Che cos'è un mutuo avvolgente?
Un mutuo avvolgente è un tipo di prestito junior che avvolge o include, la nota corrente dovuta sulla proprietà. Il prestito avvolgente consisterà nel saldo del prestito originale più un importo a copertura del nuovo prezzo di acquisto dell'immobile. Questi mutui sono una forma di finanziamento secondario. Il venditore della proprietà riceve una cambiale assicurata, che è un IOU legale che specifica l'importo dovuto. Un'ipoteca avvolgente è anche conosciuta come un prestito a pronti, un'ipoteca prevalente, un contratto di vendita, un riporto o un'ipoteca all-inclusive.
Key Takeaways
- I mutui avvolgenti vengono utilizzati per rifinanziare una proprietà e sono prestiti junior che includono la nota corrente sulla proprietà, oltre a un nuovo prestito a copertura del prezzo di acquisto della proprietà. Gli wrapping sono una forma di finanziamento secondario e del venditore in cui il venditore detiene una cambiale assicurata. Un involucro tende a sorgere quando un'ipoteca esistente non può essere pagata. Con un'ipoteca avvolgente, un prestatore riscuote un mutuo dal mutuatario per pagare la nota originale e procurarsi un margine di profitto.
Come funziona un mutuo avvolgente
Spesso un'ipoteca avvolgente è un metodo per rifinanziare una proprietà o finanziare l'acquisto di un'altra proprietà quando un'ipoteca esistente non può essere pagata. L'importo totale di un'ipoteca avvolgente comprende l'importo non pagato dell'ipoteca precedente più i fondi aggiuntivi richiesti dal prestatore. Il mutuatario effettua i pagamenti più consistenti sul nuovo prestito avvolgente, che il prestatore utilizzerà per pagare la nota originale e si fornisce un margine di profitto. A seconda della formulazione nei documenti del prestito, il titolo può essere immediatamente trasferito al nuovo proprietario o può rimanere con il venditore fino alla soddisfazione del prestito.
Un'ipoteca avvolgente è una forma di finanziamento del venditore che non comporta un'ipoteca bancaria convenzionale, con il venditore che prende il posto della banca.
Poiché il wraparound è un'ipoteca junior, qualsiasi reclamo superiore o senior avrà priorità. In caso di inadempienza, il mutuo originario riceverebbe tutti i proventi dalla liquidazione della proprietà fino a quando non sarà interamente rimborsato.
I mutui avvolgenti sono una forma di finanziamento del venditore dove invece di richiedere un mutuo bancario convenzionale, un acquirente firmerà un mutuo con il venditore. Il venditore prende quindi il posto della banca e accetta i pagamenti dal nuovo proprietario della proprietà. La maggior parte dei prestiti finanziati dal venditore includerà uno spread sul tasso di interesse applicato, dando al venditore un profitto aggiuntivo.
Mutuo avvolgente vs. secondo mutuo
Sia i mutui avvolgenti sia i secondi mutui sono forme di finanziamento del venditore. Una seconda ipoteca è un tipo di ipoteca subordinata fatta mentre un'ipoteca originale è ancora in vigore. Il tasso di interesse addebitato per la seconda ipoteca tende ad essere più elevato e l'importo preso in prestito sarà inferiore a quello della prima ipoteca.
Una notevole differenza tra mutui avvolgenti e secondari è in ciò che accade al saldo dovuto dal prestito originale. Un'ipoteca avvolgente include la nota originale inserita nel nuovo pagamento ipotecario. Con una seconda ipoteca, il saldo ipotecario originale e il nuovo prezzo si combinano per formare una nuova ipoteca.
Esempio di un mutuo avvolgente
Ad esempio, il signor Smith possiede una casa che ha un saldo ipotecario di $ 50.000 al 4% di interesse. Il signor Smith vende la casa per $ 80.000 alla signora Jones che ottiene un mutuo dal signor Smith o da un altro finanziatore al 6% di interesse. La signora Jones effettua pagamenti a Mr. Smith che usa quei pagamenti per pagare il suo mutuo originale del 4%.
Il signor Smith realizza un profitto sia sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il mutuo originario dovuto sia sullo spread tra i due tassi di interesse. A seconda delle scartoffie del prestito, la proprietà della casa può essere trasferita alla signora Jones. Tuttavia, in caso di inadempienza del mutuo, il prestatore o un richiedente senior può precludere e recuperare la proprietà.
