WeWork Cos., Noto anche come We Company, ha presentato il suo prospetto per la sua offerta pubblica iniziale (IPO) e prevede di raccogliere $ 1 miliardo.
La vistosa startup con sede a New York City che fornisce spazi di lavoro condivisi a imprenditori, aziende in fase di sviluppo e altri gruppi elencherà le proprie azioni di Classe A con il simbolo "WE". Il prezzo delle azioni e lo scambio non sono stati ancora decisi.
Valutato a $ 47 miliardi durante un round di finanziamento a gennaio, WeWork condivide almeno una caratteristica con alcuni degli altri decacorn tecnologici molto attesi che sono stati resi pubblici quest'anno: un alto tasso di incassi. L'IPO metterà alla prova l'attuale appetito degli investitori per costose startup che bruciano denaro, soprattutto sulla scia del debutto poco brillante di Uber. Fornirà inoltre agli investitori un quadro più dettagliato della situazione finanziaria della società.
$ 1, 9 miliardi
WeWork ha perso $ 1, 9 miliardi nel 2018 con un fatturato di $ 1, 8 miliardi.
Le perdite aumentano con l'espansione di WeWork
WeWork ha iniziato a divulgare informazioni finanziarie limitate quando ha iniziato a emettere obbligazioni nel 2018. La società ha perso $ 1, 9 miliardi su $ 1, 8 miliardi di entrate lo scorso anno. Questo è quasi il doppio dei $ 933 milioni di perdite su $ 886 milioni di entrate che ha registrato nel 2017, e la tendenza alla perdita non sembra che si stia invertendo presto in base al suo prospetto. Per la prima metà del 2019, ha registrato una perdita netta di $ 689, 7 milioni su ricavi di $ 1, 54 miliardi.
Ad essere onesti, molte aziende presentano perdite significative mentre sono ancora nelle prime fasi della crescita. I dirigenti di WeWork non nascondono il fatto che la crescita, piuttosto che la redditività a breve termine, sia la priorità attuale. "Stiamo cercando di sviluppare questa attività, non solo di massimizzare la redditività nei prossimi 1-2 anni", ha dichiarato il vicepresidente della società, Michael Gross, all'inizio di quest'anno.
Fondata con un unico spazio di lavoro a Manhattan nove anni fa, WeWork da allora è diventata uno dei più grandi proprietari terrieri del mondo con l'idea di fornire spazi di lavoro flessibili a singoli e piccoli gruppi. Alla fine di giugno, la società aveva 527.000 abbonamenti distribuiti su 528 sedi diverse.
Questo modello di business "spazio come servizio" colma una lacuna nel mercato degli affitti tra locazioni a lungo termine e prenotazioni di pernottamenti tramite un hotel o AirBnB. Gli imprenditori e le giovani startup che cercano spazi per uffici ma non vogliono impegnarsi in un contratto di locazione a lungo termine possono affittare uno degli spazi di WeWork a un costo ragionevole. Questi spazi sono spesso dotati di decorazioni alla moda, attrezzature da ufficio tipiche e alcuni hanno anche caffè, birra e kombucha alla spina.
Valutazione estrema per modello non dimostrato
Senza dubbio, è un servizio prezioso. Anche gli scettici sarebbero d'accordo. Il problema è se si tratta di un servizio da $ 47 miliardi. È vero che WeWork riempie una particolare nicchia nel mercato del noleggio, così come il leasing automobilistico colma il divario tra la piena proprietà dell'auto e il noleggio a breve termine. Ma non è certo che un tale modello di business possa effettivamente avere successo, secondo gli scettici.
La società deve ancora sopportare una recessione economica. Se l'economia entrasse in recessione, WeWork potrebbe trovarsi bloccato in contratti di locazione a lungo termine, mentre la flessibilità che offre consente ai suoi membri di terminare i propri contratti di locazione prima di quanto farebbero altrimenti se avessero un contratto di locazione più tradizionale. Se WeWork stesse costruendo una riserva di liquidità per attingere in tempi difficili, è più probabile che sopravviva in tempi difficili. Ma questo è esattamente ciò che l'azienda non sta facendo.
Forse riconoscendo questa debolezza nel proprio modello di business, l'ultima idea di WeWork è stata quella di avviare un fondo da $ 2, 9 miliardi di dollari che investirà nella proprietà degli edifici per uffici. Non è una cattiva idea, ma è difficile vedere come sia diverso da quello che fa una tipica società di gestione della proprietà e ce ne sono molti in giro. Boston Properties (BXP), una delle più grandi società di gestione immobiliare negli Stati Uniti, ha una capitalizzazione di mercato di $ 20 miliardi, meno della metà di quella attualmente valutata da WeWork.
IWG con sede in Svizzera, come WeWork, offre spazi per uffici flessibili, ma a differenza di WeWork, è una società quotata in borsa e ha un valore di circa 4, 6 miliardi di dollari, circa un decimo di ciò a cui WeWork è valutato. IWG è considerata la più grande azienda in termini di spazi per uffici con 60 milioni di piedi quadrati a livello globale. Nel frattempo, secondo Bloomberg, WeWork aveva solo 45 milioni di piedi quadrati a marzo.
Gli eventi recenti hanno suscitato qualche preoccupazione tra gli investitori dell'azienda. Il CEO Adam Neumann ha venduto alcune delle sue quote di proprietà e sottoscritto prestiti contro la sua partecipazione azionaria nella società, raccogliendo almeno $ 700 milioni al fine di finanziare alcune delle sue altre imprese. La decisione di incassare in vista dell'imminente IPO ha sollevato ulteriori critiche e preoccupazioni tra le precedenti rivelazioni secondo cui Neumann aveva incassato milioni di WeWork come proprietario parziale di alcune delle proprietà che l'azienda affitta.
La rivelazione di quel conflitto di interessi è emersa poco dopo che SoftBank, il conglomerato tecnologico giapponese e uno dei maggiori investitori di WeWork, ha deciso di non acquistare una partecipazione di controllo nel business. A gennaio, SoftBank ha investito altri $ 2 miliardi nella società, portando il suo investimento totale a $ 10 miliardi. Ma i $ 2 miliardi supplementari erano molto al di sotto dei $ 16 miliardi che erano stati discussi nei negoziati precedenti.
Alcuni dei principali sostenitori di WeWork oltre a Softbank includono Goldman Sachs Group Inc. (GS), T. Rowe Price Group Inc. (TROW), Benchmark e Fidelity Investments. Altri investitori includono China Oceanwide, Hony Capital, Groenlandia Hong Kong Holdings Limited e Legend Holdings, tutti con sede fuori dalla Cina.
Guardando avanti
Lo scorso mese, è stato riferito che WeWork ha pianificato di aumentare il debito di $ 4 miliardi nei prossimi mesi in vista della sua IPO. Una tale mossa, combinata con l'inaspettato ridotto investimento da parte di SoftBank all'inizio dell'anno, e l'accelerazione a sorpresa di WeWork del suo deposito S-1 di questo mese è un segno che la società è disperata per assicurarsi un po 'di denaro tanto necessario.
