità di contrasto locali. La proprietà viene venduta all'asta al miglior offerente in un luogo, data e ora annunciati pubblicamente. Questi avvisi possono essere trovati sui giornali locali e in molte località online effettuando una ricerca per "aste di vendita di sceriffi".
4. Proprietà di proprietà della banca
Le proprietà che non vendono all'asta tornano alla banca; cioè diventano proprietà immobiliari (REO). Sono spesso gestiti dal dipartimento REO dell'istituzione. Fonti online come www.realtytrac.com hanno una vasta lista di tali proprietà di proprietà di una banca che possono essere ricercate per città, stato o codice postale.
5. Proprietà di proprietà del governo
Alcune case vengono acquistate con prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) o dal Dipartimento degli affari dei veterani (VA). Quando queste proprietà vanno pignorate, vengono recuperate dal governo e vendute dai broker che lavorano per l'agenzia federale. È necessario contattare un broker registrato dal governo per acquistare una proprietà di proprietà del governo. Gli acquirenti possono ricercare le possibilità su www.hud.gov (fare clic su "AREE TEMATICHE" e selezionare "Case in vendita").
Perché case precluse sono più economiche
Il principale punto di forza delle case precluse è, ovviamente, il loro prezzo ribassato, spesso significativamente più basso rispetto ad altre proprietà simili nella stessa area (note come comparabili, o comp, in termini di broker). La maggior parte dei pignoramenti sono venduti al 5% in meno del valore di mercato, con sconti ancora maggiori in alcune regioni. Gli acquirenti possono inoltre trarre vantaggio da ulteriori risparmi con vantaggi quali acconti ridotti, tassi di interesse più bassi o l'eliminazione delle commissioni di valutazione e di alcuni costi di chiusura.
Cosa li rende un tale affare? Se la residenza è in fase di preclusione o di vendita allo scoperto, i suoi proprietari sono vincolati. E il tempo non è dalla loro parte: devono scaricare la proprietà e ottenere ciò che possono mentre possono, per non perderla del tutto. In breve, questi venditori non stanno negoziando esattamente da una posizione di forza. Mentre può sembrare crudele approfittare della sventura altrui, i compratori possono trarne vantaggio.
Possono beneficiare ancora di più se la proprietà è stata effettivamente sequestrata. L'ufficio dello sceriffo non è interessato ad appendere su una casa; le banche non vogliono essere nel business dei proprietari. Gli istituti finanziari di solito vogliono liberarsi prontamente delle proprietà precluse (per un prezzo ragionevole, ovviamente - devono rispondere agli investitori e ai revisori dei conti che hanno fatto ogni tentativo per recuperare il più possibile l'importo del prestito originale). Ancora una volta, gli acquirenti possono approfittare di questa situazione.
Infine, le case precluse vengono generalmente vendute in condizioni "così come sono" - in caso di danni, le riparazioni da parte del proprietario non fanno parte dell'equazione - e, come sanno gli appassionati di auto usate e mobili d'epoca, "così come sono" si traduce in uno sconto. Naturalmente, "così com'è" può essere un'arma a doppio taglio, come vedremo di seguito.
Rischi di acquisto di case precluse
Il prezzo inferiore al mercato è il grande vantaggio di acquistare una casa preclusa. Ma queste proprietà portano anche la loro parte di insidie.
Problemi di proprietà
Mentre comporta uno sconto compensativo, la condizione "così com'è" può essere piuttosto triste. Se la casa è ancora occupata dai proprietari, è spesso mal mantenuta, dopotutto, se le persone non sono in grado di pagare i mutui, è probabile che rimangano indietro anche pagando per la manutenzione regolare, per non parlare delle riparazioni importanti. Inoltre, alcune persone che stanno affrontando o costrette alla preclusione sono amareggiate ed eliminano le loro frustrazioni a casa prima che i riacquisti bancari. Ciò comporta spesso la rimozione di apparecchi e apparecchi e talvolta persino il vandalismo.
Costi nascosti
Insieme a lavori di riparazione e ristrutturazione imprevisti, insolvenze come tasse arretrate e privilegi (che le proprietà dell'asta hanno spesso attribuito loro, dall'IRS o dallo stato o da altri creditori) possono aggiungere ulteriori costi a una casa altrimenti desiderabile. Qualunque cosa sia dovuta, il governo deve prima essere pagato e saldato prima che il processo di acquisto possa andare avanti. Ciò vale principalmente per le proprietà messe all'asta; una banca pagherà sempre eventuali privilegi collegati alla proprietà prima di rivenderla a un'altra parte.
Processo lento
Le complicazioni precedenti spesso significano molte scartoffie. In genere, i pignoramenti avranno una serie di documenti aggiuntivi che devono essere completati per preparare la chiusura, che non è sempre così tempestiva. Se si tratta di una situazione di vendita allo scoperto, il prestatore del proprietario deve approvare l'affare e questo può richiedere del tempo, come menzionato in precedenza. I danni gravi rilevati nella casa possono comportare una valutazione della casa inferiore, che può influire sulla capacità dell'acquirente di ottenere un prestito. Alcuni finanziatori non presteranno al di sotto di un determinato importo in dollari perché il potenziale di profitto su un prestito inferiore non vale il rischio.
Mentre penseresti che una banca sarebbe ansiosa di scaricare una residenza recuperata, i tempi di risposta tra la banca e le altre parti coinvolte possono essere lenti con le proprietà REO. Il tempo necessario per ottenere una risposta sulla tua offerta può variare notevolmente; se la banca che detiene la tua proprietà è invasa da pignoramenti, la banca può impiegare molto più tempo per elaborare la tua richiesta. È noto che le banche con arretrati significativi impiegano fino a 90 giorni per rispondere a un'offerta. Se hai intenzione di finanziare l'acquisto, sarebbe saggio spendere il tempo per ottenere la preapproval per un mutuo.
concorrenza
Come in ogni mercato, ogni volta che c'è la possibilità di acquisire qualcosa con uno sconto dal tasso corrente, la domanda salirà alle stelle. Quindi un aumento dell'interesse e della concorrenza - non solo da potenziali occupanti, ma da investitori e professionisti del flip - sono inevitabili quando si tratta di proprietà pignorate meritevoli. Molto spesso, una casa preclusa può essere valutata in modo attraente al di sotto delle altre case nell'area circostante, ma quando esce la voce, numerose offerte possono arrivare rapidamente e ne consegue una guerra di offerte. Quindi quella che una volta era una casa poco costosa in un grande quartiere può rapidamente diventare una proprietà costosa.
I potenziali acquirenti di case pignorate possono essere saggi presentare offerte su più proprietà contemporaneamente perché è possibile per gli acquirenti concorrenti garantire una proprietà con un'offerta più elevata o un'offerta interamente in contanti. Ma non scoraggiarti se qualcun altro batte la tua offerta per una particolare proprietà; controllare periodicamente per vedere se riappare nell'inventario della banca. Gli affari di preclusione tendono a cadere abbastanza spesso.
Acquisto di una casa preclusa
Se acquisti da una banca, dovrai affinare le tue abilità di contrattazione e iniziare il processo con un'offerta lowball sulla proprietà che desideri. Le banche che hanno accumulato ingenti inventari di proprietà pignorate saranno più propense a negoziare sul prezzo; più a lungo la banca ha detenuto la proprietà, maggiori sono le probabilità che prenderà seriamente in considerazione offerte più basse, in particolare su proprietà che sono state detenute per periodi di tempo più lunghi. Pertanto, dovresti probabilmente fare la tua offerta iniziale a un prezzo inferiore di almeno il 20% al prezzo di mercato corrente, o forse anche di più se la proprietà su cui stai offrendo si trova in un'area con un'alta incidenza di pignoramenti.
Opzioni di finanziamento per case precluse
È possibile utilizzare un mutuo per acquistare una proprietà REO, anche se i finanziatori privati tendono ad essere sciatti riguardo al finanziamento di pignoramenti. Tuttavia, sono disponibili diverse opzioni di finanziamento sponsorizzate dal governo per coloro che si qualificano: 203 (k) prestiti della Federal Housing Administration (FHA), il programma HomePath ReadyBuyer di Fannie Mae e il programma HomeSteps attraverso Freddie Mac.
203 (k) Prestiti
La FHA ha progettato i suoi 203 (k) prestiti per alleviare le preoccupazioni delle banche che altrimenti eviterebbero il REO ad alto rischio. acquisti. Addebitando ai mutuatari un premio assicurativo sui mutui, sono in grado di garantire prestiti concessi da istituti di credito privati che partecipano al programma.
Per i mutuatari, uno dei maggiori vantaggi è la possibilità di finanziare l'acquisto della casa, oltre a eventuali riparazioni necessarie, in un'unica ipoteca. La versione più semplice, un prestito semplificato 203 (k), è destinato a riparazioni limitate che non richiedono piani di ingegneria o architettura. Gli individui possono prendere in prestito fino a $ 35.000 al di sopra del prezzo di vendita della casa per coprire i rimedi di base come nuovi elettrodomestici, rivestimenti e finestre.
Con correzioni più estese, come la costruzione di un'aggiunta o la cura di danni strutturali, un prestito tradizionale 203 (k) è di solito l'opzione migliore. A differenza della variante semplificata, i proprietari di case devono stipulare almeno $ 5.000; l'importo massimo si basa sui limiti FHA per ciascuna contea. Inoltre, devi pagare per un consulente indipendente per ispezionare la proprietà e verificare che il lavoro soddisfi le linee guida del programma.
Un ulteriore svantaggio di questi prestiti è il prezzo. Oltre a pagare l'assicurazione dei mutui, i mutuatari in genere pagano tassi di interesse superiori di un quarto di punto percentuale rispetto a quelli sui prestiti convenzionali. Potrebbe anche essere necessario sborsare uno o due punti, che sono commissioni iniziali che valgono ciascuna l'1% dell'importo principale.
Figura 1. Un confronto tra i tradizionali 203 (k) prestiti e la versione semplificata.
HomePath ReadyBuyer
Il programma HomePath ReadyBuyer offerto dalla Federal National Mortgage Association (FNMA) —o Fannie Mae, come è affettuosamente noto — è rivolto agli acquirenti per la prima volta. Dopo aver completato un corso di educazione obbligatoria all'acquisto della casa, disponibile per essere preso online, i partecipanti possono ricevere fino al 3% in assistenza per la chiusura dei costi per l'acquisto di una proprietà preclusa di proprietà di Fannie Mae. Questa impresa sponsorizzata dal governo offre anche altre interruzioni; gli acquirenti di case potrebbero aver bisogno di mettere solo $ 500 in denaro serio, ad esempio, e l'assicurazione dei mutui privati può essere annullata dopo che il capitale proprio in casa raggiunge il 20%.
HomeSteps
Freddie Mac fornisce liquidità al mercato dei mutui acquistando prestiti dalle banche, raggruppandoli e vendendoli agli investitori come titoli. Con HomeSteps, l'organizzazione - attraverso i suoi partner di prestito privati - offre finanziamenti speciali per coloro che vogliono acquistare solo le proprietà precluse di cui è proprietaria. HomeSteps è attualmente disponibile solo nei seguenti stati: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Nord, Carolina del Sud, Tennessee, Texas e Virginia.
Gli acquirenti possono trovare un elenco di proprietà unifamiliari, condominiali e plurifamiliari sul sito Web HomeSteps.
La linea di fondo
In superficie, le case precluse possono sembrare terribilmente attraenti. Tuttavia, i costi possono essere estremamente imprevedibili e i danni sottostanti potrebbero rendere indesiderabile una proprietà. Il processo di acquisto è spesso lento, il che potrebbe stimolare ripensamenti nelle menti degli acquirenti, mentre la forte domanda di proprietà pignoranti allettanti potrebbe allontanare alcuni promettenti acquirenti.
Con tutto ciò detto, le case precluse possono finire per essere affari incredibili. Gli acquirenti hanno l'opportunità unica di pagare un valore inferiore al mercato per le case che non sarebbero disponibili per loro in circostanze normali. Se ci sono risparmi sul lato dell'acquisizione, migliora la probabilità che l'acquirente realizzi l'apprezzamento della sua attività e un guadagno sul suo investimento se vende, in futuro.
Se fatto in modo responsabile, l'acquisto di una casa preclusa può consentire all'acquirente di ottenere una miriade di benefici per molti anni a venire.
