La cartolarizzazione dei mutui subprime in titoli garantiti da ipoteca (MBS) e obbligazioni di debito garantite (CDO) è stata un fattore determinante nella crisi dei mutui subprime. Gli MBS e i CDO subprime erano interessanti per gli investitori a causa dei tassi di interesse più elevati offerti rispetto alle attività garantite da ipoteche prime. I mutuatari subprime con un credito non perfetto avevano tassi di interesse più elevati sui loro mutui a causa dell'aumento del rischio di insolvenza. Inoltre, sono stati concessi molti prestiti con mutui a tasso variabile che in seguito hanno aggiunto molto combustibile alla crisi dei mutui.
Durante questo periodo, i finanziatori hanno riunito i mutui subprime in MBS e CDO. Questi prodotti finanziari hanno spesso ricevuto alti rating dalle agenzie di credito. Tranche di questi titoli sono state quindi vendute a investitori ignari, che non erano a conoscenza del rischio ad essi associato. Le tranche di qualità inferiore hanno offerto tassi di interesse più elevati, ma hanno assorbito le prime perdite associate ai mutui inadempienti prima delle tranche senior.
I prestiti subprime hanno causato un drammatico aumento del credito ipotecario disponibile. Molti prestiti sono stati concessi a mutuatari che in precedenza avrebbero avuto difficoltà a ottenere mutui a causa di punteggi di credito inferiori alla media. I finanziatori privati hanno guadagnato molti soldi riunendo e vendendo i mutui subprime. Tuttavia, il rischio di preclusione è aumentato con il rilassamento degli standard di credito. Istituti di credito e gli acquirenti presumevano erroneamente che i valori immobiliari fossero impermeabili a una recessione. Il marchio privato MBS ha fornito molto del capitale necessario per i mutui subprime. Nel 2006, circa l'80% dei prestiti subprime è stato concesso con MBS a marchio del distributore. Nel marzo 2007, il valore dei mutui subprime è stato valutato a circa $ 1, 3 trilioni. I mutui emessi da istituti di credito privati avevano un rischio maggiore poiché non erano sostenuti dal governo, come quelli di Freddie Mac e Fannie Mae.
Il mercato immobiliare ha avuto un boom, con un numero maggiore di acquirenti che ha fatto salire i prezzi delle case disponibili. I mercati immobiliari in Florida, in Arizona e nell'area di Las Vegas erano molto caldi durante questo periodo. Inizialmente, i mutuatari subprime che erano rimasti indietro potevano rifinanziare i loro mutui sulla base di valori immobiliari più alti o potevano vendere case con profitto. La quantità di rischio per i mutui subprime non era un problema in questo momento.
Solo quando i valori delle proprietà iniziarono a declinare, cominciarono ad apparire problemi. I mutui a tasso variabile hanno iniziato a resettarsi a tassi più elevati e le insolvenze dei mutui sono cresciute notevolmente. Il default sui mutui subprime ha portato a maggiori problemi. Ad agosto 2008, circa il 9% di tutti i mutui negli Stati Uniti erano inadempienti. MBS e CDO hanno iniziato a perdere valore con i tassi di default più elevati. Freddie Mac e Fannie Mae sono stati sequestrati dal governo nel 2008 quando hanno iniziato a realizzare grandi perdite. I pignoramenti e i riacquisti aumentarono, con più proprietà immesse sul mercato mentre le banche tentavano di liquidare i loro inventari. Questo depresso valore della proprietà ancora di più, portando a una spirale discendente per il mercato immobiliare. Alcuni mutuatari hanno tentato vendite allo scoperto per i loro mutui subacquei, ma spesso hanno trovato istituti di credito difficili da lavorare o non disposti a negoziare.
Advisor Insight
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Potrei scrivere un libro su questo argomento perché ho lavorato nel settore per molti anni e ho avuto il grosso corto con me stesso in un hedge fund in cui ho lavorato durante la crisi finanziaria.
La cartolarizzazione è il pacchetto di prestiti o locazioni che esiste dagli anni '80. La cartolarizzazione è davvero decollata negli anni '90 ed è esplosa negli anni 2000 in termini di volume di emissioni. Usato con saggezza, è una forma di finanziamento molto efficace per i sottoscrittori di prestiti e locazioni (auto, mutui, carte di credito, ecc.).
Le cartolarizzazioni possedevano i mutui subprime che alla fine fallirono e causarono una crisi bancaria. Il numero di prestiti originati nel periodo 2000-2006 è stato insolitamente elevato perché abbiamo avuto una bolla immobiliare negli Stati Uniti. Le banche che detenevano queste cartolarizzazioni a causa degli investimenti persero decine di miliardi di dollari, causando quasi il collasso del sistema bancario americano. Il denaro di salvataggio fornito dal governo degli Stati Uniti ha preservato il sistema bancario che abbiamo oggi.
