Ci sono molte cose diverse che dovresti considerare prima di immergerti e mettere i tuoi soldi in un investimento specifico. Fare un'analisi del valore del potenziale investimento può aiutarti a capire se è una buona scelta o meno. Questo processo si chiama valutazione e aiuta gli investitori a determinare il valore attuale e previsto di un'attività. Condurre un'analisi del valore di un investimento significa che devi conoscere alcune delle metriche dell'azienda e alcune informazioni sulla gestione dell'azienda. Questo vale per le aziende di qualsiasi tipo di settore, compreso quello immobiliare. Questo articolo esamina i rapporti prezzo / utili (P / E) e come vengono misurati nel settore immobiliare.
Key Takeaways
- I rapporti prezzo / utili possono aiutare gli investitori a decidere quale prezzo delle azioni è appropriato alla luce degli utili per azione generati da una società. È comune per le società immobiliari affermate negoziare profitti a termine da 35x a 45x poiché i REIT sono valutati con metriche diverse rispetto a altre società. Gli investitori dovrebbero ricordare che l'ammortamento della proprietà può distorcere i dati sugli utili di un REIT.
Che cos'è il rapporto prezzo / utili?
Il rapporto prezzo / utili (P / E) è un elemento importante dell'analisi fondamentale. È una metrica di valutazione comunemente citata che può aiutare gli investitori a decidere quale prezzo delle azioni è appropriato alla luce degli utili per azione (EPS) generati da una società. I livelli di P / E variano a causa di diversi fattori tra cui il tasso di crescita e le condizioni macroeconomiche, e le valutazioni sono diverse tra i settori. La parte degli utili del rapporto P / E può riferirsi a utili stimati finali o a termine e gli utili previsti sono generalmente più influenti ai fini della valutazione.
Il rapporto P / E tende ad essere un metodo analitico preferito perché dà agli utili un prezzo relativo. Questo aiuta a determinare quando ci sono sconti da ottenere o se i prezzi delle azioni diventano troppo inaccessibili.
P / E finale
Il P / E finale è una valutazione basata sui precedenti 12 mesi di utili effettivi. Per calcolarlo, prendiamo l'attuale prezzo delle azioni e lo dividiamo per l'EPS finale degli ultimi 12 mesi. Questa cifra di utili può essere trovata sia nel rapporto annuale che nel conto economico. Alcuni investitori e analisti preferiscono utilizzare questa cifra perché è più accurata, in quanto utilizza cifre reali. Ma tieni presente che le performance passate non indicano necessariamente il futuro
Avanti P / E
Invece di utilizzare i dati reali del passato, il P / E forward utilizza la guida degli utili futuri ed è un indicatore lungimirante. Consente agli investitori di confrontare i guadagni attuali con quelli futuri e fornisce una buona immagine del tipo di utili che una società probabilmente riferirà in futuro, senza alcun aggiustamento o cambiamento. Ma questo metodo può essere imperfetto, poiché le aziende possono essere abbastanza conservatrici o generose con le loro stime.
I rapporti P / E forward possono essere imperfetti a causa di come le società prudenti o generose potrebbero essere con le loro stime.
Rapporto prezzo / utili e immobili
La determinazione del valore degli investimenti immobiliari dipende dal tipo di investimento in questione. Quando si tratta di valutare la proprietà fisica, le persone tendono a farlo con le valutazioni, che misurano il valore di una proprietà e il terreno su cui si trova. Questo viene fatto misurando una serie di criteri tra cui case comparabili e servizi disponibili nelle vicinanze.
Ma le società immobiliari possono essere valutate utilizzando il rapporto P / E, proprio come le aziende di qualsiasi altro settore. Sebbene il settore immobiliare non sia universalmente definito, generalmente include fondi di investimento immobiliare (REIT), gestori di proprietà e sviluppatori immobiliari. È comune per le società immobiliari affermate scambiare con utili a termine da 35x a 45x, in gran parte dovuto al fatto che i REIT sono valutati con metriche diverse rispetto ad altri tipi di società come i fondi delle operazioni.
Una considerazione importante quando si osserva il P / E di una società immobiliare è l'ammortamento, in particolare i REIT. Questo è l'importo di cui il valore di una proprietà diminuisce man mano che invecchia. Perché le società sono autorizzate a consentire un certo ammontare di ammortamento della proprietà nel tempo e a cancellare tali importi, il che può distorcere le cifre degli utili.
Diversi modelli di prezzo in guadagno
Esistono diversi luoghi in cui è possibile rivolgersi per ottenere alcuni rapporti P / E medi già calcolati per il settore immobiliare - e altri -. Eccone due.
Scuola di poppa della NYU
La Stern School della NYU pubblica i dati P / E per diversi settori e suddivide gli immobili in quattro categorie ed elenca i loro P / E attuali a gennaio 2019 come segue:
- REIT: 46.15 Sviluppo immobiliare: 26.50 Immobiliare generale e diversificato: 7.79 Operazioni e servizi immobiliari: 57.46
I dati riuniscono tutti i REIT sotto un unico ombrello, per un totale di 238 aziende. I dati più recenti disponibili della scuola, come notato sopra, sono stati pubblicati a gennaio 2019. Il P / E finale medio di 36, 58 e il P / E in avanti di 46, 58. Gli sviluppatori immobiliari scambiano in media 18, 63 volte i guadagni futuri. Le società immobiliari generali e diversificate si scambiano a 52, 89x utili a termine. Le imprese impegnate in servizi e operazioni immobiliari presentano un P / E in coda di 18, 37 e un P / E in avanti di 13, 29.
Finviz.com
Lo strumento di selezione titoli su Finviz.com divide le società immobiliari in categorie di settore piuttosto diverse. Il P / E in avanti mediano tra gli sviluppatori immobiliari è il 19.07 a novembre 2019. Il P / E in avanti per i gestori di proprietà è il 33.26.
Per i REIT nel loro insieme, la P / E mediana è 19, 73. I sottogruppi della categoria REIT includono vendita al dettaglio, residenziale, ufficio, industriale, hotel, assistenza sanitaria e diversificato. Rapporti P / E mediani specifici del settore nello spazio REIT vanno da -53.22 a 41.99.
